Земля: от "а" до "я" или Как сделать так, чтобы крымская неопределенность и визит органов контроля сыграл субъектам хозяйствования на руку?

Про историю, тенденции и компромисс

Несмотря на то что палитра нормативно-правовых актов, регулирующих земельные отношения, поражает своим разнообразием, четкая идеология земельного законодательства пока отсутствует. По мнению экспертов, именно это и порождает ряд трудностей в общественных отношениях относительно пользования, распоряжения и владения таким специфическим объектом, как земля.

Безусловно, субъектам хозяйствования при планировании своей деятельности следует хорошо ориентироваться в изменениях, произошедших в земельном законодательстве в последнее время, и даже заглядывать вперед - знакомиться с инициативами, которые в ближайшем будущем могут воплотиться в жизнь. Начнем с первого. Так, в результате внесения изменений в закон «О нотариате» и закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество» с апреля нотариусы получили более широкие полномочия в сфере госрегистрации прав на недвижимое имущество, в значительной мере разгрузило Государственную регистрационную службу и упростило жизнь заявителям . В марте увеличены ставки налога на земельные участки, денежная оценка которых не проведена, и минимальный размер арендной платы по договору (стст.275, 288 Налогового кодекса).

Значительное влияние на земельные отношения произвел закон «О предотвращении финансовой катастрофы и создания предпосылок для экономического роста в Украине». В частности, документ расширяет перечень лиц, которые являются плательщиками налога за пользование недрами для добычи полезных ископаемых; увеличивает размер минимальной арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности; вводит сбор в Пенсионный фонд с операций купли-продажи иностранной валюты. И основной новацией, которую привнес этот закон, является изменение с 1 июля ставок налога на недвижимость и базы налогообложения. Если раньше налог исчислялся с жилой площади, то в дальнейшем за основу будет браться общая. Кроме того, ставки налога будут устанавливаться отдельно для физических и юридических лиц. Об этом сообщил управляющий партнер ЮК «Бизнес форс» Виталий Правдюк на практикуме, организованном Всеукраинской сетью практикумов «ЛИГА: ЗАКОН».

Вместе с тем он обратил внимание на изложение в новой редакции названия ст.20 Земельного кодекса. Это изменило сам подход к установлению и изменению целевого назначения (термин «земли» заменено на «земельные участки»).

Одновременно с вступлением в силу ст.791 ЗК, которая ввела требования к формированию земельного участка, можно сделать вывод, что указанные в ст.20 кодекса органы местного самоуправления и государственной власти наделены полномочиями устанавливать и изменять целевое назначение только конкретно сложившихся земельных участков. Как следствие, отмечает докладчик, юридически невозможным становится принятие решений этими органами о целевом назначении больших массивов земель до окончания формирования соответствующих земельных участков. А все из-за того, что изменения в ст.20 ЗК имели так называемый точечный характер и не сопровождались корректировкой других статей кодекса.

Что же может ожидать участников земельных отношений в ближайшем будущем? Немало шума в медиа-пространстве и предпринимательской среде поднял одобренный Кабинетом Министров проект закона «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно особенностей уточнения налоговых обязательств по налогу на прибыль предприятий и налога на добавленную стоимость при применении налогового компромисса» (документ в народе получил название «о налоговой амнистии»). Так, проект предусматривает установление определенного режима освобождения налогоплательщиков от административной, финансовой и уголовной ответственности в случае, если такой налогоплательщик, во-первых, признает имеющуюся у него сумму долга (заниженного или неуплаченного налога), во-вторых, согласует ее размер с налоговиками, в-третьих, в течение 90 дней оплатит 15% долга в государственную казну.

Кроме того, профильный парламентский комитет прорабатывает законопроект (№ 4784), который предусматривает ликвидацию Государственного земельного банка. Это, по мнению эксперта, позволит остановить коррупционные потоки в земельной сфере.

Говоря о тенденциях земельного законодательства в целом, В.Правдюк отмечает, что ряд представленных в ВР законопроектов предусматривает усиление влияния на местах, то есть расширение полномочий районных органов земельных ресурсов.

Февральские новации и ложная аналогия

Вернемся в недалекое прошлое - и вспомним постановление КМ «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и Порядка предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество» от 17.10.2013 № 868, которое, в частности, затронуло и соглашения с землей. Этим документом начиная с февраля предусматривается возможность:

• подачи заявления о госрегистрации прав по почте;
• регистрации права постоянного пользования, если утрачен или поврежден акт о постоянном землепользовании;
• регистрации права собственности, возникшего до 1.01.2013, в случае потери или повреждения правоустанавливающего документа.

Но, несмотря на эти и ряд других «преференций», которые получили участники земельных отношений после вступления в силу этого постановления, свести на нет проблемы сделок с земельными участками не удалось. Отсутствие кадастровых номеров участков, сформированных до 1.01.2004, накладки земельных участков между различными «хозяевами», а также несовершенство технического обеспечения процесса обмена регистрационными данными между государственными органами - все это, по словам эксперта, усложняет жизнь участникам земельных отношений.

Кстати, относительно земель сельскохозяйственного назначения. Оказывается, здесь тоже не все просто, особенно когда дело касается внесения изменений в договоры аренды таких земель, заключенных после 1.01.2013, соответствующие права на которые уже зарегистрированы в Госреестре. По словам В.Правдюка, нередки случаи, когда сотрудники органов земельных ресурсов по неверной аналогии приходят к выводу о необходимости перерегистрации прав в связи с внесением изменений в договор. Эксперт убежден: регистрация необходима только в случае, если корректировка текста договора аренды земли приводит к изменению самого зарегистрированного права аренды (например целевого назначения участка, его площади, срока аренды и т.п.). Если же этого не происходит, никакие дополнительные регистрационные действия не нужны. Однако в случае, если изменения приводят к замене стороны договора, должна осуществляться не корректировка данных уже зарегистрированных в реестре прав, а новая запись.

По информации эксперта, в последнее время приобрела популярность аренда так называемых нераспределенных (невостребованных) паев. Кстати, регистрация договора аренды пая, в отличие от земельного участка, является обязательной, а процедура оформления и регистрации таких договоров не тождественна аналогичной процедуре в отношении земельных участков. Кроме того, докладчик отмечает: как только владелец земельного пая выделит его в натуре на местности и этот пай трансформируется в земельный участок, на который будет выдан государственный акт, аренда «нераспределенного» пая прекращается.

Регистрационный парадокс и «путешествия» дел

Несмотря на то что относительное спокойствие на территории Крымского полуострова добыто, В.Правдюк отмечает, что субъектам хозяйствования часто приходится двигаться вслепую. Так, информация обо всех объектах недвижимости, земельные участки и права на них - в украинском Госреестре, доступ к которому с территории полуострова, по информации эксперта, сейчас заблокирован. Сложилась парадоксальная ситуация: с 7 марта Крым отсоединен украинского реестра, а регистрация в русском — невозможна. По убеждению докладчика, при таких реалиях существуют риски, во-первых, национализации объектов (в том числе выделенных земельных участков), которые во времена Союза были в собственности государства; во-вторых, судебного перераспределения активов (особенно земель) в пользу определенных заинтересованных лиц Российской Федерации.

Если взглянуть на проблему, так сказать, с отечественной точки зрения, то некой определенности, в том числе и о статусе имущества и правоустанавливающих документов на территории АРК, добавил закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины». Документ, среди прочего, предусматривает:

• сохранение права собственности и иных вещных прав на имущество, приобретенное предприятиями и физическими лицами в соответствии с национальным законодательством;
• временном возложение обязанностей государственных регистраторов органов госрегистрации прав АРК на соответствующих специалистов в Херсонской и Запорожской областях.

Кроме того, законом вводится понятие уголовной ответственности юридических лиц (применение к ним таких санкций, как штраф, конфискация имущества и даже ликвидация юрлица) и предполагается, что все судебные дела, которые должны рассматриваться судами АРК, подлежат рассмотрению столичными судами.

В этом контексте особого внимания заслуживает информационное письмо Высшего хозяйственного суда «О Законе Украины« Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины »от 15.05.2014 № 01-06/615/14  В документе, среди прочего, указано, что «в случае невозможности передачи материалов дела с хозяйственного суда, расположенного на временно оккупированных территориях, в хозяйственный суд, который должен рассмотреть соответствующее заявление (ходатайство), совершение необходимых процессуальных действий осуществляется по документам и материалам, представленным участниками судебного процесса, которые являются достаточными для принятия соответствующего судебного решения».

По убеждению эксперта, это разъяснение может сыграть на руку субъектам хозяйствования. Мол, можно воспользоваться ситуацией, «перевести» определенное спорное дело в столицу и, возможно, выиграть его.

Впрочем, когда и как будет выполнено судебное решение, касающееся крымского объекта, - вопрос остается открытым. Кстати, как и вопрос о продаже недвижимости, расположенной на территории полуострова. Возможен вариант - осуществление регистрации перехода права собственности по украинскому и российскому законодательствам, ведь такого запрета нет.

Автор: Юлия Сахарова