Желающих торговать становится все больше

И если с покупкой все ясно: купил — значит отдал деньги один раз, то с арендой все значительно сложнее: деньги приходится отдавать каждый раз, и плата имеет обыкновение возрастать или уменьшаться в зависимости от того, какой оборот принимают дела в отечественной экономике. Причем поскольку на нынешнем этапе экономика набирает обороты, то и цены стараются от нее не отставать. Свою лепту в этот рост вносит постепенно усиливающееся желание украинца вопреки известной песне думать сначала о себе, а затем о родине — и, как следствие, увеличивающийся спрос на пространство, где бы можно было последовательно воплощать свои мечты о лучшем будущем. Впрочем, предварительно, засучив рукава...
Что...
Таким образом, цены на торговую недвижимость являются отражением нынешних рыночных реалий. А реалии эти говорят о том, что активность в сегменте торговой недвижимости движется вверх. Подобный бум вокруг торговой недвижимости объясняется значительной активизацией розничной торговли, которую, в свою очередь, питает растущий (хотя и медленно) платежеспособный спрос. Компании, которые ранее работали в той или иной нише, сейчас стремятся расширить свой бизнес, инвестируя в торговлю, в частности в такой формат, как торговые центры. Так, в прошлом году, по данным «Colliers International», объем торговых площадей в киевских торговых центрах увеличился вдвое, достигнув 150 тысяч квадратных метров. Даже фирмы, которые имеют только один супермаркет, рассматривают достаточно большое количество проектов по развитию собственной сети. Объясняется это очень просто: супермаркеты и большие торговые центры аккумулируют бизнес-активность в разных сегментах товаров и услуг, что обеспечивает им популярность у основной массы населения. Отсюда — выгода вложения финансов в подобные проекты. Впрочем, и без них достаточно небольших помещений, где можно торговать не менее успешно. Таковы предлагаемые к продаже в сегменте объектов коммерческого назначения магазины, супермаркеты, павильоны и прочие торговые помещения, на долю которых приходится в среднем 20% рынка. В то же время спрос на объекты торгового назначения измеряется средними показателями — он составляет около 30% от общего объема спроса на объекты коммерческой недвижимости. Тут покупка и аренда выступают, так сказать, близнецами-братьями, поскольку на аренду приходится приблизительно тот же процент.
То обстоятельство, что спрос превышает предложение, характеризует не только рынок торговой недвижимости, но и рынок недвижимости в целом. И хотя специалисты близки к мысли, что время, когда в связи с введением в эксплуатацию 700 тыс. кв. м торговых площадей в столице будет прослеживаться их переизбыток, не за горами, но пока спрос сохраняет устойчивую тенденцию к преобладанию над предложением, а то количество торговых центров, которое существует на рынке, еще не в состоянии полностью удовлетворить всех желающих. Риэлторы замечают, что при условии сохранения политической и экономической стабильности в Украине сегмент торговой недвижимости в ближайшие годы получит еще большее развитие.
Где...
По мнению экспертов рынка, сегодня спрос на торговую недвижимость в основном формируют операторы розничной торговли, которые хотели бы улучшить или расширить уже имеющиеся помещения, переехать в центральные районы или увеличить количество своих магазинов,— иначе говоря, те, кто стремится развиваться. Понятно, что, учитывая масштабы такого развития, площадей в центре на всех не хватит, поэтому, прежде чем разворачивать деятельность, арендаторы и покупатели взвешивают все «за» и «против» определенного месторасположения. В связи с этим следует позитивно оценивать тенденцию территориального рассредоточения объектов торговли в зависимости от их концепции. Это, в свою очередь, является следствием более профессионального, чем ранее, подхода к вопросам, чем, для кого и как торговать. Так, торговые объекты, конкурирующие в основном за счет ценового фактора, перемещаются в периферийные зоны города (в частности, тут принято теперь размещать широкоформатные супермаркеты и прочие магазины самообслуживания). В то же время для объектов, ориентированных на неценовую конкуренцию (в основном фирменные магазины), рентабельнее разместиться в центральных районах, что, в свою очередь, является одним из факторов, влияющих на престиж и конкурентоспособность. Так, в столице покупательский спрос в основном фокусируется в торговых точках, расположенных в центральной части города: на улицах Ярославов Вал, Крещатик, Саксаганского, Сагайдачного, Большой Васильковскской. По данным специалистов, примерно 80% покупателей и арендаторов предпочитают покупать или арендовать помещения именно здесь. Но, как говорится, без худа не было бы добра. Дело в том, что дорогая земля и высокие арендные ставки (о них — ниже) подталкивают арендаторов к максимальному использованию площадей — не только надземной части зданий, но и подвалов. Кроме величины помещений на первом этаже и в цоколе зданий, как правило, покупатели и арендаторы обращают внимание на особенности расположенных под ними помещений. И если первоочередной интерес для покупателей представляют объекты площадью от 30 до 250 кв. м, то подвальные и полуподвальные помещения предпочитают приобретать при наличии реальной перспективы последующего выкупа первого этажа здания.
Впрочем, купить (или даже арендовать) подвальное помещение нужно еще решиться. В первую очередь потому, что хороших подвалов в столице очень мало. Преобладают среди них сырые помещения, требующие серьезного переоборудования, а значит — существенных капиталовложений. Наибольшим спросом и у арендаторов, и у покупателей пользуются подвальные помещения, имеющие отдельный вход. В них оборудуют магазины, рестораны, пабы, кафе и др. На окраинах и в «спальных» районах небольшие встроенные или подвальные помещения, как правило, используют под мелкоформатные продуктовые магазинчики или склады.
На втором месте по популярности — объекты, расположенные возле станций метро и рынков, вдоль улиц с оживленным автомобильным движением. В последнем случае предпочтение отдается объектам, вблизи которых есть автостоянка или возможно ее оборудование.
Как уже было замечено, большим спросом пользуются объекты площадью около 30 кв. м, расположенные в центре города, в которых можно оборудовать небольшие магазины-бутики. В сегменте таких мини-магазинов, по словам специалистов по недвижимости, на один объект приходится в среднем до 10 покупателей. Кроме того, устойчивым спросом пользуются также большие отдельно стоящие или встроенные торговые помещения площадью 1-5 тыс. кв. м. Спрос покупателей и арендаторов на бывшие гастрономы площадью около 70 кв. м по сравнению с маленькими магазинами и супермаркетами невелик, ведь, как правило, это старые сооружения, нуждающиеся в значительном вложении средств.
Однокомнатные квартиры на первых этажах домов, расположенных вдоль центральных улиц, также весьма популярны. Однако предлагаются к продаже и аренде такие объекты, по свидетельству риэлторов, нечасто.
Наконец, что уж совсем упало в цене и практически не котируется, так это торговые павильоны и киоски. И, хотя прибыль своим владельцам они все-таки приносят, мало кто из начинающих свою деятельность в бизнесе хотел бы стартовать именно с них.
Конечно, те, кому необходимо помещение, не станут интересоваться, за какую цену купил подобный объект приятель. Хотя, возможно, сделать это все же стоит. Но вот чем пока еще не привык интересоваться предприниматель, так это тем, как на цены может повлиять емкость рынка. А ведь именно она дает первый толчок к повышению или понижению цен. Впрочем, нетрудно предположить, что свой процент в общем объеме продажи и аренды недвижимости она, скорее всего, сохранит. По прогнозам экспертов, в ближайшие два-три года торговая недвижимость останется одним из ведущих сегментов киевского рынка недвижимости. Вся емкость рынка составляет приблизительно 155 тыс. кв. м, или около $12,5 млн. в месяц, а $150 млн. в год — объем немалый.
Казалось бы, поскольку рынок торговой недвижимости является производным от рынка розничной торговли, то, исходя из роста покупательской активности и увеличения спроса на торговые площади за последние два года, следовало бы предполагать, что на столичные улицы опять вернутся торговые точки. Но этого не случилось. Проекты крупных торговых центров имеют гораздо большее влияние на данный сегмент. Парадоксально, но буквально до последнего времени в Киеве не было торговых комплексов мирового класса, а существующие предложения лишь отдаленно напоминали западных «монстров». Приходится исходить из того, что украинские супермаркеты будут подбираться к своим западным коллегам постепенно, и важную роль в этом должны сыграть уменьшение цены торговых площадей и падение арендных ставок.
В этом смысле интересно, пожалуй, то, что аренда пока достаточно плотно конкурирует с продажей. Это и неудивительно: рынок аренды обширен, предложения отличаются большим ценовым, качественным и географическим диапазоном. В свою очередь, вторичный рынок аренды объектов торгового назначения составляет примерно 70% общего рынка аренды. И хотя на рынке купли-продажи недвижимости средняя цена предложений в прошлом году выросла примерно на 30%, стоимость аренды торговых помещений в последнее время достаточно стабильна (от 25 до 200 долларов за 1 квадратный метр в месяц — в зависимости от места расположения объекта), что, со своей стороны, стимулирует развитие малого бизнеса. Рост арендных ставок — на 10-15% — специалисты отмечали только в конце 2002 года.
Сейчас торговые помещения условно можно разделить на три группы. Элита — это дорогие помещения (от $70 до $120 за квадрат), расположенные в центральной части города. Второе место занимают помещения средней ценовой категории — от $25 до $50; их место — на пересечении транспортных магистралей в «спальных» районах, а иногда — и поблизости от центра столицы. Замыкающие тройку дешевые ($1-10) и самые дешевые ($1-2 за кв. м) помещения ни на что другое, кроме «спальных» районов, претендовать не могут.
Из всех основных категорий нежилых помещений наиболее высокие арендные ставки характерны именно для торговых площадей. Причиной, как правило, является то, что мелким и средним ритейлерам в большинстве случаев выгоднее брать торговые площади в аренду, чем приобретать их в собственность. Арендодатель может обеспечить текущий ремонт и многое другое, что связано с поддержанием помещения в порядке, не возлагая этого на плечи арендатора. К тому же по окончании срока аренды (средний срок аренды торгового помещения в Украине составляет один год) арендатор может сменить свою дислокацию без особых хлопот.
Это и то, что роста ставок пока не наблюдается, чаще всего склоняет предпринимателей к аренде. Тем более что, как утверждают специалисты, в ближайшее время изменения арендных ставок на торговую недвижимость и не ожидается: они останутся стабильными до тех пор, пока достаточное предложение не устранит существующий дефицит высококачественных торговых помещений. Это может произойти в ближайшие два года по мере сдачи в эксплуатацию новых торговых центров: за их счет преимущественно формируется предложение торговых площадей на первичном рынке (существуют еще такие виды деятельности, как перепрофилирование и реконструкция существующих объектов недвижимости, а также реконструкция и повышение качества существующих торговых объектов).
Строительство новых центров и реконструкция существующих (а также оптимизация их деятельности) — факты, несомненно, позитивные, поскольку эти процессы помогают снизить достаточно высокие арендные ставки в торговых помещениях, расположенных в центральной части столицы. Впрочем, пока об этом говорить по-настоящему рано, ибо из-за недостаточного предложения торговых площадей снижения стоимости аренды в ближайшее время ожидать не приходится. Так, арендные ставки на престижные помещения в центре или в прилегающих к нему районах в местах с удобной транспортной развязкой колеблются в диапазоне $50-$60 за кв. м в месяц, а в некоторых местах достигают и $150 за кв. м. Стоимость аренды площадей в наземных торговых центрах второй волны составляет $50-$200 за кв. м в месяц. Аренда площадей в супермаркетах и крупных магазинах, расположенных вне центральных районов города, варьируется в пределах $7-$15 за кв. м в месяц.
Другое дело — покупка. Тут объемы операций ниже, покупатель побогаче, и, соответственно, цены повыше (отдается-то навсегда, поэтому никто не хочет продешевить!). На стоимость объекта торгового назначения (как, впрочем, и на размер арендной платы) влияют многие факторы: высота потолков, площадь, наличие отдельного входа и т. д. Но основополагающим все же остается месторасположение.
По оценкам специалистов, в центре столицы подвальное помещение можно приобрести от $300 за 1 кв. м, а ближе к окраинам и в спальных районах — где-то по $250 за 1 кв. м. Продажная стоимость помещения торгового назначения в центре составляет $1-2,5 тыс. за кв. м. Стоимость торгового помещения в районах, удаленных от центра, колеблется в пределах $500-700 за кв. м. К счастью, кроме достаточно дорогих специализированных помещений, существуют помещения жилые. Поскольку их можно переоборудовать под магазин, то цена их в зависимости от района колеблется на уровне $400-500 за кв. м. Хотя, сразу заметим, возможны варианты как в сторону увеличения цены, так и в сторону ее уменьшения.
Сегодня, анализируя цены, предприниматель все чаще задается вопросом, арендовать или покупать. Как уже подчеркивалось, спрос на аренду и покупку объектов торгового назначения приблизительно одинаков. Однако при этом все чаще наблюдается тенденция именно к покупке объектов торгового назначения. При этом покупателя интересуют «голые стены»: это обусловлено особенностями оборудования торговых помещений, а кроме того, каждый предприниматель хочет, чтобы ремонт соответствовал его вкусам и веяниям моды. Ну, а если магазин под своей торговой маркой открывает иностранный инвестор, то интерьер, а зачастую и оформление фасада должны соответствовать ее нормам и требованиям. Потому разница в стоимости объекта с ремонтом и без ремонта не очень велика.
Отношение к временному жилищу у арендатора иное: ему более интересен хотя бы минимально оборудованный и отремонтированный объект. Поработав некоторое время, предприниматель просчитывает, насколько рентабельным будет его бизнес в этой точке в будущем. Если объект интересен, то целесообразно его выкупить, сделав затем соответствующий ремонт. В последнее время спрос на аренду торговых помещений с правом дальнейшего их выкупа значительно возрос.
Когда...
По прогнозам экспертов, торговая недвижимость в ближайшие два-три года останется одним из ведущих сегментов киевского рынка недвижимости. Арендные ставки останутся стабильными до тех пор, пока достаточное предложение не устранит текущего дефицита высококачественных торговых помещений. Цены покупки тоже останутся стабильными; существует вероятность того, что при росте цен на недвижимость цена аренды помещений возрастет примерно на 10-15%.
В течение 2004-2006 годов в Киеве планируется ввести в эксплуатацию не менее 270 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, объем этого сегмента рынка превысит 400 тыс. кв. м. По мнению специалистов, дальнейшее появление многочисленных новых точек розничной торговли и торговых центров уравновесит сложившийся дисбаланс спроса и предложения, что приведет к снижению арендных ставок. По данным аналитиков, в минувшем году на рынок было выведено около 80 тысяч квадратных метров торговых площадей в составе торговых центров — почти в 2,5 раза больше, чем годом ранее (около 30 тысяч квадратных метров). Но, хотя согласно предварительным планам киевской горгосадминистрации подземные торговые комплексы будут созданы во всех районах столицы, включая и левобережную часть города, снижения спроса на помещения торгового назначения в ближайшие год-два не ожидается.