Жильцы многоэтажек получат в собственность земельные участки, на которых находятся их дома?

Недавно Верховная Рада приняла в первом чтении проект Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Несмотря на неброское название, этот документ смело можно называть революционным. После того как он будет окончательно принят, наша повседневная жизнь, скорее всего, претерпит весьма существенные изменения.

Основная идея законопроекта состоит в том, что государство наконец-то решилось доверить гражданам право полностью распоряжаться своим жильем и самостоятельно формировать собственные бытовые условия. Уже в ближайшее время люди, уставшие от хамства, лени и вороватости жэков, смогут отказаться от их услуг.

О том, какие именно изменения предлагает новый закон и как они могут повлиять на нашу жизнь, «ФАКТАМ» рассказала   заместитель председателя Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Алена Бабак .

— В чем основная идея нового закона?

— Документ призван решить очень старую проблему — отсутствие реальных механизмов управления совместным имуществом в наших многоквартирных домах.

Зародилась эта проблема во время приватизации жилья. В постсоветских странах ее провели следующим образом: выдали каждому жильцу документ о праве частной собственности на занимаемую им квартиру. При этом сами дома, их вспомогательные помещения и  придомовые территории  фактически остались в распоряжении местных властей.

Позднее в Гражданском кодексе появилась статья, которая установила, что все вспомогательные помещения являются совместной собственностью жильцов. Однако это никак не изменило ситуацию в сфере коммунального обслуживания, поскольку закон не дает владельцам жилья действенных механизмов управления своим домом.

— А сейчас жильцы не могут распоряжаться собственными домами?

— На сегодняшний день существуют два способа управления. Первый — ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку). Создав такую организацию, жильцы полностью берут на себя управление домом и сами решают все вопросы, связанные с его обслуживанием и развитием.

Но сейчас ОСББ распространены мало. Это не более 20 процентов домов. В остальных жильцы теоретически также имеют право принимать решения относительно управления. Но согласно закону требуется получить согласие всех до единого граждан, проживающих в доме. Однако это невозможно: всегда находится хотя бы один человек, который выступает против любых решений или просто отсутствует.

Так что сегодня, в соответствии с законом, жильцы дома, где нет ОСББ, вообще не могут принять никакого решения. Поэтому домами занимаются жэки, назначенные местной властью. И хотя множество людей недовольны уровнем обслуживания, отказаться от него не могут.

— Как предлагается решить проблему?

— В соответствии с проектом закона, после его вступления в силу жильцы получат право решать все вопросы, связанные с управлением домом. При этом предлагается реальный механизм, который позволит действительно принимать решения на общих собраниях.

— Сколько процентов голосов нужно будет получить для решения вопросов?

— Согласно проекту правом голоса будут пользоваться владельцы всех помещений дома — и жилых, и нежилых. То есть если в доме есть, например, магазин или какое-то другое предприятие, то собственник помещения, в котором оно располагается, тоже принимает участие в решении вопросов.

При этом голоса распределяются пропорционально площади, принадлежащей каждому совладельцу. (Таким образом, голос человека, владеющего, например, 40 квадратными метрами, будет «весить» вдвое больше, чем голос того, у кого есть только 20 квадратных метров. —  Авт. )

Для принятия решений, касающихся управления домом, необходимо собрать голоса совладельцев, у которых в собственности находится более 50 или 75 процентов площади всех квартир и нежилых помещений, в зависимости от того, какие именно вопросы решаются.

Простым большинством (более 50 процентов) можно будет решать такие вопросы:

• избрание уполномоченных лиц для ведения общих дел от имени совладельцев;

• избрание уполномоченных лиц для заключения договора с управляющим, а также для расторжения этого договора, внесения в него поправок и контроля за его выполнением;

• определение круга вопросов относительно управления домом, решения по которым может принимать управляющий.

Голоса совладельцев более 75 процентов площади дома понадобятся для решения таких вопросов:

• распоряжение совместным имуществом многоквартирного дома;

• назначение управляющего и его отзыв, утверждение или изменение условий договора с управляющим;

• проведение текущего и капитального ремонта и реконструкции совместного имущества дома;

• определение даты и места проведения следующего общего собрания совладельцев;

• определение перечня и размера затрат на управление домом.

— Теоретически может возникнуть ситуация, когда одно лицо владеет более чем 50 процентами площади строения. В таком случае этот совладелец сможет единолично решать вопросы управления домом?

— Нет. На этот случай предусмотрен особый порядок. Решения будут приниматься при одобрении их соответственно 50 или 75 процентами совладельцев, независимо от того, какая площадь им принадлежит.

— Возможно, в недалеком будущем наши граждане оценят преимущества самостоятельности и будут активно участвовать в управлении своими домами. Но сегодня очень много пассивных в этом отношении людей. Поэтому довольно сложно будет собрать вместе более половины совладельцев.

— Предусматривается, что если на собрании для принятия решения не удалось набрать достаточного количества голосов, то можно провести письменный опрос тех совладельцев, которые не присутствовали. Он проводится в течение 20 дней после собрания. Если в ходе опроса нужное количество голосов набрать удалось, решения считаются принятыми. Если нет, значит, они отклонены.

— Кто такой управляющий, с которым совладельцам предстоит заключать договоры?

— Лицо, которое на основании договора может по решению собственников предоставлять совладельцам услуги: обеспечивать уборку помещений и придомовой территории, ремонт дома и находящегося в нем оборудования и так далее. Кроме того, управляющий решает вопросы о поставке необходимых ресурсов: воды, тепла, электричества, газа. Для этого он должен заключить договоры с поставщиками. То есть управляющий возьмет на себя функции, которые сейчас выполняют жэки.

Впрочем, наличие управляющего вовсе не обязательно. Если в доме создано ОСББ и есть энергичный актив, то такое объединение может управлять домом самостоятельно, приглашая на договорной основе нужных специалистов.

— А кто может быть управляющим?

— Любое предприятие, которое пожелает заняться подобной формой деятельности. Даже жэк, если совладельцы считают, что уровень его услуг их удовлетворяет. Может быть любая частная фирма или физическое лицо — предприниматель.

— Как совладельцы будут выбирать себе управляющих?

— Предполагается, что закон вступит в силу с 1 июля. После этого в течение года каждый дом должен будет выбрать себе управляющего и заключить с ним договор. Если же какие-то дома не уложатся в срок, то управляющего им назначит на один год орган местной власти, проведя соответствующий конкурс.

— Но сегодня не видно большого количества предприятий, готовых предоставлять коммунальные услуги.

— Их нет, так как нет спроса. Большинство домов решением властей прикреплены к жэкам, и, как я уже говорила, при нынешнем порядке освободиться от них практически невозможно. Однако после вступления в силу данного закона на рынке появится значительный спрос на качественные коммунальные услуги. Мы надеемся, что он сформирует предложение, ведь это очень большой и привлекательный рынок.

— А как же те люди, которые не сумеют за год определиться с эффективным управляющим? Останутся навсегда прикрепленными к жэкам с их ненавязчивым сервисом?

— В процессе подготовки закона ко второму чтению мы внесли в него поправку, согласно которой договор с управляющим будет иметь срок действия один год. Таким образом, те, кто не сумел определиться в установленный законом срок, смогут сделать это через год.

Причем одним годом будет ограничен срок действия договоров со всеми управляющими, независимо от того, выбраны они владельцами жилья или органом местного самоуправления. Следовательно, каждое предприятие должно будет раз в год заручиться поддержкой жильцов.

Некоторые представители отрасли считают, что им будет спокойнее работать по долгосрочным договорам. Но, по нашему мнению, стабильность бизнеса управляющих должны обеспечивать не долгосрочные договоры, а качество работы. Если жильцы получают хорошие услуги, то они никогда не откажутся продлить договор. А если качество людей не устраивает, они должны всегда иметь возможность отказаться от услуг.

— Согласно закону жильцы станут полноправными владельцами своего дома. А кто будет владельцем земли, на которой он стоит?

— В разработанном правительством законопроекте есть статья, которая говорит, что земельный участок, на котором находятся дом и придомовая территория, «могут передаваться безвозмездно в собственность совладельцев многоквартирного дома».

Такая формулировка депутатов не устраивает, потому что чиновники, естественно, воспримут слова «могут передаваться» как «могут не передаваться». Поэтому ко второму чтению мы подготовили поправку, предлагающую убрать слово «могут». Если парламент поддержит эту поправку, то местные власти обязаны будут определить границы участка, принадлежащего каждому дому, и передать его в собственность совладельцев.

Я считаю, что эта статья станет самой важной в законе. Потому что право собственности на недвижимость вообще не имеет смысла без права собственности на землю. Нельзя полноправно владеть домом, если земля, на которой он стоит, тебе не принадлежит.

Законопроект также предусматривает, что права на землю у совладельцев многоквартирного дома сохраняются даже в случае его разрушения по какой-либо причине. Они могут продать кому-то этот участок или построить там новый дом.

Возможен даже такой вариант, что жильцы, например, хрущевки примут решение снести собственный дом и возвести на его месте более современное жилье.

— Почему закон вступит в силу только с 1 июля?

— Сначала предполагалось, что он начнет действовать со дня опубликования. Но потом выяснилось, что есть определенные проблемы. Для того чтобы закон мог нормально работать, нужно создать нормы взаимодействия между собственниками и управляющими, управляющими и монополистами, занимающимися поставками электричества, газа, тепла… Необходимо законодательно утвердить правила заключения договоров на поставку этих ресурсов. Иначе новые управляющие просто не смогут обеспечить дома необходимыми услугами.

Такой законопроект подготовлен правительством. Но члены нашего комитета сочли, что он нуждается в доработке. На это понадобится некоторое время. Поэтому мы предлагаем, чтобы закон вступил в силу с 1 июля.

— Наши западные соседи из бывшего соцлагеря уже проходили подобные реформы. Учитывает ли данный закон их опыт?

— Дело в том, что нам этот опыт не очень подходит. В Чехии, Словакии и других странах приватизация жилья была произведена более грамотно. Там сразу позаботились о том, чтобы сделать владельцев жилья реальными хозяевами. Мы же сначала пошли неправильным путем и теперь пытаемся выправить ситуацию.

Конечно, переход к реальной ответственности за собственный дом дался непросто всем. Чешские специалисты говорили мне, что у них этот переход случился мгновенно. И люди поначалу вообще не знали, что делать. Приходилось приглашать юристов, чтобы разобраться, как строить отношения между совладельцами и обслуживающими дом предприятиями. Но вскоре граждане привыкли, и теперь чехи уже не представляют себе, как можно жить, не управляя собственным домом.