«Животрепещущая» недвижимость

Кто-то уже подсчитывает возросшую в несколько раз стоимость заветных кв. м своей жилплощади, а иной уж и вовсе оставил надежду обзавестись собственным раем не в шалаше. Тем не менее, к повышению цен на жилье все уже привыкли. Остается только констатировать, что и 2004 г. внес свою лепту в этот уже кажущийся неизбежным процесс.
Почем недвижимость для народа?
По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Александра Бондаренко, в течение 2004 г. стоимость жилой недвижимости практически во всех регионах Украины возросла на 25–35%. Исключение могут составить разве что несколько «депрессивных» регионов (Чернигов, Луганск, Николаев, Херсон и др.), где рынок недвижимости наименее активен. В столице, по данным АН «Благовест», на вторичном рынке жилой недвижимости цены возросли в среднем на 35%. При этом рост стоимости кв. м в однокомнатных квартирах составил 25,6%, в двухкомнатных – 28,6%, а трехкомнатных – 26,1%. Эти показатели, в свою очередь, свидетельствуют о некоторых изменениях потребительского спроса. Раньше наиболее активно стремились вверх цены на самую что ни на есть малогабаритную недвижимость, позволяющую хоть как-то «зацепиться» за желанные кв. м.
Активно развивающиеся города-миллионники также демонстрируют возрастание стоимости жилья. Так, в Харькове, по словам учредителя корпорации агентств недвижимости «Харьков-Риэлтер» Юрия Бурмы, в 2004 г. наблюдался стабильный рост цен на жилье, хотя и не такой бурный, как в 2002–2003 гг., в то же время произошло выравнивание стоимости кв. м жилья, расположенного в разных районах г. Харькова (что обусловлено развитием инфраструктуры районов, улучшением транспортного обеспечения и др.). Крымская жилая недвижимость тоже в цене. Так, например, в Севастополе, по словам директора АН «Мультидом» (г. Севастополь) Натальи Массальской, в 2004 г. стоимость жилья возросла на 40%.
А теперь обозначим ценовую ситуацию на рынке недвижимости, которая сложилась в различных регионах Украины. В этом помогут данные аналитического отчета, который в настоящее время готовит АСНУ. Итак, с Киевом могут посоревноваться курортные города южного региона – Ялта и Одесса. Так, стоимость кв. м нового жилья в центре Ялты практически сравнялась со столичными показателями и составила $2–3,5 тыс. за кв. м. Одесса также «перешагнула» рубеж в $1 тыс. за кв. м – в центре города жилой кв. м в новостройках стоит $1–1,8 тыс. Стоимость жилья в центре Севастополя составила $0,55–1 тыс. за кв. м. По данным, собранным АСНУ, в восточном регионе лидируют Харьков и Донецк. В Харькове стоимость нового жилья в центре составила $0,75–1,2 тыс. за кв. м, в Донецке – $0,7–0,9 тыс. за кв. м. В центральном регионе отметку в $1 тыс. «перешагнул» только Днепропетровск – кв. м жилой «первички» в центральных районах стоит здесь $0,75–1,1 тыс. за кв. м. Рынок Винницы и Черкасс развивался не достаточно активно, то же можно сказать и о северном регионе (Житомир, Сумы, Чернигов). На Западе Украины, по данным АСНУ, лидирует Львов – на вторичном рынке в центральных районах города цена в $1 тыс. за кв. м уже стала реальностью. Если же попытаться измерить «среднюю температуру по больнице», учитывая и первичный, и вторичный рынок разных региональных центров, увидим, что цены за кв. м колеблются в пределах 0,3–0,6 тыс. за кв. м. По окончании 2005 г. подобные вычисления «средней температуры» будет производить куда легче. Ведь, по мнению А. Бондаренко, показатели стоимости кв. м жилой недвижимости в разных областных центрах Украины в течение 2005 г. сблизятся, и можно будет говорить не об отдельных региональных рынках, а о рынке в целом.
Всеобщее подорожание цен А. Бондаренко считает основной тенденцией развития рынка жилой недвижимости в 2004 г.: «В первую очередь, на это повлияла положительная динамика развития экономики, а также реальный рост доходов населения. Впрочем, подобные процессы на рынке наблюдаются уже 4 года». Неспокойный 2004 г. создал для повышения цен и другие предпосылки. «Подорожание первичной недвижимости было связано, прежде всего, с увеличением себестоимости кв. м жилья за счет роста цен на строительные материалы, – говорит директор ООО «ИБК «Столица» Петр Пиговский, – но не последнюю роль в этом процессе сыграли «бензиновый кризис» и колебания курса доллара на межбанковском рынке. И политическая ситуация в стране вместе с предвыборным ажиотажем и самими выборами не прибавила стабильности рынку – предвыборный подъем цен был ожидаем. Если брать нашу компанию, в частности, то рост цен за прошлый год составил около 50%». П. Пиговский также отметил, что cреднегодовая не взвешенная стоимость кв. м столичной жилой недвижимости, по данным за 2004 г., составила $1,052 тыс. за кв. м.
Относительно дальнейшего «поведения» цен некоторые операторы рынка рассуждать не спешат, считая, что ситуация проясниться ближе к апрелю. В то же время АСНУ уже сейчас прогнозирует дальнейшее повышение стоимости жилья на первичном рынке – порядка 15% (1–1,5% в месяц) и на вторичном – 10–25% (в зависимости от региона и сегмента).
Что на рынке в цене
Как уже говорилось, предпочтения покупателей жилья некоторым образом изменились, а застройщики, наконец, стали эти предпочтения учитывать. Так как же на данный момент распределился спрос на жилую недвижимость?
Первая квартира для самостоятельной жизни
«В 2004 г. наметилась положительная тенденция большей ориентации строительных компаний на потребителя, – отметил А. Бондаренко. – В связи с этим на рынок стали выходить не только крупногабаритные квартиры, но и «малометражки» (однокомнатные до 40 кв. м, двухкомнатные до 60 кв. м), рассчитанные на молодую семью, которая делает первую покупку». И действительно, разве целесообразно проектировать трехкомнатные квартиры площадью в 120 кв. м в доме на окраине, который по своим характеристикам соответствует эконом-классу, в то время как катастрофический дефицит нового малогабаритного жилья приводит к росту цен на непрестижные «хрущобы». А. Бондаренко прогнозирует стабилизацию их стоимости в 2004 г., что станет следствием появления на рынке нового малогабаритного жилья. «Одной из основных тенденций 2004 г. я считаю увеличение спроса на жилье так называемого эконом-класса, – комментирует П. Пиговский, – а также повышение интереса потенциальных инвесторов к окраинам и прилегающим к ним так называемым «спальным», районам. Не секрет, что некоторые строительные компании в основном ориентируются на этот сегмент». Тем не менее, в столице и региональных центрах спрос в данном сегменте по-прежнему превышает предложение. «Наименее удовлетворен сейчас спрос на демократичное (недорогое) жилье, без вычурных проектов, которое ориентировано на вступающих в жизнь молодых людей, желающих отделиться от родителей», – говорит Ю. Бурма.
Оптимальный вариант по разумной цене
В целом двухкомнатные квартиры в 2004 г. стали более популярными как в столице, так и в региональных центрах. Аналитики корпорации «Харьков-Риэлтер», проанализировав информацию по реальным сделкам купли-продажи жилья за 2004 г., пришли к выводу, что наиболее востребованными были 1–2-комнатные квартиры в «жилом состоянии». В Севастополе, по словам Н. Массальской, также пользовались спросом однокомнатные и двухкомнатные квартиры умеренных площадей, покупатели также обращали внимание на наличие автономного отопления и стеклопакетов. «Что касается динамики роста цен на жилье, то стоимость двухкомнатных квартир по Киеву росла большими темпами, чем цена однокомнатных и трехкомнатных, в независимости от района, – комментирует П. Пиговский. – Но, если брать опыт нашей компании, то у нас трехкомнатные «уходят» в первую очередь. Бывает, что на этапе заливки фундамента такие квартиры уже все проданы».
Спасибо ипотеке
Немаловажную роль в подобной переориентации спроса на более комфортное жилье сыграло развитие ипотеки. Возможность взять кредит в банке позволяет покупателю выбрать квартиру, соответствующую не столько величине накопленных за долгие годы сбережений, сколько разумным потребностям в качестве и комфорте. Такая возможность появилась у жителей столицы и других крупных городов. «Рост благосостояния населения и развитие ипотечного кредитования дали возможность многим гражданам со стабильным заработком приобрести жилье в 2004 г., – комментирует Ю. Бурма (г. Харьков). – Правда, на сегодняшний день процентная ставка по кредитам увеличилась, что негативно влияет на активность заемщиков – потенциальных покупателей недвижимости». «Ипотека – двигатель рынка жилья, – говорит Н. Массальская. – Благодаря ипотеке недвижимость в Севастополе становится доступным товаром для широких слоев работающего населения, моряков, предпринимателей». Подобная ситуация должна сохраниться и в 2005 г., однако она во многом будет зависеть от экономической политики новой власти.
Hi-end жилой недвижимости
По информации Г. Мельниковой, цена на квартиры среднего класса по сравнению с концом декабря прошлого года возросла на 2%, а высокого класса – на 4%. В Голосеевском, Печерском, Оболонском и Шевченковском районах цены на элитное жилье выросли в среднем на 4,6%». И это притом, что цены на недвижимость других категорий в январе 2004 г. практически не возросли. Неудовлетворенный спрос А. Бондаренко также отмечает в самом высоком классе жилой недвижимости – de luxe. Это связано с тем, что объекты такого уровня в настоящее время строятся в очень незначительном количестве.
Спрос выходит на новые рубежи
А. Бондаренко среди главных тенденций 2004 г. отметил появление у застройщиков интереса к столичным пригородам и городам-спутникам. С одной стороны, покупателей влечет в пригород экономическая целесообразность (относительно низкий уровень цен на жилье за пределами мегаполисов, дешевые цены на потребительском рынке и т. д.), с другой – более спокойный и размеренный ритм жизни. В связи с этим можно отметить рост спроса на квартиры в жилых новостройках в пригородах и городах-спутниках (возле Киева – Бровары, Вишневое, Вышгород, Боярка, Ирпень и др.). Отвечая запросам потребителей, пригород сейчас активно застраивают как молодые компании, так и гиганты строительного рынка.
Еще одна особенность спроса – альтернатива городскому жилью в виде коттеджа за городом. «Если у потенциального покупателя есть средства для приобретения трехкомнатной квартиры в Киеве, этой же суммы хватит для покупки дома площадью в 100–150 кв. м в хорошем экологически чистом месте, – говорит А. Бондаренко. – Такая недвижимость пользуется спросом у покупателей возраста 30–45 лет. Требования к коттеджам предъявляются следующее: расположение в пригороде или в зоне 50 км от Киева (30 км от городов-миллионников), хорошая трасса, продуманная концепция самого коттеджного городка». Стоит отметить, что в 2005 г. будет предложено несколько проектов коттеджных городков с развитой инфраструктурой, которые, скорее всего, станут востребованными на рынке».
Снова замерло все до рассвета
Если накануне 2004 г. ажиотажный спрос и рост цен на рынке жилья был связан с ожиданием отмены льгот по НДС для строительных компаний, то в преддверии 2005 г. «волнения на рынке» были вызваны готовящимися налоговыми новшествами. После резкого снижения активности на рынке жилья, на фоне политического кризиса, последние две недели декабря продемонстрировали резкое увеличение количества сделок. Продавцы квартир во чтобы-то ни стало спешили заключить сделки до нового года. Так неужели предновогодний ажиотаж становится уже традиционным для отечественного рынка недвижимости?
Итак, 2005 г. настал, и вступление в силу пресловутой статьи 11 Закона «О налоге с доходов физических лиц», которая предусматривает налогообложение операций покупки-продажи недвижимого имущества, по мнению А. Бондаренко, нанесло колоссальный удар по рынку недвижимости. Рынок стоит – сделки откладываются, уменьшается количество трансакций. Так, по данным Минюста, в первые три декады января сделок на рынке недвижимости было заключено в 15 раз меньше, чем обычно. А. Бондаренко изложил свое видение ситуации следующим образом: «Нотариусы буквально объявили забастовку – работают только некоторые, при этом авторитетные нотариальные конторы «простаивают». Нотариусы, которые в данной ситуации ставят во главу угла только корпоративные интересы, не желают брать на себя выполнение несвойственных им функций. Речь идет о соблюдении пункта 11,3 статьи 11, в соответствии с которым налоговым агентом при перерасчете доходов является нотариус. Этот пункт входит в противоречие с Законом «Про нотариат», который не допускает совмещения деятельности нотариуса с другими видами деятельности. При этом на нотариусов возлагается ответственность в случае ошибочного начисления данного налога. Поэтому они бездействуют в опасении подобных штрафных санкций. Наша ассоциация, которая представляет операторов рынка, ратует за соблюдение интересов конечного потребителя – покупателя недвижимости. Поэтому мы во всеуслышание заявляем о том, что 11 статья закона не только не принесет поступлений в бюджет, но и спровоцирует криминализацию рынка, а также возрастание социальной напряженности. Эта статья закона является социально несправедливой. На данный момент ее действие резко уменьшает количество трансакций на рынке недвижимости, что экономически невыгодно государству. Ведь нормальное государство должно стимулировать оборот недвижимости. Там, где законодательство это учитывает, поступления в бюджет увеличиваются за счет сопутствующих рынков – стройматериалов, оборудования, мебели услуг и т. д. А наши законодатели пошли по пути фискальной нагрузки на операцию». Ситуацию, которая сложилась в связи с введением в действие 11 статьи в г. Севастополе, описала Н. Массальская: «По итогам января 2005 г. мы констатируем уменьшение количества сделок на 30% из-за выжидательного отношения клиентов. Кстати, в Севастополе нотариусы работали и работают без перебоев. Резкое уменьшение количества предложений при умеренном спросе не дало возможности упасть ценам. К началу февраля, напротив, они стали подрастать из-за отказов продавцов платить налоги от рыночной стоимости, учитывая рекомендации нотариусов и желания покупателей. Ведь чаще всего продавец ориентирован на последующую альтернативную покупку и поэтому требует свою сумму «чистыми», а покупателю приходится доплачивать за оформление из своего кармана».
В сложившейся ситуации АСНУ предлагает три варианта решения возникшей проблемы: исключить статью 11 Закона Украины «Про налоги с доходов физических лиц» с сохранением существующих норм законодательства; исключить данную статью и вернуться к уплате государственной пошлины в Бюджет Украины в размере 1% он рыночной стоимости недвижимого имущества; и, наконец, третий, компромиссный, вариант – ввести мораторий на внедрение ст. 11 до законодательного урегулирования данной проблемы. АСНУ с этими предложениями выхода из кризиса обратилось в Верховную Раду и надеется, что в ближайшие две недели ситуация будет разрешена на законодательном уровне и налог на недвижимость, который может коснуться практически каждого, все-таки станет максимально прозрачным и понятным.
«Элит» и «Эконом»: найди пять отличий
Очевидно, в обозримом будущем операторам рынка жилья придется выработать единую общепринятую классификацию жилой недвижимости и придерживаться ее. Сегодня же систематизация рынка имеет весьма условный характер. «Жилую недвижимость делят в основном на два класса. Во-первых, эконом (небольшая жилплощадь, строительные материалы среднего уровня, значительная удаленность от центра, достаточно слабая обеспеченность общественным транспортом, средний уровень развития инфраструктуры). Все, что выходит за эти рамки, сами застройщики оценивают как элитный или максимально приближенный к этому класс», – говорит П. Пиговский. По его мнению, классификация «заработает» тогда, когда компании, которые предлагают на рынке жилую недвижимость, будут стремиться получить более высокий класс дома, с целью заведомого увеличения прибыльности и, соответственно, рентабельности объекта – так работают во всех цивилизованных странах.
Мария Бабенко