Как долго смогут устоять цены на недвижимость?

Анализировать процессы, происходившие в первом квартале 2014 года на киевском вторичном рынке недвижимости, одновременно и легко, и сложно.

Легко, потому, что практически все это время он находился в состоянии, близким к ступору. Ситуация в стране и на улицах Киева менялась чуть ли не каждый день, а на вторичном рынке недвижимости почти ничего не происходило. Деловая активность была низкой, временами очень низкой. Кратковременные периоды активизации носили, как правило, ситуативный характер. Средние цены предложений в целом по городу и в большинстве сегментов рынка были достаточно стабильными. И даже средние размеры уступок при проведении торгов почти не менялись, начав заметно расти лишь во второй половине марта.

Продавцы не спешили уступать; в случае отсутствия звонков и просмотров многие просто снимали квартиры с продажи. Покупатели ждали резкого обвала цен и не спешили с принятием ответственных решений. А если и принимали такие решения, то нередко выбирали первичный рынок.

А вот что очень сложно анализировать, так это причины происходящего. Почему киевский рынок недвижимости стал территорией стабильности? Почему взгляды потенциальных продавцов и покупателей жилья в последнее время разнятся значительно больше обычного? Почему им все труднее прийти к компромиссу?

И главное, каковы перспективы и будущие тенденции нашего рынка недвижимости?

Для поиска ответов на эти и другие непростые вопросы необходимо проанализировать процессы и события последних месяцев и даже лет. Сделать это в рамках одной статьи можно лишь фрагментарно, ибо каждое событие, каждый процесс имеет свою предысторию, свои связи, в том числе, и скрытые, с другими событиями и процессами. Многие из них мы анализировали в предыдущих своих обзорах, а также обсуждали на форуме портала Domik.ua . Возможно, именно там читатели найдут ответы на наиболее сложные вопросы.

Первый квартал 2014 года был, без сомнения, самым сложным периодом для Киева и Украины за последние десятилетия. В стране фактически произошла революция

Основные причины революционных преобразований мы привели в предыдущем февральском обзоре . Так, за короткое время произошли столь значимые для государства и общества события и процессы, как:

- резкий рост курсов основных иностранных валют ;

- введение новых правил оценки недвижимости;

- перерастание силового противостояния в кровавые вооруженные столкновения в центре Киева, в которых погибло более сотни человек;

- распространение политических, идеологических, силовых, национальных противостояний практически на всю страну, на все слои общества;

- переход от президентской формы правления к парламентской;

- смена правящих элит, бегство из страны высокопоставленных представителей прежней правящей элиты;

- раскрытие документальных материалов, дающих представление о масштабах коррупции в Украине;

- распространение сепаратистских движений и устремлений;

- резкое ухудшение отношений с Россией с одновременным улучшением отношений с Западом;

- оккупация и аннексия Крыма Россией;

- подписание политической части Соглашения об ассоциации Украины с ЕС;

- заявления высших должностных лиц о пустой казне и огромных государственных долгах;

- установление ограничений по досрочному возврату валютных вкладов;

- принятие жесткой антикризисной программы правительства

Эти факторы и события оказали значительное влияние на страну, ее граждан и соседей, на международную политику. Естественно, они оказали влияние и на киевский рынок недвижимости. Вот только неясно, почему влияние на киевский рынок недвижимости оказалось, на первый взгляд, слабее, чем влияние на мировую политику?

Чтобы понять это, начнем данный анализ с предыстории. А именно, с особого места Киева и его рынка недвижимости в экономике Украины. Именно сюда многие годы стекались немалые деньги и человеческие ресурсы со всей страны. Это и обуславливало спрос на киевскую недвижимость и высокие цены на нее.

Де-факто «квадратные метры» в Киеве были одной из наиболее привлекательных валют, и достаточно легко конвертировались как в доллары, так и в «квадратные метры» в других районах и городах. Это вошло не только в историю, но и в ментальность многих наших сограждан. Ну, а ментальность в одночасье не меняется.

Потому столь неохотно и медленно снижают цены продавцы. Даже силовые массовые противостояния в центре Киева, резкие скачки курсов иностранных валют, а также заявления высших должностных лиц о пустой казне и огромных государственных долгах почти не ускорили этот процесс. Лишь оккупация Крыма, непосредственная угроза распространения военных действий на значительную часть Украины, а также жесткие антикризисные меры правительства подтолкнули большинство продавцов к уступкам. Причем нередко эти уступки не очень конкретны и не отражены в ценниках, а сводятся к телефонным переговорам с посредниками. Мол, приезжайте с покупателями, давайте свои предложения, будем договариваться…

Что же касается покупателей, то их восприятие рынка формировалось в условиях многолетних дискуссий о необходимости снижения цен на недвижимость до уровня доходов большинства граждан. Кто-то даже регулярно называет сроки, когда цены на недвижимость наконец-то рухнут. Потенциальные покупатели ждали этого годами, но приобрести киевское жилье без получения наследства и/или продажи недвижимости удавалось немногим.

В период нынешних потрясений многие из них воспрянули духом, твердо уверенные, что вот теперь-то цены рухнут. И они смогут купить трехкомнатную квартиру по цене однокомнатной. А потому не шли на компромиссы, опираясь лишь на свои потребности и относительно скромные семейные накопления.

Но даже те участники рынка, которые были морально и материально готовы к достижению компромиссов, далеко не всегда могли их достичь. Мешала высокая степень неопределенности, в том числе, связанная с резкими изменениями курсов наличных валют. Зафиксировав в предварительном договоре конкретную цену, участники сделки рисковали существенно ошибиться с прогнозом курса валют на момент сделки. Рисковали они и при снятии депозитного вклада (некоторые банки не могли вовремя выполнить свои обязательства), и при конвертации валют.

В марте проведение сделок заметно усложнило ограничение Нацбанка на снятие валютных вкладов . За одни сутки теперь можно снять с валютных счетов сумму, не превышающую 15000 гривен по текущему курсу покупки соответствующей валюты. То есть, чтобы снять с текущего счета сумму порядка 30000 долларов необходимо ежедневно обращаться в банк в течение месяца. При досрочном расторжении депозитных валютных счетов основную сумму можно получить только в гривнах.

Меж тем, вторичный рынок недвижимости Киева по-прежнему ориентируется на доллары. И некоторые его участники, несмотря на запрет использования иностранных валют при оплате недвижимости, нашли способы фактического обхода этого запрета. Ждать два месяца, пока покупатель снимет со счетов необходимую сумму, готовы далеко не все продавцы. Да и ситуация в экономике и на валютном рынке меняется значительно быстрее.

Все это и объясняет фактический простой киевского вторичного рынка недвижимости.

В плане деловой активности, первичный рынок в первом квартале обогнал, по нашим данным, вторичный. Риски покупки квартир в новостройках никуда не делись и даже увеличились в этот сложный для экономики период. Но в данном случае в пользу первичного рынка сыграло два весьма важных фактора.

Во-первых, рост недоверия к национальной валюте и банковской системе вынудил многих потенциальных покупателей вложить свои сбережения в гривнах в уже сданные, а также строящиеся жилые комплексы. Тем более что застройщики не спешили повышать цены , несмотря на значительное проседание национальной валюты

Во-вторых, некоторые застройщики в последние месяцы работали достаточно интенсивно - нередко в две, а то и в три смены. И это давало инвесторам надежды, что жилье для них построят в приемлемые сроки.

Определенное влияние на киевский рынок недвижимости оказало также непростое положение жителей наиболее уязвимых, в том числе, в военном плане, регионов Украины. В принципе, они могли бы заметно увеличить деловую активность, о чем, в частности, свидетельствуют их звонки и заявки на покупку и аренду жилья в Киеве и городах-спутниках. Но пока у подавляющего большинства потенциальных переселенцев нет на руках необходимых денег. Чтобы перебраться в Киев или в другой регион им сначала необходимо продать недвижимость и/или бизнес в родных местах, а сейчас это весьма непросто.

Основные ценовые показатели

вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных предложений, приведены в таблице.

Средние цены* предложений $/кв.м ( www.domik.ua )
		Изменение за период
	март 2014	месяц	три месяца	полгода	Год	три года
Киев	1701	0,0%	0,0%	0,0%	-0,3%	-10,9%
Гостинки	1692	-0,2%	-0,3%	-0,4%	-1,8%	-8,5%
Однокомнатные	1676	-0,8%	-1,0%	-1,2%	-1,3%	-9,5%
Двухкомнатные	1741	0,1%	-0,9%	-1,4%	0,2%	-10,0%
Трехкомнатные	1813	0,9%	3,0%	4,1%	3,0%	-3,0%
Четырехкомнатные	2229	1,9%	2,0%	-1,6%	0,6%	-1,7%
Многокомнатные	2491	-6,4%	-24,1%	-25,6%	-17,8%	-20,1%

При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Заметим, что при определении средних цен предложений учтена лишь та информация, которая приведена в самих объявлениях. И не учтены размеры уступок продавцов при проведении торгов, а они за последние недели заметно выросли. Кроме того, при проведении торгов продавцы и покупатели нередко используют свои коэффициенты пересчета валют, отличные от официальных, что также затрудняет анализ реальных рыночных тенденций.

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте за последний год. При определении средних цен использовалась наша актуальная база данных, а также метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

График №1. Средние цены предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, в новых домах и в домах возле метро.

Синяя кривая – средние цены предложений по городу

Зеленая кривая – средние цены предложений в новых домах

Красная кривая – средние цены предложений в домах возле метро.

Средняя цена предложений в Киеве за месяц не изменилась, за квартал не изменилась, за полгода не изменилась, за год снизилась на 0,3%.

Средняя цена предложений в новых домах за месяц выросла 0,8%, за квартал снизилась на 0,8%, за полгода снизилась на 2,2%, за год снизилась на 0,2%.

Средняя цена предложений в домах возле метро за месяц выросла на 0,3%, за квартал снизилась на 0,9%, за полгода снизилась на 0,2%, за год выросла на 0,7%.

График №2. Средние цены предложений в сегментах «старая панель», «типовая панель» и «старый кирпич».

Синяя кривая – средние цены предложений в сегменте «старая панель»

Зеленая кривая – средние цены предложений в сегменте «типовая панель»

Красная кривая – средние цены предложений в сегменте «старый кирпич»

Средняя цена предложений в сегменте «старая панель» за месяц снизилась на 0,6%, за квартал снизилась на 1,1%, за полгода снизилась на 2,2%, за год снизилась на 4,3%.

Средняя цена предложений в сегменте «типовая панель» за месяц снизилась на 1,0%, за квартал снизилась на 0,6%, за полгода снизилась на 0,3%, за год снизилась на 2,6%.

Средняя цена предложений в сегменте «старый кирпич» за месяц снизилась на 0,8%, за квартал снизилась на 0,8%, за полгода снизилась на 0,1%, за год снизилась на 2,3%.

График №3. Средние цены предложений в сегментах «улучшенная типовая панель» и «украинская панель»

Синяя кривая – средние цены предложений в сегменте «улучшенная типовая панель»

Зеленая кривая – средние цены предложений в сегменте «украинская панель»

Средняя цена предложений в сегменте «улучшенная типовая панель» за месяц снизилась на 0,1%, за квартал снизилась на 0,8%, за полгода снизилась на 0,2%, за год снизилась на 3,0%.

Средняя цена предложений в сегменте «украинская панель» за месяц снизилась на 0,4%, за квартал снизилась на 0,1%, за полгода выросла на 0,1%, за год выросла на 3,0%.

График №4. Средние цены предложений в сегментах «улучшенный кирпич» и «украинский кирпич»

Синяя кривая – средние цены предложений в сегменте «улучшенный кирпич»

Зеленая кривая – средние цены предложений в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в сегменте «улучшенный кирпич» за месяц выросла на 0,4%, за квартал выросла на 2,3%, за полгода выросла на 0,5%, за год снизилась на 3,4%.

Средняя цена предложений в сегменте «украинский кирпич» за месяц выросла на 0,9%, за квартал снизилась на 0,6%, за полгода снизилась на 2,9%, за год снизилась на 1,9%.

График №5. Средние цены предложений в сегментах «дореволюционные дома» и «сталинки»

Синяя кривая – средние цены предложений в сегменте «дореволюционные дома»

Зеленая кривая – средние цены предложений в сегменте «сталинки»

Средняя цена предложений в сегменте «дореволюционные дома» за месяц не изменилась, за квартал снизилась на 1,6%, за полгода выросла на 0,3%, за год снизилась на 5,2%.

Средняя цена предложений в сегменте «сталинки» за месяц не изменилась, за квартал снизилась на 0,8%, за полгода снизилась на 1,2%, за год снизилась на 1,3%.

Как видно на графиках,

в первом квартале 2014 года средняя цена предложений выросла в сегменте «улучшенный кирпич». В целом по городу средняя цена предложений не изменилась. В остальных сегментах – снизились. Наибольшее снижение зафиксировано в сегментах «дореволюционные» (-1,6%) и «старая панель» (-1,1%).

За последний год

средние цены предложений выросли в домах возле метро, а также в сегменте «украинская панель». В целом по городу, а также в остальных сегментах рынка средние цены предложений снизилась. Наибольшее снижение зафиксировано в сегментах «дореволюционные» (-5,2%), «старая панель» (-4,3%) и «улучшенный кирпич» (-3,4%).

Детальную информацию об изменении средних цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

По-прежнему очень высоким остается индекс недоступности жилья — на уровне 11,5-16,4 в зависимости от сегмента рынка. И снижение его в ближайшее время не предвидится.

Прогноз на апрель и ближайшее будущее

Рост уступок продавцов при проведении торгов позволяет прогнозировать снижение цен предложений, зафиксированных в объявлениях о продаже. Однако в настоящее время сложно сказать насколько при этом снизятся средние цены предложений в отдельных сегментах рынка. Ибо общих тенденций пока не наметилось. Каждый продавец поступает по своему разумению, исходя из личных приоритетов и целей.

Кроме того, нынешняя относительная устойчивость цен на недвижимость перед напором политических, экономических и военных перипетий может скоро закончиться. У продавцов накапливается усталость от многочисленных проблем, усиливаются тревожные ожидания. Нервы напряжены практически у всех; в этих условиях неизбежно растет число тех продавцов, кто готов сбрасывать цены.

Приведет ли это к увеличению количества сделок?

В пределах 10-20% - возможно (тем более что весной количество сделок, как правило, растет). Но на значительное увеличение деловой активности вряд ли стоит рассчитывать даже в том случае, когда положение в стране и Киеве нормализуется. Ибо, как показывает опыт кризиса 2008-2009 годов, потенциальные покупатели будут выжидать еще большего снижение цен.

Если же ситуация ухудшится, то на рост деловой активности не стоит даже надеяться.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014

Примечание

Статистика цен предложений квартир в Киеве рассчитана на основании актуальной базы данных портала Domik.ua.

Еженедельно, в ночь с пятницы на субботу, алгоритм обрабатывает предложения, представленные в разделе «продажа квартир в Киеве» , отсеивает объекты с нехарактерными для каждого конкретного сегмента рынка ценами, и определяет средние (на этот момент) цены предложений во всех сегментах рынка. Полученные результаты приводятся на графиках и в таблицах как средние цены предложений соответствующей недели.

Проверить наши данные вы можете в офисе портала недвижимости Domik.ua , где с вами поделятся исходным кодом данного алгоритма.