> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Инвестировать в столичную недвижимость снова выгодно: как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве

Инвестировать в столичную недвижимость снова выгодно: как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве


21.03.2017 11:40  26 комментариев

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 21 марта 2017 года.

На этой неделе цены на квартиры в Киеве выросли – в среднем по городу на 1,5%. В отдельных популярных сегментах показатели роста больше: квартиры возле метро за неделю подорожали на 2,7%, однокомнатные – на 2%, а трехкомнатные – на 3,1%. Это выглядит тем более странным на фоне почти неизменного состава предложения, на этой неделе он сократился всего на 3,8%. Что не исключает смещения его в сторону более дорогих предложений, которое, в свою очередь, может быть одной из причин роста цены.

Причиной подорожания квартир на вторичном рынке мог стать рост цен в новостройках , но таковой, если и есть, не носит системного характера. О прохождении «дна» рынка, несмотря на обещанный рост ВВП и повышение минимальной зарплаты, пока тоже говорить рано. Единственной убедительной причиной видится приближающееся окончание отопительного сезона: в ожидании уменьшения давления коммунальных тарифов, владельцы квартир пытаются заново «нащупать» оптимальную для своих объектов цену. Часто тем самым откладывая заключение сделки на неопределенный период.

Читайте также: Продавцы квартир держат цены и в результате теряют значительные суммы

В большинстве случаев в марте 2017 года квартиры покупают для личного проживания. Времена «оптовых» инвесторов в недвижимость давно прошли, но, тем не менее, многие застройщики преподносят свою недвижимость как выгодную инвестицию с доходностью чуть ли не 15% годовых. В предыдущем обзоре мы выясняли индекс недоступности жилья в Киеве, в частности, популярных смарт-квартир . Сегодня посчитаем, какая нынче доходность таких квартир и столичной недвижимости в целом.

Читайте также: Сколько лет нужно киевлянину, чтобы заработать на «смарт»-квартиру?

В качестве примера смарт-квартиры возьмем квартиру площадью 18,5 квадратных метров в ЖК Smart House . Отличительная особенность жилья в этом комплексе в том, что сдается оно с ремонтом и даже мебелью.

Стоимость самой маленькой квартиры составляет 560 тысяч гривен. Сдать ее в аренду, учитывая все плюсы (в виде нового ремонта и коммуникаций) и минусы (в виде расположения в промзоне, количества квартир на этаже и площади\ можно будет за 4000-4500 грн в месяц. Следовательно, если коммунальные услуги будет полностью оплачивать арендатор, без учета налогов окупится такая квартира за 10-12 лет, а ее доходность составит 8,3-10%. Неизвестно, насколько за это время девальвирует гривна, но в целом показатель неплохой.

«Смарт»-квартира – специфический вариант не только для жизни, но и для инвестиции. Надежней купить полноценную однокомнатную квартиру: когда мода на микро-жилье пройдет, полноценная квартира по-прежнему будет востребована.

Читайте также: Почему застройщики Киева отказываются называть свои мини-квартиры «смарт»

Посчитаем, какой будет доходность квартиры площадью 35 квадратных метров в новом доме на Левом берегу Киева рядом с метро. Средняя стоимость квадратного метра такой квартиры составит 17-18 тысяч гривен, то есть квартира обойдется примерно в 600 тысяч гривен. Это лишь немногим больше упомянутой «смарт»-квартиры вдвое меньшей площади, но здесь, придется делать ремонт, который вместе с мебелью обойдется, минимум еще в 300 000 гривен. Таким образом, общая сумма инвестиции составит 900 000 грн. Сдать в аренду такое жилье можно будет за 8000-10000 грн, а при наличии более дорогого и качественного ремонта – даже дороже. Следовательно, срок окупаемости инвестиции – без учета налогов, коммунальных расходов и девальвации – здесь также составит около 10 лет.

Как видим, в 2107 году стоимость квартир в новостройках такая, что при удачном стечении обстоятельств у инвестора вполне есть шанс вернуть инвестицию в пресловутые 100 арендных плат. С поправкой на то, что раньше этот показатель считался в долларе, а сегодня – в гривне.

Срок окупаемости вторичного жилья несколько больший. Средняя стоимость не самой маленькой «гостинки» с косметическим ремонтом на Правом берегу далеко от метро сегодня составляет около 20 000 долларов, что эквивалентно 546 000 гривен. Сдать в аренду такую квартиру получится за 4000. Либо, сделать косметический ремонт и установить новую мебель, увеличив размер инвестиции, но сдавать на 500-1000 гривен дороже. Срок окупаемости в обоих случаях будет примерно одинаковый – 11-12 лет, доходность инвестиции – около 8,7% в гривне.

Читайте также: Правый берег vs Левый берег – какая разница в ценах на столичные квартиры

Полноценная однокомнатная квартира, к примеру, на Оболони стоит уже в 40-45 тысяч долларов, что эквивалентно 1 092 000 – 1 228 500 грн. Стоимость аренды такой квартиры составит 6500 – 7000 гривен. Окупаемость – около 14 лет, а доходность – чуть более 7%. Опять же, в гривне.

Как видим, в 2017 году небольшие квартиры в новостройках и на вторичном рынке, а также квартиры стандартной площади в новом жилом фонде, вполне могут стать удачной инвестицией – если покупать такую квартиру на начальных этапах строительства и планировать сдавать в аренду. При верном расчете вернуть вложенные средства можно за 100 арендных плат. Однокомнатные квартиры стандартной площади в старых домах доходность обещают меньшую, но даже в них показатель доходности выше, чем год назад . Возможным это стало за счет снижавшейся в течение трех лет стоимости квадратного метра и медленному, но уверенному росту цен на аренду жилья и перекладывания обязанности оплачивать коммунальные услуги на арендаторов.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17957 объектов, что, как мы отмечали выше, на 3,8% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

21.03.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

28720

+1,9%

+1,8%

С использованием аппроксимации

28499

-0,1%

+1,5%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1052

+1,5%

-3,4%

С использованием аппроксимации

1042

+0,2%

-3,6%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

31804

+1,0%

+4,8%

С использованием аппроксимации

31760

-0,3%

+5,2%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1165

+0,6%

-0,6%

С использованием аппроксимации

1161

0%

-0,2%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

36746

+3,1%

+4,3%

С использованием аппроксимации

36181

+0,4%

+2,3%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1346

+2,7%

-1,0%

С использованием аппроксимации

1322

+0,6%

-2,9%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Отрадном – жилом массиве, застроенном преимущественно панельными «хрущевками», где цены за полгода снизились в среднем на 6,6%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Отрадном :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

+0,4%

-1,5%

-5%

Двухкомнатные

-0,7%

-3,1%

-6,6%

Трехкомнатные

-1,1%

-6,1%

-10,1%

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что разные типы квартир на Отрадном в течение 6 месяцев дешевели сравнительно равномерно. Больше всего этот процесс коснулся трехкомнатных раздельных квартир, меньше всего – однокомнатных. Если еще полгода назад трехкомнатные квартиры были самыми дорогими по цене квадратного метра , то сегодня они – самые дешевые. С однокомнатными ситуация прямо противоположна. Связано это, очевидно, с особенностями жилого фонда массива и его низкими показателями энергоэффективности.

Отрадный – массив зеленый, достаточно тихий и уютный, с неплохим транспортным сообщением, расположен недалеко от центра. Но жилой фонд оставляет желать лучшего: это либо «сталинки» с высокими потолками, а значит, и большими затратами тепла, либо панельные «хрущевки». Именно это во многом и обуславливает снижение цен на жилье на массиве.

Ввиду недостатка достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы не публикуем примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017



просмотров: 7328

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 26

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 26 - Инвестировать в столичную недвижимость снова выгодно: как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве

инвестор из 807.04.2017 15:40 

+1|-3

Странная аналитика,
однушка на левом берегу аренда 8000-10000грн или даже выше,
а однушка на Оболони аренда 6500-700грн.
Аналитик в адеквате?

Ilya 07.04.2017 15:45 

+4|-1

А что хорошего в Оболони?

инвестор из 807.04.2017 17:48 

+2|-1

Вопрос не в том, что хороший или плохой, а в том, что никогда левый берег не стоил дороже чем Оболонь аж на 50% !!! Если мы будем сравнивать квартиры с одинаковыми параметрами.

М а к с и м 22.03.2017 13:31 

+15|0

Не покупайте ни в коем случае, уважаемые арендаторы, квартиры. На зло всем тяните лямку аренды годами, десятками лет... И пусть этот праздник жизни в арендованном жилье не кончается никогда.

Vitaly22.03.2017 12:39 

+4|0

Вот все инвестора на первичке и сидят. И спрос арендаторов на новый дом хороший, и цена ниже.

Рональд21.03.2017 22:16 

+11|-4

Будет только дорожать

antoniVS22.03.2017 02:39 

+6|-10

токмо неведомо что, где и когда

Алeкс23.03.2017 11:24 

+4|-8

почему неведомо - доллар, везде и всегда. все остальное шлак и пепел

tatiana_lola21.03.2017 14:24 

+4|-4

"Арендаторы предрекают риэлторам снижение комиссионных на 25%."
:-)

DILER21.03.2017 14:10 

+15|-27

где вы рост увидели? 40-45 за 1к на Оболоне? на Печерске уже за 40 - 2-ку можно купить. Не нужно придумывать какой-то "рост". Его нет. Рынок недвижимости лежит на дне как и год назад. Только клиентов становится все меньше и меньше.

antoniVS22.03.2017 02:39 

+2|-3

может это та 1к на Оболони, аренда которой 8-10к грн))

gmykolay22.03.2017 14:25 

+3|-21

дно еще впереди, еще полгода и будет днище ))))) причем арендаторы вообще все убегут в польшу унитазы мыть

Шу23.03.2017 13:37 

+2|-6

очень оптимистично - пол года !
скорее 1,5 - 2 года, или даже 3-и .

Axl23.03.2017 23:47 

+2|-8

Так все щири уже убежали, остались одни зрадники

DrFrog22.03.2017 14:38 

+9|-1

Пример 2-ки на Печерске за 40 000, куплю почти не глядя, но если это именно 2-ка, а не переделанная 1-ка.

antoniVS22.03.2017 21:28 

+2|-1

продалась как-то красноармейская 101, угол щорса, 42 квадрата, под ремонт

antoniVS22.03.2017 21:29 

+1|-1

а до революции на пару этажей выше, с балконом на всю квартиру, 44 метра, 90 с чем-то

tatiana_lola21.03.2017 13:11 

+9|-18

Сегодня прямо какой-то день роста. Во всех новостях всё выросло! :-)

"Риелторы предрекают столице рост цен на аренду жилья"
"Аналитики рынка недвижимости прогнозируют рост цен на аренду квартир в Киеве минимум на 20%."
"Зростання цін, щонайменше на 20%, прогнозують вже після закінчення опалювального сезону."
"В украинской столице снова ожидается повышение стоимости аренды жилья."
"Стоимость жилья вырастет после окончания отопительного сезона, сказано в сюжете ТСН в понедельник, 20 марта."

Ну если даже по телевизору сказали! :-)
Весна! Всё в рост! :-)

antoniVS22.03.2017 02:37 

+7|-10

начальство сказало в рист, значит в рист

Шу23.03.2017 13:51 

+2|-2

вырисовывается новый вид тролизма - телевизионный(широкополосная рассылка сразу ко всем ушам,глазам и мозгам - этакий инфо-спам, впрочем как и подавляющее большинство телевизионно-новостного продукта), теперь "эксперты" тролят через зомбо-ящик .

Шу21.03.2017 12:49 

+10|-21

На этой неделе цены на квартиры в Киеве выросли – в среднем по городу на 1,5%. В отдельных популярных сегментах показатели роста больше: квартиры возле метро за неделю подорожали на 2,7%, однокомнатные – на 2%, а трехкомнатные – на 3,1%
Источник: domik.ua
Покупатель начал прозванивать варианты - Ура-а-а-а ! Спрос ! Надо поднимать ! - Все банально просто !
А другие думают , что сейчас народ ломанется из рос.банков и все сметет, в моем понимании - не вторичку , а готовую первичку, да и то в единичных порядках !
П.С.
прогноз на рост экономики закончился так и не начавшись, прогноз на гривну все хуже и хуже, все рынки сжимаются , в таких условиях надо отдавать(уступать) и радоваться слитому неликвиду, а не тут-то было - дорожай наметился , - ну -ну ! Забавненько как-то !
Весна ! Эх хорошо-то как !

Гарри Дюваль21.03.2017 17:11 

+10|-21

Давно тут. По весне часто у продавцов хотелки растут (это, видать, закон - в смысле устойчивой и много раз повторяющейся связи явлений). Но дорожать недвижкам (всем) рано пока. Нет у граждан устойчивого роста доходов и сбережений. Нет роста экономики. Нет ипотеки (банкам, как видно, не до этого сейчас). Нет и траншей. Зато есть очевидный рост внешней и особенно внутриполитической напряженности. Не до конца понятно как отвечать и на возможные новые вызовы в сфере энергетики. Если все стабилизируется и экономика будет расти, то будет и реально-платежеспособный (а не виртуально-спекулятивный) рост интереса к недвижке. Но пока это только в проекте...

Lessl21.03.2017 17:31 

+10|-20

"На этой неделе цены на квартиры в Киеве выросли – в среднем по городу на 1,5%...за неделю подорожали на 2,7%, однокомнатные – на 2%, а трехкомнатные – на 3,1%..."

Хотеть то они хотят но кто же им даст) С чего бы рост? Транш не дали (и слава богу) неизвестно что там с блокадой будет, а у нас рост. Смешно)

gmykolay22.03.2017 14:28 

+8|-17

рост по тому, что кушать очень хочется... сколько в киеве риелторов голодает..

М а к с и м 22.03.2017 17:39 

+9|-1

Риелтор риелтору рознь: те, которые без кола и двора, придерживающиеся девиза: готов всю жизнь арендовать, лишь бы не платить за покупку квартиры, те ушли из этого рода занятий. Те же, кто с комиссии вкладывал деньги в жилье для аренды или инвестировал, плюс-минус 1000-2000 долларов в месяц не делают им погоды, не каждый арендодатель столько имеет.

Lessl22.03.2017 18:19 

+10|-1

А при чем тут риэлторы? Они разве решают сколько будет стоить квартира или может быть цена это желание владельца? Им нравится наверное годами сидеть и обновлять объявления? Риэлтору лучше больше продать и дешевле чем сидеть и ждать неизвестного лоха годами что бы получить %.

 

Бизнес новости

 
цена: 33 000 грн./м2
 
цена: 25 584 грн./м2
 
цена: от застройщика
тел: (044) 374 11 11
 
цена: от застройщика
тел: (044) 374 11 11
 
цена: 20 093 грн./м2
 
цена: 14 500 грн./м2
 
цена: 9 500 грн./м2
тел: (044) 247-56-30
 
цена: 62 160 грн./м2
тел: (044) 585 10 08
 
цена: 52 030 грн./м2
тел: +38 (044) 496-90
 
цена: 15 000 грн./м2
тел: (067) 829 45 84
 
цена: 17 742 грн./м2

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Инвестировать в столичную недвижимость снова выгодно: как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве