Итоги рынка недвижимости Киева в 2017 году


11.01.2018 15:30  1 комментарий

Итоги рынка недвижимости Киева в 2017 году.

2017 год на вторичном рынке недвижимости Киева во многом отражал общую финансово-экономическую ситуацию в стране. Рост минимальной и средней заработной платы, а также едва ощутимый рост ВВП перекликался с ростом средней по Киеву цены квадратного метра. И хотя связь между этими процессами косвенная, они в равной степени отражали позитивные ожидания, возлагаемые на прошедший год. Росту средней цены на недвижимость способствовала стабильность национальной валюты. В течение почти всего года курс гривны держался на одном уровне, и только под конец начал ощутимо проседать по отношению к доллару и евро.

Цены на вторичном рынке

Уже в марте прошлого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Киева начала постепенно расти. В середине года темпы роста ускорились, и к концу 2017 стоимость квадратного метра оказалась на 12,9% выше, чем в начале года. Рост цен в течение июня-ноября был настолько стремительным, что в конце августа средняя цена по Киеву оказалась выше, чем цена в новостройках на вторичном рынке, которые традиционно были дороже. И хотя осенью новостройки тоже начали дорожать, статус-кво между этими двумя сегментами к концу года так и не был восстановлен. По итогам года средняя стоимость квартир в новостройках выросла всего на 2,5%. Сегмент квартир возле метро продемонстрировал средний результат в +6,3%.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения в долларах США в 2017 году:

Сегмент недвижимости

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

1 год, %

В среднем по городу

0

+2,6

+11,9

+12,9

В новых домах

-0,8

+2,6

+5,5

+2,5

В домах возле метро

0

+1,5

+9,4

+6,3


Методология подсчета статистики на Domik.ua

Спрос на вторичном рынке в первом полугодии оставлял желать лучшего, во втором немного вырос. Покупатели разделились на две группы. Представители первой покупали самое бюджетное жилье, в которое можно тут же вселиться. Представители второй искали качественные предложения по хорошей цене – зачастую это были новостройки на вторичном рынке, с ремонтом или без, а также квартиры в более или менее приличном состоянии в «сталинках» и «дореволюционных домах». Независимо от принадлежности к той или иной группе и бюджета на покупку квартиры, покупатели относились к выбору взыскательно, ни в коем случае не желая переплачивать.

Судя по количеству объявлений о продаже недвижимости на Domik.ua и других крупных порталах недвижимости, предложение на рынке не претерпело ощутимых количественных изменений. Зато изменилась структура предложения – об этом речь пойдет в следующих разделах.

Динамика цен по сегментам рынка

По итогам года средняя цена квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке подорожала куда больше однокомнатных , а их количество в структуре предложения выросло. Более высокая стоимость квадратного метра в этих двух типах квартир объясняет и больший рост средней по городу цены по сравнению с ценами в каждом отдельно взятом сегменте.

В таблице ниже представлены показатели изменения средней аппроксимированной стоимости предложения основных типов квартир в Киеве в долларах США:

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр

Изменение за период

Типы квартир

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода , %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

«Гостинки»

881

+0,9

+2,2

-1,3

-4,8

Однокомнатные

987

-0,6

-2,2

+1

+1,7

Двухкомнатные раздельные

1255

-0,5

+2,2

+13,2

+12,7

Трехкомнатные раздельные

1238

+1,1

+4,1

+12,3

+14,4

Четырехкомнатные раздельные

1748

-1,6

-3,5

+4,5

+10,7

В декабре 2017 года, когда начался очередной рост курса доллара, большинство типов квартир начало дешеветь. Этот процесс закономерен, но и рост курса вполне может оказаться временным. Если в феврале-марте 2018 года курс доллара начнет снижаться, цены на квартиры снова пойдут в гору.

Динамика цен по отдельным типам домов в наибольшей степени дает понять, квартиры в каких домах со временем не теряют в цене.

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр

Изменение за период

Типы домов

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода, %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

«Дореволюционные»

1818

-0,7

-3,6

-6

-6,7

«Сталинки»

1516

-0,5

+0,7

+3,1

-7,3

«Старая панель»

811

0

-1,3

-2,4

-8,3

«Типовая панель»

843

-0,5

-2,8

-4,3

-9,5

«Улучшенная типовая панель»

781

-0,9

-3,5

-3,2

-10

«Старый кирпич»

964

+1,3

-2

+3,3

+0,4

«Улучшенный кирпич

1177

+0,4

+3,6

+5,1

+1,5

«Украинская панель»

992

-0,6

-2,8

-2,4

-4,7

«Украинский кирпич»

1486

+0,3

+0,9

+6,2

+3,1

Динамика цен по типам домов демонстрирует расслоение рынка недвижимости. Самое ветхое и бюджетное жилье – дореволюционные дома и советские «панельки» – дешевеет даже на фоне общего роста цен. Также дешевеют панельные новостройки, которые отличаются от советских панельных домов возрастом, но почти не отличаются качеством материалов и постройки.

Кое-как держат позиции кирпичные дома советской постройки. Но наиболее стабильным в ценовом отношении сегментом недвижимости остаются кирпичные новостройки, которые даже за последние 4 года потеряли в цене значительно меньше, чем другие: -26% против, например, -48% стоимости квартир в панельных хрущевках или -43% – в кирпичных.

Читайте также: Самая ликвидная недвижимость. Какое жилье не падает в цене

Возникает вопрос, если причиной роста средней по городу цены квадратного метра стал рост цен в новостройках на вторичном рынке, почему показатели их подорожания меньше, чем в среднем по городу?

Причин несколько:

- во-первых, новые дома постепенно строятся, в то время как количество домов старого фонда остается неизменным – зданий, которые выводятся из эксплуатации, единицы. Соответственно, растет количество предложений в новых домах в общей структуре предложения. И это сказывается на средней цене;

- во-вторых , стоимость квадратного метра в кирпичных новостройках выше, чем в домах других типов, что на фоне изменения структуры предложения сказывается на среднегородском показателе.

Динамика цен по районам Киева также свидетельствует о расслоении рынка недвижимости. Во многих районах Киева наблюдаем снижение цен, в большинстве случаев оно небольшое. Больше всего стоимость квадратного метра просела в районах с неудобной транспортной развязкой и преобладанием жилого фонда советского образца – Святошинском и Подольском на Правом берегу, Деснянском – на Левом. Выросли цены в районах, которые активно застраиваются новыми домами, быстро и легко сообщаются с центром, и все еще имеют большое количество парковых и рекреационных зон.

Читайте также: Какие квартиры будут расти в цене

В таблице приведены изменения цен на квартиры в разных районах Киева в 2018 году:

Средние цены предложений в долларах США за квадратный метр

Изменение за период

Район Киева

Январь 2017, $

Месяц, %

Три месяца, %

Полгода, %

Год, %

Все в Киеве

1214

0

+2,6

+11,9

+12,9

Голосеевский

1193

-1,4

+1,4

+10,3

+5,9

Дарницкий

976

-1,1

-1,4

+0,9

-1

Деснянский

723

-0,8

-1

+0,1

-5,9

Днепровский

879

+0,3

-2,3

-1,1

-3,2

Оболонский

1289

+1,6

+10,1

+15,1

+17,5

Печерский

2008

-1,5

-3,3

-2,5

-2,2

Подольский

781

-3,2

-5,1

-4,5

-9

Святошинский

811

0

-4,1

-4,6

-7,7

Соломенский

1079

-0,2

-0,2

+7

+7,7

Шевченковский

1546

+0,3

+0,3

-0,8

+6,6

Лидером по росту цен в 2017 году стал Оболонский район, но случилось это за счет смещения предложения в сторону более дорогих Оазиса и Оболони.

Индекс недоступности жилья

Индекс недоступности жилья один из ключевых индикаторов состояния рынка. Снижение этого показателя способствует росту спроса на жилье и активизации рынка. В 2017 году влияние на индекс недоступности оказывали несколько противоречивых факторов: с одной стороны, рост доходов населения способствовал снижению индекса, с другой – рост средней стоимости квадратного метра и девальвация гривны в конце года провоцировали его рост.

В середине марта 2017 года, до того, как начался рост цены квадратного метра, индекс недоступности для средней однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метро составлял 9,8. С тех пор средняя зарплата в Киеве, по данным Госстата, выросла на 5,8% (по отношению к январю 2017 – на 25,3%) и к концу года составила 11 643 грн. Квадратный метр в среднем по Киеву, как мы уже выяснили, подорожал на 12,9% в долларах. Гривневый рост цены составил 15,2%.

Читайте также: Сколько лет нужно киевлянину, чтобы заработать на смарт-квартиру

Средняя однокомнатная квартира в Киеве площадью 40 квадратных метров в январе 2018 года обойдется в 1 379 104 грн. При текущей заработной плате рядовой киевлянин сможет накопить на квартиру за те же 9,9 лет, что и в начале 2017 года, – при условии, что у него не будет других расходов.

Рост доходов населения, подорожание квадратного метра и девальвация гривны в 2017 году компенсировали друг друга, оставив индекс недоступности неизменным. Правда, этот показатель очень условный в силу того, что для его расчета берутся усредненные данные. Для жилья в дешевеющих сегментах показатель будет ниже. Но возможности накопить даже на такие квартиры у большинства по-прежнему нет из-за недоступности кредитования – банки почти не кредитуют вторичный рынок, отдавая предпочтение совместным программам с застройщиками. Больше внимания программам ипотечного кредитования мы уделим в обзоре первичного рынка Киева.

Насколько выгодно инвестировать в недвижимость в 2018 году

Еще один индикатор состояния рынка его привлекательность для частных инвесторов, в основе которой – уровень доходности недвижимости. В марте прошлого года Domik.ua писал о том, что в результате снижения долларовой цены в 2014-2016 годах доходность инвестиций в недвижимость снова выросла до 8-10% годовых. Рост цен в течение года и подорожание доллара в ноябре-декабре прошлого года скорректировали и этот показатель.

Читайте также: Насколько выгодно инвестировать в недвижимость

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах старого жилого фонда сегодня составляет около 30 000 долларов или 852 000 грн. Сдать в аренду такую квартиру, при условии удачного расположения и наличия косметического ремонта, можно за 7000 грн. Окупаемость инвестиции составит чуть больше 10 лет, доходность – около 10%, без учета необходимости ремонта перед сдачей в аренду, амортизационных расходов и налогов.

Однокомнатная квартира в новом доме будет стоить минимум 50 000 долларов. На первичном рынке есть предложения дешевле, но после расходов на ремонт получится та же сумма или даже больше. Сдать в аренду квартиру в новом доме можно за 9000-10 000 грн в месяц. Окупаемость инвестиции составит 12-13 лет без учета налогов и амортизационных расходов. Доходность – 8%.

При выборе объекта для инвестирования нужно учитывать разные факторы – не только доходность на текущий момент, но и перспективы изменения цены в том или ином доме или районе. Например, только в 2017 году квадратный метр в советских панельных домах подешевел в среднем на 9%. За 10 лет, пока инвестиция будет окупаться, квартира может потерять больше половины своей стоимости – при условии отсутствия форс-мажоров в виде стремительной девальвации. Поэтому более целесообразна инвестиция в новые дома, квартиры в которых при благоприятной ситуации постепенно растут в цене, а при неблагоприятной – дешевеют медленнее. Стоит обращать внимание и на расположение: районы, которые активно развиваются и имеют хорошую инфраструктуру, и через 10 лет будут более востребованы потенциальными арендаторами и покупателями.

Прогноз на 2018 год

В наступившем году большинство тенденций, которые мы наблюдали в 2017-м, получит продолжение.

Стоимость квадратного метра будет зависеть от курса доллара и изменения доходов населения. Если гривна укрепится, как это было в начале прошлого года, это создаст предпосылки для дальнейшего роста цены квадратного метра. Как и в 2017 году, рост будет постепенным и избирательным.

Читайте также: Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар

Однозначно продолжится расслоение рынка недвижимости. Количество предложений квартир в новых домах будет расти, и покупатели все чаще будут выбирать их, в том числе, на вторичном рынке. Продавцам квартир в старых советских домах не останется ничего другого, кроме как продолжать снижать цену – это единственное, чем они сейчас могут конкурировать с новостройками.

Не ожидается появления реально работающих кредитных механизмов для вторичного рынка. Для снижения учетной ставки НБУ гривна слишком нестабильна – даже в бюджет 2018 года заложена девальвация на уровне 10%. А без снижения учетной банки не смогут снизить ставки по кредитам. Кроме того, подавляющее большинство украинских банков не могут себе позволить долгосрочное кредитование под низкие проценты – у них нет для этого свободных средств. Но даже если в 2018 году какие-то кредитные механизмы для вторичного рынка заработают, они вряд ли будут способствовать росту спроса и цен на недвижимость старого жилого фонда – скорее, усугубят расслоение рынка.

Свое мнение о том, как будет меняться стоимость квадратного метра в 2018 году, вы можете высказать, приняв участие в наших традиционных конкурсах прогнозов. В конкурсе прогнозов «Какая будет цена квадратного метра квартир в Киеве летом 2018 года» можно выбрать наиболее вероятный, на ваш взгляд, ценовой диапазон с шагом 25 долларов на начало июля 2018 года или указать максимально приближенную к точной стоимость квадратного метра. В конкурсе «Какая будет цена квадратного метра квартир Киева зимой 2019 года? », шаг составляет 50 долларов. Там вы также можете указать наиболее вероятный диапазон или попытаться предсказать точную стоимость.

В начале января подведены итоги предыдущих конкурсов прогнозов. В конкурсе «Какая будет цена квадратного метра квартир Киева зимой 2018 года? », правильный диапазон указали всего 3% из проголосовавших. Еще 8% пользователя форума указали диапазоны, близкие к верному.
В конкурсе прогнозов по итогам второго полугодия 2018 года победителей всего 2. Еще 2 пользователя указали диапазон, близкий к правильному.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018



просмотров: 4224

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 1

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 1 - Итоги рынка недвижимости Киева в 2017 году

Шу12.01.2018 13:14 

0|0

В конкурсе прогнозов по итогам второго полугодия 2018 года победителей всего 2. Еще 2 пользователя указали диапазон, близкий к правильному.
Источник: domik.ua

Ошибочка - 2018

 

Бизнес новости

 
цена: 16 820 грн./м2
тел: +38(044)3909435
 
цена: 18 810 грн./м2
тел: +38(044)3910273
 
цена: от застройщика
тел: (044) 495 44 44
 
цена: от 25 000 грн./м2
тел: (044) 337 95 24
 
цена: от 22 500 грн./м2
тел: (044) 333 42 33
 
цена: 22 260 грн./м2
тел: (044) 339 99 15
 
цена: от 10 500 грн./м2
тел: +38044 332-02-93
 
цена: 29 000 грн./м2
 
цена: 14 100 грн./м2
тел: +380442274219
 
цена: 21 600 грн./м2
тел: (044) 221 25 75
 
цена: 64 870 грн./м2
тел: (044) 585 10 08

Обсуждение новостей