Подать объявление

Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар?

Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар?
Индикаторы рынка недвижимости Киева от 5 декабря 2017 года.

Стоимость квартир в Киеве на этой неделе продолжила снижаться. При этом показатель снижения такой же, как неделей ранее – 0,2%. Динамика цен в разных сегментах разная: «гостинки» и однокомнатные квартиры незначительно подорожали, а двух- и трехкомнатные раздельные, незначительно упали в цене. Положительная динамика сохраняется в сегменте новостроек на вторичном рынке.

Читайте также: Избирательный рост. Как и почему меняются цены на квартиры в Киеве

В гривневом эквиваленте ситуация другая – больший или меньший рост наблюдается почти во всех сегментах. Это связано с очередным подорожанием доллара. Гривна удерживала позиции в течение большей части года, но к концу курс доллара таки достиг заложенной в бюджете на 2017 отметки в 27 гривен. Не исключено, что рынок недвижимости реагирует снижением цен именно на рост курса. Но в силу того, что рынок традиционно инертен, а курс растет медленно, снижение цен незначительное.

В бюджет 2018 года заложен курс 30,1 грн за доллар. Попробуем разобраться, как это скажется в цене на недвижимость.

Читайте также: Что сулит украинцам госбюджет-2018

Цены на вторичном рынке коррелируют с курсом, но только в случае больших колебаний. При росте курса более чем на 10% в течение короткого промежутка времени средняя цена обычно корректируется, но коррекция всегда меньше, чем девальвация. Так, в течение 2014-2016 годов (с января 2014 по декабрь 2016) гривна девальвировала на 70%, а средняя цена квадратного метра квартиры в Киеве снизилась только на 36,9%. И хотя за три года в цене потеряли все сегменты, показатели снижения цены не соизмеримы. Панельные дома советской постройки и кирпичные «хрущевки» за три года подешевели в среднем на 43% (42,4-43,5% в зависимости от типа дома), а кирпичные и монолитно-кирпичные новостройки – только на 11%.

За последний год девальвация гривны незначительна: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на текущий момент доллар стоит на 1,1% дороже. Это связано с тем, что на конец 2016 года также пришелся пик роста курса, который начал спадать в январе – и до середины августа доллар постепенно дешевел. Осенью начался традиционный рост, который, вполне вероятно, снова сменится снижением курса в январе 2018 года.

Цены на квартиры по сравнению с аналогичным периодом 2016 года выросли на 12,9%. Причиной тому стал не рост курса валюты, а сегментация (расслоение) рынка и смещение предложения в сторону более дорогих и уверенно дорожающих новостроек.

Исходя из показателей 2017 года и того, что рост курса в 2018 прогнозируется на уровне 10%, можем сделать вывод, что курс доллара в 2018 году не окажет решающего значение на стоимость квартир вторичного рынка . Куда большее влияние будут оказывать такие факторы как соотношение спроса и предложения, а также возраст и состояние того или иного дома. Новостройки будут и дальше постепенно дорожать, а старые советские дома – падать в цене. При этом растущее количество строящихся и введенных в эксплуатацию новостроек будет способствовать увеличению их доли в общей структуре предложения и росту средней цены.

Цены на первичном рынке коррелируют с курсом валют напрямую – застройщики , так или иначе, привязывают стоимость квадратного метра к доллару. Однако изменение курса на 10% за год не окажет критического влияния на стоимость квартир. Куда больше на цены будут влиять спрос, изменение степени готовности конкретного объекта и номинальной себестоимости строительства.

Отследить спрос на первичном рынке не представляется возможным из-за отсутствия достоверных данных о заключенных сделках и невозможности отследить их динамику. Судить о спросе мы можем только косвенно – по количеству скидок и акционных предложений, а также стартам продаж в новых объектах . Большинство акций застройщиков в текущем месяце направлено на повышение узнаваемости брендов, а не на стимулирование покупки за счет снижения цены. Количество новых объектов каждый месяц растет. На основании этого можно предположить, что спрос находится на уровне, который обеспечивает минимальную рентабельность строительных компаний.

Читайте также: Статистика без статистики. Каким данным о количестве проданных квартир можно верить

Изменение цен по мере готовности объекта имело место всегда. В 2017 году мы уже наблюдали этот процесс. В популярных объектах, которые хорошо продаются, стоимость квадратного метра на старте продаж новой очереди обычно была выше, чем предыдущей. В отдельных ЖК минимальная цена квадратного метра (в новой очереди на старте продаж) выросла в пределах 15-20%. Есть новостройки, где минимальная цена не изменилась и даже снизилась.

Номинальная себестоимость строительства, определенная Минрегионом на следующий год, превышает показатель этого года на 42%. Однако это не значит, что настолько же подорожают все новостройки – скорее всего, рост коснется только самого бюджетного сегмента, где сейчас цены значительно ниже, чем в среднем по рынку.

Читайте также: Себестоимость строительства квадратного метра жилья в Украине в 2018 году

Привязку стоимости квадратных метров покупатели квартир могут ощутить в нескольких случаях. Первый – это значительный рост курса в течение короткого периода, что, судя по прогнозам и общей динамике экономического развития, маловероятно. Второй случай – оформление долгосрочной рассрочки от застройщика. В условиях отсутствия ипотеки рассрочка приобретает все большую популярность, а её период увеличивается. В большинстве случаев стоимость метра при оформлении рассрочки привязывается к курсу доллара или к стоимости, актуальной на дату каждой выплаты. Для таких покупателей стоимость квартиры будет расти, однако размер выплат обычно прописывается в договоре, и во всех случаях, кроме форс-мажоров, инвесторы заранее знают, сколько придется переплатить.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18587, что на 1,5% меньше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

5.12.2017

Изменение за последнюю неделю, %

Изменение за последние 20 недель, %

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

33069

+0,6

+13,4

С использованием аппроксимации

32735

+0,4

+13,5

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1218

-0,2

+9,2

С использованием аппроксимации

1214

+0,2

+10,3

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

32232

+1,2

+11,0

С использованием аппроксимации

32600

+0,9

+9,2

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1224

+0,5

+6,9

С использованием аппроксимации

1209

+0,8

+6,0

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

39096

+0,5

+12,7

С использованием аппроксимации

38779

+0,4

+12,1

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1440

-0,3

+8,5

С использованием аппроксимации

1438

+0,2

+8,9

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Березняках , где средняя цена за полгода снизилась всего на 1%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Березняках :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

-5,3

-7,3

0

Двухкомнатные

+0,2

-3,9

-5,3

Трехкомнатные

-2,2

-8,4

+0,6

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим ощутимые скачки цен предложений во всех типах квартир на Березняках. Однокомнатные квартиры значительно подорожали в июне-июле, после чего начался период снижения цен. При этом квадратный метр в них по-прежнему стоит значительно дороже, чем в двух- и трехкомнатных. Рост цен на двух- и трехкомнатные квартиры начался в конце июня и продлился до сентября. В октябре началось стремительное снижение цены квадратного метра во всех типах квартир.

За полгода произошла и коррекция состава предложения. Доля однокомнатных квартир в нем сократилась почти в полтора раза – сегодня таких квартир на Березняках предлагается меньше всего. Количество предложения двух- и трехкомнатных изменилось мало, но из-за уменьшения количества однокомнатных квартир их доля выросла.

Березняки – небольшой и относительно однородный жилой массив, где преобладают панельные дома советской постройки, и есть небольшая доля новостроек. Общее количество предложения там невелико, поэтому любые колебания цены сказываются на средних показателях.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 28,7 кв. м, жилая – 15, кухня – 6,1. Квартира расположена на пятом этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка новая, сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $31 000 ($1080/кв. м).

Двухкомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь . Общая площадь квартиры – 77,8 кв. м, жилая – 56,3, кухня – 9. Квартира расположена на 17-м этаже 24-этажного дома. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «сделан евроремонт». Цена – $144 000 ($1851/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017

Оцените статью
0 голосов

Читайте также

Демонтаж металлических конструкций в Киеве и области

Демонтаж металлических конструкций в Киеве и области

1
Переезд в новую квартиру: самая необходимая мебель и предметы интерьера

Переезд в новую квартиру: самая необходимая мебель и предметы интерьера

1
Как продать квартиру без посредников за 48 часов?

Как продать квартиру без посредников за 48 часов?

Поделитесь вашим мнением

Комментарии посетителей

11 комментариев
Алексанр• 
Что ждет рынок недвижимости при курсе 30 грн за доллар? Источник: domik.ua - приход понимания о стоимости бетона( и соответственно цен на бетон) и как следствие - понимание что есть - "хочу" и что есть - "могу", и независимо от прихода понимания - цена вторички безапелляционно "ВНИЗ", цена первички - продолжение всевозможных акций и конкурсов(т.е. негласное и ситуативное снижение цен).
-7+4
Грудень• 
При курсе 30 опять спрос сместится на первичку. Всего делов то. А вторичка опять подешевеет.
-4+4
Купуй квартиру на Domik.ua
Широкий вибір квартир від власників, забудовників та ріелторів
Подробнее