> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Обзоры цен на недвижимость >Избирательный рост: как и почему меняются цены на квартиры в Киеве

Избирательный рост: как и почему меняются цены на квартиры в Киеве


28.11.2017 14:30  7 комментариев

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 28 ноября 2017 года.

На этой неделе цены на квартиры в Киеве снова незначительно снизились. Снижение средней не аппроксимированной стоимости составило 0,3%, при этом в разных сегментах показатели отличаются. Например, квартиры возле метро упали в цене на 0,4%, однокомнатные в среднем по городу – на 1,9%, а двухкомнатные – на 0,8%. Стоимость квартир в новостройках на вторичном рынке в последнее время демонстрирует постепенный, но стабильный рост – на этой неделе они подорожали на 0,6%.

Читайте также: Факторы роста. Какие квартиры будут расти в цене

Несмотря на еженедельные колебания, общая динамика цен остается положительной. За месяц квартиры на вторичном рынке подорожали на 1,4, а по сравнению с ценой годичной давности – на 13%. Интересно, что положительную динамику демонстрирует большинство типов квартир, кроме однокомнатных и «гостинок». Так, двухкомнатные раздельные за год подорожали на 13,4%, трехкомнатные раздельные – на 14,3. Квадратный метр однокомнатной квартиры в ноябре 2017 стоит столько же, сколько и год назад. За последний месяц цены на них несколько снизились, однако, если мы посмотрим график, то увидим, что общая динамика в этом сегменте тоже положительная. Выраженную отрицательную динамику демонстрируют только «гостинки».

Почему так происходит и какие выводы можно сделать?

«Гостинки» – самые бюджетные квартиры на рынке, зачастую самого низкого качества. Главные их недостатки – это маленькие площади, большое количество квартир в доме и на этаже, изношенность конструкций и коммуникаций и низкий социальный статус жильцов, среди которых немало маргиналов.

Читайте также: Три подхода к модернизации столичных хрущевок

Тем не менее, «гостинки» по-прежнему пользуются спросом среди покупателей с ограниченным бюджетом и необходимостью быстро заселиться в квартиру. Те, кто располагает хоть чуть-чуть большими средствами и временем, отдают предпочтение новостройкам , тем более, что застройщики сегодня предлагают немало современных эквивалентов «гостинок» – так называемые «смарт-квартиры ». При столь же ограниченной площади эти квартиры находятся в новых домах с новыми коммуникациями, а социальный статус будущих жильцов примерно равен.

В течение последних 2-3-х лет новостройки составляют около половины продаваемых на рынке квартир, и их доля в общей структуре предложения постепенно растет. Что, по мнению аналитиков Domik.ua , обуславливает рост средней по городу цены квадратного метра.

Если мы посмотрим таблицу изменения цен в домах разного типа, мы увидим, что больше всего за прошедший год упали в цене квартиры в панельных домах.

Тип

Ср./м.кв.

Неделя

Месяц

Полгода

Год

Дореволюционные

1 845 $

0.7%

0.0%

-5.5%

-4.7%

Сталинки

1 525 $

0.1%

-0.1%

-2.7%

-1.5%

Старая панель

815 $

0.6%

0.7%

-2.9%

-8.5%

Типовая панель

845 $

-0.1%

-0.8%

-3.8%

-10.4%

Улучшенная типовая панель

788 $

0.1%

-0.5%

-2.8%

-10.3%

Старый кирпич

954 $

-0.1%

-0.2%

1.3%

-1.3%

Улучшенный кирпич

1 182 $

-0.8%

1.5%

4.1%

2.3%

Украинская панель

997 $

0.0%

-1.3%

-0.8%

-4.6%

Украинский кирпич

1 501 $

1.3%

2.9%

4.8%

5.3%

Большинство «гостинок» располагается в домах серий «старая панель», «типовая панель» и «старый кирпич». Интересно, что в целом в домах серии «старый кирпич» средняя цена за год снизилась на 1,3%, а в кирпичных домах гостиничного типа снижение цены составило уже 5,7%.

Больше всего «гостинки» подешевели в домах серии «типовая панель» – на 14,2% за год. Снижение цен на квартиры этого типа в домах серии «старая панель» составило 7%.

«Стабильное снижение цен на квартиры в домах гостиничного типа на фоне роста средней по городу стоимости свидетельствует о расслоении рынка, - комментирует главный аналитик портала недвижимости Domik.ua Виталий Котенко. – Квартиры в новостройках на вторичном рынке постепенно дорожают, особенно это касается новых кирпичных домов, где цены за год выросли больше всех остальных сегментов. Увеличение доли новых домов в общей структуре предложения обуславливает рост в среднем по рынку. Однако это отнюдь не является сигналом для повышения цен на квартиры абсолютно для всех продавцов. Безудержного роста цен на все квартиры уже не будет – ценовая динамика во многом будет зависеть от качества, состояния и возраста дома. Этот фактор стоит учитывать и продавцам, и покупателям квартир. Покупая в текущем году старое малоликвидное жилье, вы рискуете, что за 3-4 года оно потеряет еще около четверти своей стоимости».

Читайте также: Самая ликвидная недвижимость – какое жилье не падает в цене

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 18870 объектов – это на 0,9% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

28.11.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

32879

+0,2%

+14,0%

С использованием аппроксимации

32605

+0,7%

+14,0%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1220

-0,3%

+10,6%

С использованием аппроксимации

1211

+0,6%

+10,9%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

32825

+1,1%

+9,3%

С использованием аппроксимации

32297

+1,0%

+8,6%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1218

+0,6%

+6,1%

С использованием аппроксимации

1200

+0,9%

+5,6%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

38916

+0,1%

+12,2%

С использованием аппроксимации

38641

+0,5%

+11,9%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1444

-0,4%

+8,9%

С использованием аппроксимации

1435

+0,3%

+8,9%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках в Шевченковском районе – за полгода они подорожали на 11,6%, что является самым высоким показателем по Киеву:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках Шевченковского района :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

+0,7%

+20,7%

+24,1%

Двухкомнатные

-1,0%

+2,5%

-2,4%

Трехкомнатные

+2,0%

+12,1%

+17,7%

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы можем видеть стремительный рост средней стоимости одно- и трехкомнатных квартир в новостройках Шевченковского района, начиная с конца августа – начала сентября этого года. Рост цен на двухкомнатные квартиры в этот период тоже отмечается, но выражен он меньше, а из-за снижения в мае-июне средняя цена в сегменте сегодня ниже, чем в мае-июне.

Новостройки Шевченковского района, как и весь его жилой фонд, очень разнообразны. Это и клубные дома в историческом центре, и панельки экономкласса на Нивках или Сырце. Но, судя по тому, что стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в новостройках самая низкая, а трехкомнатных – самая высокая, в Шевченковском районе преобладает предложение более статусных объектов. Застройка района новыми домами ведется очень активно, но предложение квартир в них на вторичном рынке не так уже велико. Его изменения являются одной из причин колебания цены.

В последнее время были заключены такие сделки:

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 68,7 кв. м, жилая – 41,4, кухня – 8,5. Квартира расположена на третьем этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка старая, сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $51 000 ($742/кв. м).

Четырехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Евгения Коновальца, Печерский район, Печерск . Общая площадь квартиры – 130,8 кв. м, жилая – 73,1, кухня – 25. Квартира расположена на 23-м этаже 25-этажного дома. В квартире несколько лоджий, два санузла, кухня-столовая. Столярка старая, сантехника новая, на полу паркетная доска. Состояние квартиры – «сделан современный качественный ремонт». Цена – $130 000 ($994/кв. м) + $20 000 – место в подземном паркинге.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017



просмотров: 9003

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 7

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 7 - Избирательный рост: как и почему меняются цены на квартиры в Киеве

Гарри Дюваль28.11.2017 19:51 

+2|0

Как-то не до конца понятно, почему по Киеву мы имеем следующие позиции: 1220 -0.3% 1.4% и в целом за год 13.0% (т.е. якобы мі имеем 13% роста за год), тогда как в этой статье указано, что по критериям эпохи застройки (дореволюционные и т.д.) и материалов стен (панель и т.д.) только по двум позициям мы имеем рост цен. И то по "Украинскому кирпичу" только на 5,3%, а по "Улучшенному кирпичу" на 2,3%. По остальным позициям цены за год снизились. Откуда же взялась цифра общего роста в 13%?

Vitaly29.11.2017 10:17 

0|0

методология подсчета статистики:
http://domik.ua/novosti/osobennosti-statistiki-na-domikua-kak-my-schitaem-srednie-ceny-n241375.html

при подсчете любой выборки берется ТОЛЬКО ядро выборки (отсекаются края)
считаем весь киев: отсекли края - посчитали среднюю, динамика + 13% за год
считаем старую панель: отсекли края уже только у старой панели, посчитали - динамика минус 15%. И так далее.

У киевской выборки отсеклось например 5000 объектов, но отсекая по каждой малой выборке, суммарно отсечется больше объектов. Поэтому динамика большой выборки никогда не совпадет с суммой динамик малых выборок. Эта методология не предусматривает совпадение.
Если бы мы взяли большую выборку, отсекли ее края и далее разбивали на малые выборки получившийся после одного отсечения массив, то сумма динамик малых выборок совпала бы с динамикой большой. Мы сделаем такой вариант в новой статистике.

На сегодня, мы можем констатировать рост в 13% по ядру большой выборки - продажа квартир в Киеве. При этом, мы констатируем разнонаправленную динамику по ядрам малых выборок - продажа квартир в Киеве по типам домов.

Здесь четко прослеживается продолжение падения средних цен во всех типах домов, кроме кирпичных новостроек и Улучшенного кирпича. Особенно падение за последний год затронуло Старую и Типовую панель.

Можно констатировать, что 13% увеличение средней по Киеву происходит в связи с изменением состава предложения в сторону более качественного жилья - новостроек, чья доля на рынке неуклонно растет. Жилье в старых домах продолжает падение.

Самостоятельно построить графики и таблицы изменения цен на жилье вы можете здесь
http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Гарри Дюваль29.11.2017 12:24 

0|0

Если бы мы взяли большую выборку, отсекли ее края и далее разбивали на малые выборки получившийся после одного отсечения массив, то сумма динамик малых выборок совпала бы с динамикой большой. Мы сделаем такой вариант в новой статистике.
Источник: domik.ua
Да, наверное, так будет лучше. Во всяком случае когерентнее и правдоподобнее.

Гарри Дюваль29.11.2017 12:34 

+1|0

Можно констатировать, что 13% увеличение средней по Киеву происходит в связи с изменением состава предложения в сторону более качественного жилья - новостроек, чья доля на рынке неуклонно растет.
Источник:
domik.ua
Из сказанного можно построить энтимему и сделать выводы:
1 - на новострое таки-да затоваривание,
значит цены там завышены;
2 - если на новострое затоваривание,
значит там возможна корекция в сторону снижения.

Vitaly29.11.2017 16:38 

+1|0

Около половины предложений на рынке сегодня новостройки, которые находятся в процессе строительства или уже сданы или даже с ремонтами. Еще несколько лет назад это было 40%, еще ранее 30% и т. д.
В структуре предложений новостройки занимают все большую долю, справедливо поднимая среднюю по рынку за счет своих размеров, качества и ввода в эксплуатацию. Объемы строительства растут.
Расслоение налицо.
Значит ли это что уже наступило затоваривание новостройки? Не думаю. По отзывам комментаторов, активность инвесторов на ранних этапах строительства велика. Выбрать хороший вариант не так просто.

Конечно, со временем наступит и затоваривание и расслоение цен коснется и новостроек - низкокачественные пойдут вниз .

Но, смотрим в будущее с оптимизмом и ждем окончания войны, покращення, в которое я уже почти не верю ( и нормальную ипотеку.

P.s. Таки вы были правы по поводу наступившего "дна рынка". Рано говорить о дне.
При формальном росте средней на 13%, в секторах старого жилья мы имеем серьезное снижение цен.

Гарри Дюваль29.11.2017 18:51 

0|0

1. Г-н Виталий, не хочу вступать в дискуссию по поводу значения термина "затоваривание". Лишь скажу свое мнение. Как по мне, если предложенное количество товара на рынке стабильно превышает платежеспособный спрос на него, вследствие чего n-я часть этого товара постоянно остается нераспроданной и при этом общее количество предложения товара постоянно возрастает, то даже не знаю как это все назвать, кроме как "затовариванием". Но это, повторюсь, мое мнение и я не считаю его монопольно-правильным.
2. О том, что мы "на дне" (рынка, а не вообще), можно будет поговорить лишь а-постериори, когда цены (на бОльшую часть типов квартир одновременно) будут стабильно расти более квартала подряд. Без нормальной ипотеки, понятно, этого не будет.
3. Что касается т.н. АТО, то все это потихоньку совместными усилиями будет "сушиться". Это даже элитке в соседнем государстве надоело. Эйфории там уже нет, скорее похмелье, но скоро опять начнется "ломка" и нужна будет новая доза "лекарства". Как по мне, в следующий раз больше нужно будет бояться не нам, а казахам и/или белорусам. Но вряд ли это будет похоже на то, что было у нас. Более вероятны варианты с политическими кризисами "элит" в этих государствах и попытками установления там полностью подконтрольных соседу режимов. Короче, посмотрим... Может я не прав.

Vitaly29.11.2017 16:19 

0|0

Будет не лучше, а по другому. Это будет иная методология, которая покажет структуру изменений в большой выборке.
Сегодняшняя методология настроена на анализ ядра любой выборки. Она настроена показать реальную динамику изменений в этой выборке, максимально нивелируя шум.

 

Бизнес новости

 
цена: от 17 000 грн./м2
тел: (044) 462 57 00
 
цена: от 22 968 грн./м2
тел: (044) 499 35 60
 
цена: от 32 900 грн./м2
тел: (044) 333 60 77
 
цена: от 15 955 грн./м2
тел: (067) 402 86 71
 
цена: от 22 118 грн/м2
тел: (067) 814 97 30
 
цена: от 79 073 грн./м2
тел: (044) 592 53 28
 
цена: от 26 604 грн./м2
тел: (044) 499 19 85
 
цена: от застройщика
тел: (068) 233 88 88
 
цена: 19 305 грн./м2
тел: (044) 495 34 55
 
цена: от 13 970 грн./м2
тел: (044) 299 50 80
 
цена: от 32 000 грн./м2
тел: (044) 462 57 00

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Обзоры цен на недвижимость >Избирательный рост: как и почему меняются цены на квартиры в Киеве