На рынке наметились признаки оживления

В предыдущем обзоре мы писали о том, что участники рынка недвижимости стали возвращаться из летних отпусков

На этой неделе признаки оживления стали более заметны - увеличилось количество сделок. Правда, прирост составил считанные единицы; так что по меркам прошлых лет, нынешний сентябрь будет, скорее всего, провальным. Но, как учил Конфуций, все познается в сравнении. Учитывая положение в стране, каждая дополнительная сделка – это уже немалый плюс.

Сложности, связанные с использованием на рынке иностранных валют , в последнее время резко выросли. Курсы валют скачут, забрать вклады из банков, переслать и конвертировать крупные суммы стало намного сложнее. И все это подавляет деловую активность.

Естественно, участники рынка ищут пути решения этих и многих иных проблем, в том числе переходят на расчеты в гривнах, использованию договоров дарения и мены вместо привычных договоров купли-продажи.

Учитывая жесткие меры государства, направленные на вытеснение иностранных валют, а также настоятельные требования некоторых участников рынка, руководством Domik.ua принято решение перевести статистику цен в национальную валюту — в данный момент осуществляется его техническая реализация.

Проблем с таким переходом достаточно много. Дело в том, что для статистики необходим единый базис, то есть все цены либо в долларах, либо в гривнах. А это означает необходимость пересчета цен с использованием единого для всех объектов курса пересчета на конкретную дату. К сожалению, на рынке недвижимости подобного единого курса нет: в большинстве случаев участники сделок сами договариваются о курсе, который используют в расчетах. При подсчете статистики единый курс приходится вводить волевым решением. И тут вариантов достаточно много - от текущего курсу НБУ до фиксации курса на несколько месяцев (учитывая, что сроки экспозиции объектов растягиваются на месяцы).

Важно подчеркнуть, что смена базиса (переход от фиксации текущих цен в долларах на фиксацию в гривнах) означает резкое увеличение статистических погрешностей и прыжки на графиках изменения цен. Удастся ли программистам минимизировать погрешности и сгладить прыжки на графиках, сказать сложно.

Поэтому пока публикуем средние цены предложений, полученные при фиксации цен в долларах.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html . При их анализе необходимо учитывать, что средние цены в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках).

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в Деснянском районе. При их построении методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе

- синяя кривая – в среднем по району;

- зеленая кривая – квартиры в новых домах;

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Деснянском районе за последние три месяца снизилась на 4,5%; за последнюю неделю снизилась на 0,2%.

Средняя цена предложений в новых домах в Деснянском районе за последние три месяца снизилась на 6,2%; за последнюю неделю снизилась на 0,5%.

Средняя цена предложений возле метро в Деснянском районе за последние три месяца снизилась на 10,8%; за последнюю неделю выросла на 1,4%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе в сегментах «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»

- синяя кривая - в сегменте «старая панель»;

- зеленая кривая – в сегменте «типовая панель»;

- красная кривая – в сегменте «улучшенная типовая панель»;

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «старая панель» за последние три месяца снизилась на 0,9%; за последнюю неделю выросла на 0,7%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «типовая панель» за последние три месяца снизилась на 1,0%; за последнюю неделю снизилась на 0,7%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «улучшенная типовая панель» за последние три месяца снизилась на 5,7%; за последнюю неделю выросла на 1,0%.

График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Деснянском районе в сегментах «улучшенный кирпич», «украинская панель» и «украинский кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «улучшенный кирпич»;

- зеленая кривая – в сегменте «украинская панель»;

- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «улучшенный кирпич» за последние три месяца снизилась на 7,7%; за последнюю неделю выросла на 0,3%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «украинская панель» за последние три месяца снизилась на 5,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,8%.

Средняя цена предложений в Деснянском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца снизилась на 6,8%; за последнюю неделю выросла на 0,9%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Сокальская (Оболонский район, Минский массив ). Общая площадь 40,5 кв.м., жилая 25, кухня 6. Последний этаж. Деревянные перекрытия. Санузел раздельный. Балкон не застеклен. Линолеум. Сантехника старая, столярка старая. Состояние: «требуется серьезный ремонт». 38000$ (938$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме «старый кирпич», улица Белорусская (Шевченковский район, Лукьяновка ). Общая площадь 51 кв.м., жилая 31, кухня 7,8. Санузел раздельный. Балкон не застеклен. Столярка старая. Сантехника старая. Паркет, линолеум. Состояние квартиры: «требуется косметический ремонт». 78000$ (1529$/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме «улучшенная типовая панель», улица Героев Днепра (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 55,4 кв.м., жилая 30,1, кухня 9. Санузел раздельный. Две лоджии, застеклены. Стеклопакеты. Паркет, линолеум, кафель. Столярка и сантехника - новые. Покупателям оставлена часть мебели. Состояние квартиры: «сделан косметический ремонт». 83000$ (1498$/кв.м).

Общая площадь приведенных выше квартир 146,9 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 199000$.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014