Недвижимость будущего: если у Киева шансы вписаться в мировые тренды

В последние полтора месяца ценовая ситуация на рынке недвижимости Киева существенно не меняется: после снижения в январе, в феврале-марте мы каждую неделю отмечаем колебания цен то вверх, то вниз. Так, после роста на прошлой неделе, на этой они опять снизились – на 0,6%. И как неделей ранее наблюдался рост цен всех сегментов, так на этой – их снижение. Впрочем, по отношению к концу февраля средняя цена все-таки выросла на 1,5%, а по отношению к началу года показатель пока отрицательный – минус 1,4%.

Заметного оживления спроса, несмотря на весну, тоже нет: сделок мало, и большинство – в отношении самых бюджетных квартир . На первичном рынке ситуация тоже оставляет желать лучшего, хотя застройщики прямо об этом не говорят. Зато лучше любых слов говорят скидки, акции и почти полное отсутствие новых объектов в продаже. Так, скидки на квартиры достигают 10% в строящихся ЖК и 30% – в уже сданных. Что касается новых объектов на рынке, то в подходящем к концу марте в Киеве стартовали продажи только в одном крупном ЖК от «Киевгорстроя» и еще в нескольких небольших домах клубного типа. В планах отдельных застройщиков есть достаточно амбициозные проекты, но то, что компании оттягивают начало продаж, следовательно, и активных работ в них, свидетельствует о не очень хорошем состоянии рынка.

Неделю назад мы писали о том, что потенциальная доходность киевской недвижимости за последний год выросла за счет снижения стоимость квартир и роста цен на аренду. Но это касается только частных местных инвесторов. Куда интересней, когда на рынок недвижимости придут крупные иностранные инвесторы и есть ли в Украине объекты, готовые их заинтересовать.

Читайте также: Как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве

Как раз на этой неделе в Киеве подводили итоги участия столичного стенда в международной инвестиционной выставке недвижимости MIPIM-2017, которая ежегодно собирает в Каннах инвесторов и девелоперов со всего мира. В этом году Киевский стенд открывал лично мер Киева Виталий Кличко, и, хотя наиболее активно развивающимся сегментом в украинской столице является жилая недвижимость, город презентовал иностранным инвесторам проекты индустриальной и логистической недвижимости, в частности, проект Киевской бизнес-гавани. По словам участников стенда, именно такие проекты – индустриальной и логистической недвижимости – и будут в обозримом будущем интересовать иностранных инвесторов в Украине. Жилая недвижимость по-прежнему остается уделом частных отечественных инвесторов.

В то же время, выставка и врученная в рамках ее премия MIPIM Awards продемонстрировали ряд трендов мирового рынка недвижимости на ближайшие несколько лет. Интересно, что некоторые из них, хоть и в усеченном виде, уже реализуются в Украине.

Среди таких трендов комплексное развитие территорий – как районов, так и городов. Речь идет о многофункциональных комплексах, включающих жилую и коммерческую застройку, причем под коммерческой подразумеваются не первые этажи, отданные под объекты сферы услуг, а полноценные торговые, офисные и гостиничные комплексы. В Киеве, не говоря уж о других городах Украины, под коммерческими помещениями все еще понимают торговые и офисные объекты на первых этажах. Исключение составляет разве что строящийся ЖК Rybalsky , ставший на этой неделе фигурантом очередного строительного скандала. Возможно, будет воплощена эта концепция и в проекте, который будет реализовать «Киевгорстрой» на месте старого недостроя «Миракс-плаза» на Глубочицкой. Пока есть только красивая картинка будущего проекта – о его составляющих мало что известно. В остальных проектах столичной жилой недвижимости многофункциональность обычно реализуется, в лучшем случае, за счет супермаркета (торгового центра) и спортклуба.

Еще один мировой тренд – создание парков и скверов на крышах и террасах жилых домов. Обусловлен он не стремлением повысить стоимость квадратного метра, а нехваткой земли и необходимостью уменьшить количество углерода в атмосфере больших городов. В высотных зданиях Пекина, Гонконга, Сингапура – не только жилых, но также офисных и торговых – вертикальные сады становятся необходимой нормой, призванной увеличить количество вырабатываемого кислорода и поглощение углерода. В Украине это пока, скорее, дань моде и «добавочная ценность», цель которой – повысить стоимость и инвестиционную привлекательность объекта.

Даже девелоперы премиальной недвижимости, за редким исключением, пока не готовы создавать парки на крышах, уверяя, что удовольствие это дорогое, жильцы за него платить не готовы, да и климат не слишком благоприятен – украинская зима сокращает срок использования такого парка или сада до 6-7 месяцев в год.

С предыдущим перекликается тренд последних и, вероятней всего, грядущих лет – это энергоэффективность и «зеленое» строительство. В Украине он пока только набирает обороты, воплощаясь в законодательных инициативах по созданию паспортов энергоэффективности для всех жилых зданий Украины , а также использовании «зеленого» тарифа и установке солнечных панелей на крышах частных домов. Пассивные дома, которые сами вырабатывают необходимую для них энергию, строить в Украине только начали, а активные (вырабатывают больше энергии, чем потребляют) – перспектива неопределенного будущего.

«Зеленые» технологии в жилой недвижимости столицы тоже внедряют, правда, пока только в одном жилом комплексе – Signature на улице Мечникова. Еще несколько объектов планируют сертифицировать по международных «зеленым» стандартам, но пока это только планы.

В 2017 году Украинский рынок недвижимости, скорее, догоняет мировые и даже рынки ближайших соседей. Причем, идет по этому пути только премиальный сегмент, а большая часть жилья строится в самых бюджетных и нетехнологичных. Но то, что «первые ласточки» уже есть, дает надежду, что рынок развивается в верном направлении. Собственно, ему больше ничего не остается – украинцы уже не готовы покупать просто квадратные метры, поэтому застройщикам приходится задумываться о том, как предложить им больше комфорта, качества и экономичности.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16915 объектов – это на 5,8% меньше показателя прошлой недели.
Читайте также: Рынок новостроек в 2016 году: 11 основных трендов

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Днепровском районе возле метро – за последние полгода квартиры здесь упали в цене на 13,5%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Днепровском районе возле метро:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Как видно на графике, в домах возле метро в Днепровском районе в течение предыдущих 6 месяцев дешевели все типы квартир. Однако быстрее всего снижались цены на однокомнатные. Трехкомнатные, вопреки ожиданиям, дешевели медленнее, а в предыдущем месяце даже подорожали – сразу на 3,8%. Вполне возможно, связано это с тем, предложения трехкомнатных квартир, больше чем другие сегменты, сосредоточены в новых домах района или в более престижных жилых массивах.

Днепровский район – не самый большой и отнюдь не самый густонаселенный на Левом берегу – скорее, наоборот. Зато он самый эклектичный: включает как достаточно престижные Левобережный массив и Никольскую слободку, так и во всех отношениях отдаленный ДВРЗ и застроенную «хрущевками» Воскресенку. Но дома в шаговой доступности от метро сосредоточены лишь в части массивов района – упомянутых Левобережном, Никольской Слободке, а также Соцгороде и Комсомольском. На этих массивах много нового жилья, но пока еще они не слишком плотно застроены, там хорошо развита инфраструктура, есть даже уютные зеленые зоны и водоемы поблизости. Тем не менее, жилье дешевеет и там.

В последнее время были заключены такие сделки:

Трехкомнатная квартира в современном панельном доме, улица Кургузова, Киевская область, Вышгород . Общая площадь квартиры – 94,5 квадратных метров, жилая – 50,9, кухня – 11,5. Расположена на 19-м этаже 20-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена - $45 000 ($476/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме (типовая панель), улица Маршала Тимошенко, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 68 квадратных метров, жилая – 41,8, кухня – 7,2. Квартира расположена на 4-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $52 000 ($765/кв.м).

Четырехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Зои Гайдай, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 79 квадратных метров, жилая – 53,2, кухня – 7,3. Квартира расположена на 5-м этаже 13-этажного дома. Есть балкон и лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $78 000 ($987/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017