С какими препятствиями сталкивается рынок недвижимости на пути европеизации

Апрель 2017 года проходил для рынка недвижимости Киева под знаком новых революционных законодательных инициатив, укрепления курса гривны и усиления активности застройщиков, пытающихся мотивировать покупателей инвестировать в квадратные метры.

Вторичный рынок: рост цен, спроса и предложения

После мартовских колебаний в пределах статистической погрешности, в апреле цены на вторичном рынке выросли – и в среднем по городу, и в отдельных сегментах. Наиболее стремительный рост наблюдался в последнюю неделю апреля. В целом за месяц неаппроксимированная цена предложений квартир в Киеве выросла на 3,1%, у новостроек на вторичном рынке такой же показатель, а рост цен на квартиры у метро был несколько меньше – 1,5%. Больше всего среди массовых сегментов подорожали двухкомнатные раздельные квартиры – на 4,8% за месяц. Стоимость квадратного метра однокомнатных квартир выросла на 2,2%, трехкомнатных раздельных – на 1,1%, а гостиники подешевели на 0,9%.

Объективных причин для роста цен нет. Возможно, его спровоцировал незначительно возросший спрос на жилье. Покупатели по-прежнему интересуются бюджетными квартирами в 1-2 комнаты в спальных районах Киева с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Клиенты выбирают и квартиры в новостройках в таких же районах и ближайших пригородах Киева.

Количество выставленных на продажу квартир в Киеве в апреле росло, хоть и не существенно – в пределах 10%. В целом, по итогам месяца предложение на Domik.ua выросло на 5,6%, достигнув чуть более 18 000 реально продаваемых объектов. Количество объявлений в базе данных превышает этот показатель в два раза.

Ниже, в таблице, представлены данные о количестве объявлений на 8 порталах недвижимости Киева и их изменении в течение последних 6 месяцев. В среднем по всем порталам Киева количество предложений в апреле снизилось на 3,8%.

При анализе представленных в таблице данных следует учитывать, что в рекламных объявлениях встречаются дубли и недостоверная информация, размещенная с целью привлечь клиента. К сожалению, недостоверные и фальшивые объявления часто публикуются в заниженной ценой, тем самым дезориентируя неискушенного покупателя в отношении реальной стоимости объектов недвижимости и затрудняя заключение сделок.

Укрепление гривны и его последствия

На подорожание национальной валюты по отношению к доллару в апреле почти не отреагировали ни СМИ, ни граждане.

Финансовые эксперты называют несколько вероятных причин роста курса. Среди них ввоз в Украину экспортерами большого объема иностранной валюты, спровоцированный ростом цен на металл и руду, увеличение в преддверии посевной кампании предложения валюты от аграриев и очередной транш от МВФ.

Читайте также: Надолго ли укрепилась гривна

Несмотря на сезонный и временный характер укрепления гривны, рынок недвижимости уже на него отреагировал ростом средней по городу цены. Гривневые цены выросли меньше, чем долларовые – всего на 1% в гривне против 3,1% в долларах.

Сказались апрельские валютные колебания и на инвестиционной привлекательности недвижимости. Если в марте, по нашим подсчетам, доходность средней однокомнатной квартиры в Киеве составляла 7%, то в апреле она выросла до 7,5%. Касается это только вторичного рынка, зависимого от курса доллара. В сегменте первичной недвижимости, где все цены в гривне, показатели остались на том же уровне, и они по-прежнему выше, чем на вторичном рынке.

Читайте также: Как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве

Если рост цен на квартиры продолжится, доходность недвижимости снова может снизиться. Определенную роль в этом процессе будет играть спрос на аренду квартир и, соответственно, ее стоимость. Впрочем, по прогнозам финансовых аналитиков, укрепление гривны продлится максимум до конца лета, после чего курс снова начнет падать. А значит, и вторичная недвижимость будет дешеветь.

Рынок новостроек: как застройщики привлекают покупателей

Согласно данным Минрегиона, в первом квартале 2017 года, индекс строительной продукции в Украине вырос, по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, на 19,4%. Что, впрочем, не означает, что жилья стали строить и покупать больше.

Читайте также: Как изменились темпы строительства в Украине в 2017 году

Индекс строительной продукции измеряется в суммах денежных средств, потраченных на строительные работы. Учитывая то, что себестоимость работ за год выросла минимум на 10%, темпы строительства, если и повысились, то не так значительно, как кажется, исходя из данных Минрегиона. Платежеспособный спрос на квадратные метры при этом постепенно иссякает, что подтверждается активизацией маркетинговых кампаний застройщиков.

Девелоперы пытаются привлечь покупателей при помощи таких инструментов:

- беспроцентные рассрочки до ввода в эксплуатацию, а иногда еще и на год-два после сдачи дома. Стоимость квадратного метра в таких случаях обычно не фиксируется;

- скидки от 5% до 15% на недвижимость в строящихся домах. Если дом уже введен в эксплуатацию, скидка может достигать и 30%. Такой процент актуален для последних непроданых – неликвидных – квартир, и для квартир, цена которых установлена в долларах и выше средней по рынку;

Читайте также: Квартира по акции – что скрывают застройщики

- подарки в виде парко-мест, кладовых, дополнительных квадратных метров или ремонта от застройщика – в зависимости от того, чего в том или ином объекте в избытке;

- квартиры с ремонтом от застройщика.При прочих равных условиях это действенный инструмент для конкуренции со вторичным рынком. Постепенно его начинает использовать все больше девелоперов;

- ипотечные кредиты. В отдельных случаях девелоперы и банки делают покупателям совместное предложение с весьма привлекательными условиями. В некоторых жилых комплексах компаний «Укрбуд », «Интергал-Буд » минимальная процентная ставка составляет 5,9% годовых, но только на первый год. Дальше ставка возрастает почти в 4 раза. Для тех, у кого есть большая часть суммы, необходимой для покупки квартиры, и хороший доход, но нет желания ждать, это приемлемый вариант. Тем более, что упомянутые застройщики предлагают квартиры с ремонтом.

Среди компаний, предлагающих специальные условиях покупателям квартир, есть и те, которые в прошлом году построили больше всего жилья. В тройку лидеров уже не первый год входят ХК «Киевгорстрой» , корпорация «Укрбуд» и группа компаний «Интергал Буд».

Читайте также: Топ-6 самых продуктивных застройщиков Киева в 2016 году

Еще одним индикатором состояния первичного рынка являются старты продаж квартир в новых домах. В апреле стартовали продажи сразу в 6 новых жилых комплексах. Три из них - достаточно крупные объекты с интересной современной концепцией. А вот в пригороде в апреле новых объектов не появилось – только новые очереди уже строящихся ЖК. Учитывая, что в предыдущие месяцы на рынок выходили только небольшие объекты, это свидетельствуют о перенасыщении пригородного рынка предложением, которое спрос уже не покрывает.

Старые и новые строительные скандалы

Не обошлось в апреле и без строительных скандалов. Самым громким из них стало требование ГАСИ снести жилой комплекс «Пражский квартал-2» в Петропавловской Борщаговке. Причиной для столь громкого заявления контролирующего органа стали выявленные в ходе проверки нарушения, среди которых занижение категории сложности строительства. По состоянию на апрель 2017 года дело находится на рассмотрении суда: предписание ГАСИ судом приостановлено, но не отменено. Каким будет окончательное решение, пока непонятно.

Читайте также: Что мешает решить проблему скандальных строек в Киеве и пригороде

Второй скандал связан с ЖК «Енисейская усадьба» на Саперной Слободке. На незаконности строительства этого ЖК и его несоответствии детальному плану Саперной Слободки настаивают и гражданские активисты, и Департамент государственного архитектурно-строительного контроля КГГА. Последний отказывается вводить один из домов комплекса в эксплуатацию. Застройщик попытался ввести дом в эксплуатацию в судебном порядке, но окружной административный суд Киева в удовлетворении иска отказал.

Читайте по теме: 6 причин, почему строительство ЖК «Енисейская усадьба» незаконно

Третий строительный скандал апреля связан с ЖК «Ярославов град» , который строится на месте разрушенного Сенного рынка в историческом центре Киева. Противостояние общественности и не до конца известного застройщика ЖК продолжается уже не один месяц. Жители микрорайона утверждают, что в случае реализации проекта застройщика, район ожидает транспортный коллапс, а облик исторического центра Киева будет окончательно изуродован. При этом строительные работы продолжаются. 10 апреля 2017 года на сайте Киевсовета была зарегистрирована петиция с требованием остановить стройку. После этого мэр столицы Виталий Кличко и народный депутат Сергей Лещенко обратились в ГАСИ с запросом о проведении внеплановой проверки. Проверку провели оперативно: к концу месяца архитектурно-строительная инспекция предписала остановить стройку до устранения выявленных нарушений .

Законодательные новшества: курс на европеизацию

Апрель оказался очень продуктивным и в плане новых для рынка недвижимости законов, имеющих все шансы изменить его до неузнаваемости. Так, принятый 13 апреля законопроект № 5587 должен повысить позиции Украины в рейтинге ведения бизнеса, что будет способствовать привлечению иностранных инвестиций.

Согласно закону № 1817-VIII, который должен вступить в силу с 10 июня, ответственность за соответствие строительства государственным строительным нормам будет нести орган, выдавший разрешение на строительство. Но здесь есть несколько нюансов. Во-первых, закон не решает проблему незаконных строек. Во-вторых, слишком высокая текучка кадров в органах, выдающих разрешения, вызывает сомнения в том, что кто-то вообще понесет ответственность за, к примеру, неправомерно выданное разрешение.

Читайте также: Что дадут апрельские законы рынку недвижимости Украины

В конце апреля на рассмотрение Верховной Рады внесли законопроект № 6403. Если его поддержат народные депутаты, любая застройка будет осуществляться только в соответствии с генпланом города и детальными планами территорий. На отдельных территориях города строительство запретят вообще, а любое решение о застройке того или иного участка будет приниматься с учетом мнения общественности. Все эти положительные инициативы вполне соответствуют европейской практике. Но их реализация может заметно повысить стоимость квадратных метров.

Судя по всему, это только начало инициированного Минрегионом реформирования строительной отрасли. На рассмотрении Верховной Рады находится еще один законопроект № 6033 «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулировании обязательств относительно долгостроев», который предлагает не слишком приятные, но действенные механизмы решения проблемы долгостроев. Уже разработаны и вступили в силу новые строительные нормы, которые со временем повлияют на строительный рынок.

В целом, строительная отрасль стремительно развивается в направлении европейских норм и стандартов. Но это развитие по-прежнему тормозят коррупция и отсутствие доступных кредитов – как для бизнеса, так и для конечных потребителей. Учитывая волатильность национальной валюты и отсутствие действенных механизмов защиты прав кредиторов, появление таких кредитов в ближайшее время представляется маловероятным.

Статистика цен предложений на вторичном рынке Киева в апреле

Ниже приведены основные показатели вторичного рыка жилой недвижимости Киева в гривневом и долларовом эквиваленте, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных. При определении цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», который позволяет сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.

График 1. Статистика цен предложений квартир в среднем по городу, в новых домах и в домах возле метро в долларе:

Изменение средней аппроксимированной цены предложения в долларах США в процентах:

Как видно из таблицы, в течение последнего месяца во всех основных сегментах наблюдается рост цен. По итогам 6 месяцев и года показатели не столь однозначны: цены выросли только на квартиры в новых домах, тогда как в целом по городу и в домах возле метро они заметно просели.

График 2. Статистика цен предложений квартир в среднем по городу, в новых домах и в домах возле метро в гривне:

Изменение средней аппроксимированной цены предложения в гривне в процентах:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Данные в таблице демонстрируют, что колебания национальной валюты сказались и на гривневой стоимости квартир. Но, как и в долларе, по итогам года огтмечается рост цен только в новых домах. В целом по городу и в домах возле метро цены в гривне ниже, чем год назад.

В таблицах ниже представлены данные об изменении средней цены предложения по основным типам квартиры в Киеве и долларах США и гривне.

Как видим, за последний месяц цены выросли как в долларовом, так и в гривневом эквиваленте. Снижение долларовых цен по итогам года больше из-за девальвации национальной валюты, но и в гривневом эквиваленте цены тоже несколько снизились.

В апреле индекс недоступности жилья в Киеве (однокомнатной квартиры на вторичном рынке площадью 40 квадратных метров) составил 9,7. В марте этот показатель был почти таким же – 9,8. Это значит, что среднестатистическому киевлянину придется работать 10 лет, ничего при этом не тратя, чтобы заработать на собственное жилье. Постепенное снижение цен на квартиры и рост заработных плат дают надежду, что со временем индекс недоступности станет меньше. Вопрос в том, станут ли от того доступней квартиры?

Читайте также: Сколько лет нужно киевлянину, чтобы заработать на смарт-квартиру?

Прогноз на май

Из-за длительных каникул в начале мая рынок недвижимости погрузится в почти полумесячную «спячку». Возобновления активности стоит ожидать ближе к 20-м числам месяца. Существенные изменения цен в мае тоже вряд ли произойдут. Рынок, похоже, балансирует на очередной «точке бифуркации»: при определенных обстоятельствах возможен как рост цен, так и их дальнейшее снижение. Продавцы недвижимости рассчитывают на первое, а покупатели – ждут второго. По нашему мнению, предпосылок для снижения цен больше, чем для роста. Как и прежде, это связано с низким платежеспособным спросом на недвижимость и отсутствием кредитования. В то же время, показатели изменения цен в течение последнего года говорят о том, что резкого или стремительного снижения цен ждать не стоит: падение будет очень медленным, с периодами незначительного роста.

На первичном рынке ситуация тоже вряд ли существенно изменится. Застройщики научились оперативно реагировать на запросы покупателей, но все равно зависят от низкой платежеспособности населения. И хотя на руках у украинцев все еще находятся миллиарды долларов, побуждать их вкладывать сбережения в недвижимость становится все труднее. В связи с этим строительные компании будут делать упор на программы рассрочки и специальные ипотечные программы в партнерстве с банками. Скорее всего, в ближайшее время можно будет рассчитывать на небольшое снижение ставок, однако доступная ипотека станет возможна только при участии государства.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017