Сложный год перестройки рынка недвижимости

2013 год стал периодом крайне болезненного реформирования отечественного рынка недвижимости. Фактически были проведены три законодательные реформы:

- изменение порядка регистрации имущественных прав;

- переход к безналичным расчетам в национальной валюте;

- введение принципиально нового порядка оценки недвижимости для целей налогообложения.

Кроме того, в 2013 году пытались ввести налог на жилую недвижимость . Дважды его в последний момент откладывали как неподготовленный, и, в итоге, налог введен с 1 января 2014 года

Помимо законодательных реформ, происходили и «внутренние» изменения киевского рынка недвижимости. В частности, приоритеты покупателей заметно сместились в сторону первичного рынка. Заметное влияние на рыночные процессы оказало также жесткое политическое противостояние , в том числе, связанное с выбором приоритетов в отношениях с ЕС и Таможенным Союзом.

Несмотря на реформы и противостояния, средняя цена предложения по городу в течение всего года была достаточно стабильной. Изменялись - в большинстве случаев, колебались - средние цены предложений в отдельных сегментах. На наш взгляд, основные причины подобных колебаний традиционны. Это изменение состава предложения и углубление процессов расслоения рынка. Однако, в 2013 году наблюдался и еще один фактор — смещение спроса в сторону первичного рынка.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных, приведены в таблице.

* При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Более подробно о средних ценах предложений в соответствующем разделе.

Наиболее важные процессы, события и тенденции

Основные события и тенденции 2013 года необходимо рассматривать во взаимосвязи с процессами последних двух десятилетий.

Многие годы государство практически не вмешивалось в происходящее на рынке жилья. Очевидно, полагая, что после массовой приватизации должно пройти немалое время, пока рынок самостоятельно не расставит все по своим местам.

Тем временем, на рынке сформировались определенные правила, по которым он, с большим или меньшим успехом, функционировал.

Но функционировал в тени. Хотя все сделки купли-продажи и фиксировались нотариусами, установить их фактическую стоимость было проблематично, поскольку, во-первых, деньги передавались из рук в руки, во-вторых, в подавляющем большинстве случаев, в долларах. К тому же, оценщики в своих отчетах нередко указывали сумму, нужную клиенту. Следовательно, бюджет недополучал часть средств, взимаемых в качестве госпошлины.

Разрубить этот гордиев узел и в полной мере взимать налоги ото всех операций с недвижимостью можно было, только установив контроль над оценкой и ограничив размер наличных платежей. Что и было сделано в 2013 году.

Правда, готовились реформы на скорую руку. Потому сроки их введения часто переносились, а рынок всякий раз лихорадило. Накануне очередной реформы деловая активность росла - продавцы и покупатели старались решить свои жилищные и финансовые проблемы до начала реформы. Затем активность падала - участники рынка ждали завершения переходных процессов, старались выработать стратегию и тактику на будущее.

Особенно болезненно рынок воспринял переход от наличных долларов к безналичным гривнам . Хотя Нацбанк вот уже несколько лет удерживает курс на уровне 8 гривен за доллар, особого доверия к национальной валюте у населения нет. Значительная часть накоплений наших граждан в иностранных валютах - преимущественно в долларах США и евро. Покупателю конвертировать десятки и сотни тысяч долларов в гривны весьма непросто. Еще сложнее продавцу осуществить обратную конвертацию. Общие потери при двойной конвертации, перечислении со счета на счет и обналичивании весьма ощутимы. К тому же, курсы наличных валют далеко не всегда стабильны. И это нередко усложняет достижение договоренностей между участниками рынка.

В целом, деловая активность на вторичном рынке недвижимости Киева в 2013 году была невысокой. И это вполне понятно. В обстановке, когда сложно прогнозировать будущие курсы валют, когда негативные сценарии развития экономики представляются весьма вероятными, когда постоянно идут политические и иные противостояния, сложно найти консенсус между продавцами и покупателями недвижимости.

Апофеоз общественно-политических противостояний пришелся на конец ноября – первую половину декабря 2013 года. В этот период и без того невысокая активность киевского рынка недвижимости резко снизилась. Большинству участников было не до недвижимости. На звонки, просмотры, переговоры не оставалось ни сил, ни времени — все они ушли на политические противостояния, многочасовое и многодневное пребывание на Майдане. И это не общие слова, а констатация фактов: при телефонных переговорах с продавцами и покупателями риэлторы нередко слышали звуки, характерные для Майдана.

Далеко не все продавцы готовы были снижать цены. Более того, некоторые продавцы их повысили. Немало и тех, кто снял квартиры с продажи, отчаявшись получить за них необходимые для улучшения жилищных условий деньги. Были случаи отмены практически подготовленных сделок по инициативе именно продавцов. Причины разные: по словам риэлторов, среди них превалировали недоверие к валютам и банковской системе. Тем не менее, подводя итоги года, необходимо отметить, что большинство продавцов в ходе просмотров и торгов, цены снижали в пределах 2-5%. Более существенные уступки были достаточно редко - как правило, в отношении переоцененных квартир в «дорогих» сегментах рынка.

Что же касается покупателей, то многие из них годами ожидают резкого снижения цен. Они ходят на просмотры, ведут переговоры с продавцами, но всякий раз откладывают покупку, надеясь, что очередной кризис обрушит цены.

Подобное расхождение взглядов продавцов и покупателей наглядно демонстрируют конкурсы прогнозов , которые традиционно, три раза в год, проводятся на нашем портале недвижимости.

Несмотря на весьма жесткое противостояние продавцов и покупателей, в отдельных сегментах рынка сделок было немало. В частности, популярностью пользовалось наиболее дешевое жилье и новостройки. Квартиры в новостройках покупали преимущественно на первичном рынке - продавали старое жилье на вторичном и покупали новое на первичном. У некоторых застройщиков - даже на этапе котлована.

Подобное перетекание средств со вторичного рынка на первичный стало одной из причин общего спада деловой активности.

Дело в том, что вторичный рынок – это, в большой степени, рынок обменов с доплатами и компенсациями. Деньги переходят из рук в руки, одни сделки порождают другие… Были случаи, когда деньги, заплаченные за скромную однокомнатную квартиру, порождали пять и более обменов на общую сумму, которая на порядок превышала первоначальную: каждый очередной обменщик в цепочке добавлял к полученной при продаже сумме свои накопления.

На первичном рынке подобный эффект мультипликации средств бывает редко. Деньги, полученные от продажи квартиры на вторичном рынке, уходят застройщику. И неизвестно, вернутся ли они вообще на киевский рынок недвижимости.

Говоря о существенном снижении деловой активности в 2013 году, мы, вполне возможно, сгущаем краски. Официальной ежемесячной статистики количества сделок нет. Потому при оценке текущего уровня деловой активности приходится опираться на разрозненные данные, полученные от риэлторов.

Все это - основные процессы, события и тенденции 2013 года. Мы их регулярно описывали и анализировали. Подчеркивали, что реформирование рынка недвижимости назрело давно, но всякий раз сталкивалось с огромными препятствиями. И этими препятствиями были, есть и будут не только борьба интересов влиятельных политических и экономических структур, но и отсутствие стремления значительной части общества к переходу от теневого рынка к прозрачному.

Цены на вторичном рынке Киева

По данным портала недвижимости Domik.ua , в декабре средние цены предложений превышали цены продаж в соответствующих сегментах рынка в среднем на 5,6%.

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте за последний год. При определении средних цен использовалась наша актуальная база данных, а также метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

График №1. Средние цены предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, в новых домах и в домах возле метро.

Синяя кривая – средние цены предложений по городу

Зеленая кривая – средние цены предложений в новых домах

Красная кривая – средние цены предложений в домах возле метро.

Средняя цена предложений в Киеве за месяц снизилась на 0,1%, за полгода выросла на 0,1%, за год снизилась на 0,2%.

Средняя цена предложений в новых домах за месяц снизилась на 1,2%, за полгода снизилась на 2,1%, за год выросла на 1,8%.

Средняя цена предложений в домах возле метро за месяц снизилась на 0,7%, за полгода выросла на 1,7%, за год выросла на 4,1%.

График №2. Статистика цен предложений в Дарницком, Деснянском и Днепровском районах

Синяя кривая – Дарницкий район

Зеленая кривая – Деснянский район

Красная кривая – Днепровский район

В Дарницком районе средняя цена предложений за месяц выросла на 0,3%, за полгода выросла на 2,0%, за год выросла на 1,6%.

В Деснянском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,4%, за полгода снизилась на 2,4%, за год снизились на 4,6%.

В Днепровском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,5%, за полгода снизилась на 0,5%, за год снизились на 4,8%.

График №3. Статистика цен предложений в Святошинском и Подольском районах

Синяя кривая – Святошинский район

Зеленая кривая – Подольский район

В Святошинском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,2%, за полгода снизилась на 0,5%, за год снизились на 5,0%.

В Подольском районе средняя цена предложений за месяц выросла на 1,2%, за полгода снизилась на 1,2%, за год выросла на 0,3%.

График №4. Статистика цен предложений в Голосеевском, Оболонском и Соломенском районах

Синяя кривая – Голосеевский район

Зеленая кривая – Оболонский район

Красная кривая – Соломенский район

В Голосеевском районе средняя цена предложений за месяц выросла на 0,5%, за полгода снизилась на 0,3%, за год снизились на 0,3%.

В Оболонском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 1,0%, за полгода снизилась на 2,8%, за год снизилась на 1,2%.

В Соломенском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,3%, за полгода снизилась на 1,7%, за год снизилась на 4,0%.

График №5. Статистика цен предложений в Печерском и Шевченковском районах

Синяя кривая – Печерский район

Зеленая кривая – Шевченковский район

В Печерском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,2%, за полгода снизилась на 0,8%, за год снизились на 5,7%.

В Шевченковском районе средняя цена предложений за месяц снизилась на 0,4%, за полгода выросла на 4,7%, за год выросла на 5,6%.

Как видно на графиках, в 2013 году средние цены предложений выросли на квартиры в новых домах, в домах возле метро, а также в двух районах Киева: Дарницком и Шевченковском. Наиболее заметный рост был в Шевченковском районе (+5,6%) и в домах возле метро (+4,1%).

В целом по городу, а также в остальных восьми районах средние цены предложений снизилась. Наиболее заметное снижение было в Печерском (-5,7%), Святошинском (-5,0%) и Днепровском районе (-4,8%).

Детальную информацию об изменении средних цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса

Прогноз на январь и ближайшее будущее

В январе киевский рынок недвижимости традиционно уходит на каникулы. Поэтому деловая активность будет низкой, а средние цены предложений вряд ли существенно изменятся. Вместе с тем, вполне можно ожидать, что отдельные продавцы, уставшие от политической нестабильности и ожидания экономического кризиса, пойдут на уступки более охотно.

Что же касается прогноза на ближайшие несколько месяцев, мы склоняемся к тому, что рынок, скорее всего, останется в том же состоянии рецессии, в котором находился в последнее время. Без доступной ипотеки, расти недоступным для подавляющего большинства наших граждан ценам просто некуда. Но и признаков резкого снижения цен мы пока не наблюдаем. Потому, скорее всего, нас ожидает относительная стабильность цен в большинстве сегментов. При этом процессы расслоения рынка будут продолжаться. Поэтому можно ожидать определенное снижение цен в сегментах, которые переоценены и пользуются слабым спросом.

В 2014 году рынок, скорее всего, таки будет введен налог на недвижимость — у правительства и фискальных органов времени на формирование базы налогообложения на сей раз было достаточно. Впрочем, это, как и предполагаемое принятие закона о риелторской деятельности на состоянии рынка недвижимости существенно не скажется.

Прогноз на более длительный период дать сейчас крайне сложно. Наверняка начнет влиять фактор Майдана - временное снижение деловой активности в данном случае лишь эпизод. Сейчас наше общество в очередной раз ищет ответы на извечные вопросы: «кто виноват?», «что делать?», «куда идти?». Есть вероятность, что конструктивные ответы и пути преодоления сложностей будут найдены. Но не исключено, что эмоции и благие устремления перегорят, а коррупция, засилье чиновников и олигархов останутся. Вот только большой вопрос как отреагирует киевский рынок недвижимости на все это.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua

© domik.ua, 2014