> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены

Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены


20.09.2017 08:01  41 комментарий

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 19 сентября 2017 года.

После продолжительного периода роста, на этой неделе цены на квартиры в Киеве снизились. Средний по городу показатель снижения незначительный – всего 0,3%, но эта тенденция коснулась большинства сегментов. К примеру, однокомнатные квартиры упали в цене сразу на 1,6% за неделю. Снижение стоимости квартир в новостройках на вторичном рынке значительнее, чем в среднем по городу – они подешевели на 0,6%.

Говорить о том, случайность это или новый тренд, пока слишком рано. Зато с уверенностью можно утверждать, что остановил рост стоимости квадратных метров на вторичном рынке очередной виток девальвации гривны. На этой неделе ее цена почти не изменилась, да и колебания цен в гривне и долларе по итогам недели одинаковы. А вот с начала месяца доллар подорожал на 3,1%, что сказывается на стоимости квартир. Если укрепление гривны, начавшееся на этой неделе, продолжится, скорее всего, цены снова поднимутся вверх.

Читайте также: Что будет с курсом доллара и евро до конца года

Впрочем, не только курс доллара, является ценообразующим фактором на рынке недвижимости. Свою – и значительную – роль играют спрос и, опосредовано, стоимость квадратного метра на первичном рынке . Там средняя цена уже довольно давно стабильна, а рост последних месяцев на вторичном рынке усугубил разницу в стоимости квадратного метра. Вместо привычных 20-ти, она сегодня составляет около 50%. Понятно, что в такой ситуации, даже с учетом ремонта, покупка квартиры в строящемся доме становится все более выгодной.

Читайте также: Новостройки в экономсегменте достигли ценового дна

С другой стороны, в последние месяцы на рынке активно муссируется тема о тысячах непроданных квартир, «раздувании пузыря» и грядущем кризисе. Разного рода «эксперты» озвучивают различное количество непроданных квартир – от 40 до почти 80 тысяч – и наперебой прогнозируют будущее рынка. Но имеют ли эти прогнозы под собой хоть какую-то реальную основу? Попробуем разобраться.

Откуда ветер дует

Иными словами, откуда взялась цифра в несколько десятков тысяч квартир, которые якобы «зависли» у застройщиков? Все просто: «великие авторы исследования» отняли от общего количества квартир, введенных в эксплуатацию в 2015-2016 годах и выведенных на рынок в 2017, количество сделок купли-продажи. Даже если сумма сделок включала все квартиры, внесенные в реестр прав на недвижимость, подсчеты все равно нельзя назвать корректными. Из-за отсутствия реестра инвесторов в недвижимость, подсчитать количество квартир, проданных застройщиками на этапе строительства, невозможно. Просчитать можно только количество введенного в эксплуатацию жилья и квартир, на которые было приобретено право собственности. При этом временной интервал между покупкой и получением права собственности составляет от года до двух.

Снижение спроса – миф или реальность

Помимо обнародованных цифр о количестве непроданных квартир, о снижении спроса свидетельствуют косвенные признаки: скидки или акционные предложения от застройщиков, постепенное снижение средней по городу цены квадратного метра, внедрение ипотечных программ и рассрочек. Вывод напрашивается сам: продать за 100% стоимости застройщики не могут, вот и ищут новые механизмы привлечения покупателей.

Здесь также не все не однозначно. Во-первых, ипотечное кредитование – мировая практика, сопровождающая большинство сделок по покупке жилья в развитых и развивающихся странах. Очевидно, что к этой практике рано или поздно должны прийти и в Украине. Но пока процесс идет очень туго – об ипотеке на 20-30 лет под адекватные проценты в ближайшее время можно только мечтать. Рассрочка в большинстве случаев выполняет функции ипотеки.

Читайте также: В Минрегионе разбирались, как сделать жилье доступным для украинцев

Во-вторых, снижение цен на квадратные метры – это, на самом деле, «статистический обман». Средняя цена снижается за счет стартов продаж новых ЖК или новых очередей, но по мере продвижения строительства, в каждом ЖК цена растет.

Не верите? Попробуйте найти квартиру в строящемся доме от надежного застройщика , в хорошем и удобном с точки зрения транспорта и инфраструктуры районе по доступной цене. Это – невыполнимая миссия: такие квартиры раскупают на начальных этапах строительства, а то, что остается на рынке, не соответствует одному или даже двум из трех указанных критериев.

Что же касается акций и скидок от застройщиков, то с наступлением осени их заметно поубавилось.

Кто выиграет борьбу за покупателя

Главная причина затоваривания рынка – это не отсутствие спроса или его неплатежеспособность, а дефицит качественного предложения. Хотя со времен окончания строительного бума прошло уже почти 10 лет, только сейчас застройщики начинают переходить от парадигмы продажи квадратных метров к парадигме продажи уровня и качества жизни. Это касается большинства классов жилья, за исключением, может быть, экономсегмента . Пока образ жизни в основу концепции жилых комплексов закладывают лишь отдельные передовые компании, но именно это позволяет им быть конкурентными в условиях стагнирующего рынка. Остальным придется «подтягиваться» – либо уйти.

После того, как это разделение оформится окончательно, количество предложений снизится, а качество вырастет. При этом разрыв в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке сократится или даже сместится в пользу новостроек. Этот процесс уже начался.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 15662 объекта, что на 5,8% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

19.09.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

31390

-0,3%

+9,5%

С использованием аппроксимации

30593

+1,4%

+7,5%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1189

-0,3%

+10,3%

С использованием аппроксимации

1176

+0,9%

+11,3%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

31020

-0,6%

-2,3%

С использованием аппроксимации

30120

+1,3%

-4,3%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1175

-0,6%

-1,6%

С использованием аппроксимации

1158

+0,9%

-0,9%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

38280

+1,4%

+6,6%

С использованием аппроксимации

36833

+1,6%

+2,7%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1450

+1,4%

+7,4%

С использованием аппроксимации

1416

+1,1%

+6,3%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Голосеевском районе, где один из самых высоких показателей роста цен в последние полгода – 10,1%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Голосеевском районе :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

+3,2

+5,0

+5,8

Двухкомнатные

+4,9

+12,5

+13,6

Трехкомнатные

+4,9

+5,3

+7,6

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Судя по графику и таблице, рост средней цены по Голосеевскому району обеспечили главным образом двухкомнатные квартиры, квадратный метр в которых подорожал заметно больше других. Тем не менее, стабильный рост в течение последних 6-ти месяцев демонстрировали все сегменты. При этом однокомнатные квартиры в Голосеевском районе остались самыми дешевыми по цене квадратного метра, а вот «двушки» за счет стремительного роста цен стали самыми дорогими.

По нашему мнению, подорожание двухкомнатных квартир обусловлено несколькими факторами. Во-первых, в Голосеевском районе немало современных новостроек класса «комфорт» и «бизнес», а в этих сегментах двухкомнатные квартиры традиционно востребованы. Во-вторых, мода на малогабаритное жилье постепенно проходит, и покупатели все чаще интересуются именно двухкомнатными квартирами. Ну, а интерес к Голосеевскому району Киева закономерен, как к одному из наиболее активно развивающихся в отношении жилья и сопутствующей инфраструктуры.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме типа «улучшенная типовая панель», проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь – 40,7 кв. м, жилая – 18,1, кухня – 8,9. Квартира расположена на 10-м этаже 16-этажного дома. Есть застекленные балкон и лоджия. Столярка старая, сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $44 500 ($1093/кв. м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме типа «улучшенный кирпич», улица Приречная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 70 кв. м, жилая – 41,4, кухня – 9,5. Квартира расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $59 000 ($843/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017



просмотров: 8697

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 41

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 41 - Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены

AnisimovAndrey05.11.2017 00:21 

+4|-1

"Не верите? Попробуйте найти квартиру в строящемся доме от надежного застройщика , в хорошем и удобном с точки зрения транспорта и инфраструктуры районе по доступной цене. Это – невыполнимая миссия: такие квартиры раскупают на начальных этапах строительства, а то, что остается на рынке, не соответствует одному или даже двум из трех указанных критериев."
ЖК Чарівне місто
ЖК Місто квітів
ЖК Seven

Нет?

kluch05.11.2017 12:01 

+2|0

В Чарівном місте ходовые акционные по 14500 раскупают довольно "жваво".

kluch07.11.2017 23:18 

+1|0

Ага уже цены подняли::)

Гарри Дюваль08.11.2017 19:39 

+1|-1

А вот В. Кличко так не считает:
"В связи с большим количеством новостроек в городе может произойти обвал на рынке недвижимости, а цена на жилье резко уменьшится... Действительно, такая угроза есть. На сегодня по той информации, которой я владею, примерно 60 тысяч квартир у застройщиков не проданы. И дальше продолжают строить. Если будет обвал, то обвал будет в том направлении, что цена на жилье сможет гораздо уменьшится", – отметил он".

Гарри Дюваль08.11.2017 19:40 

+1|-1

А вот В. Кличко так не считает:
"В связи с большим количеством новостроек в городе может произойти обвал на рынке недвижимости, а цена на жилье резко уменьшится... Действительно, такая угроза есть. На сегодня по той информации, которой я владею, примерно 60 тысяч квартир у застройщиков не проданы. И дальше продолжают строить. Если будет обвал, то обвал будет в том направлении, что цена на жилье сможет гораздо уменьшится", – отметил он".

vladusik09.11.2017 12:54 

+1|0

Оранж сити от Геоса полно.

Leonid.27.09.2017 15:48 

+3|-3

Руководитель КАН говорил что количество сделок падает.
А большое количество выставляемых объектов говорит о не значительном спросе, а о пирамиде продаж застройщика. Яркий пример - пирамиды продаж Аркада в ЖК Патриотика и ЖК Эврика.
Так что десятки тысяч РЕАЛЬНО не проданных конечным потребителям квартир в сданых эскплуатацию домах ЭТО РЕАЛЬНОСТЬ.

tribeca26.09.2017 17:39 

+3|-5

Действительно много переуступок появилось. Спекули испугались?

tribeca24.09.2017 17:24 

+6|-6

Пузырь есть, и хорошо если проскочим без громких посадок.

Vitaly26.09.2017 17:09 

+2|0

Это все слова. А реальных данных для анализа этого вопроса - не существует (
http://domik.ua/novosti/statistika-bez-statistiki-kakim-dannym-o-kolichestve-prodannoj-nedvizhimosti-mozhno-doveryat-n253361.html
Так что ориентируемся по ощущениям и косвенным данным.

Алeкс26.09.2017 18:03 

+2|-9

реальные данные нужно искать в себе и вокруг) проще говоря, ответить на вопрос готов ли я (или мои знакомые) сейчас купить квартиру

Axl27.09.2017 15:27 

+3|0

те кто в 2006-2008м покупали в 5 раз дороже чем сейчас, наверное даже не сомневались

agegai21.09.2017 18:20 

+10|-25

Баюкайте баюкайте.... Авизо откроешь - а там уже РЕАЛЬНЫЙ расклад. Был в Харькове вот на днях, на конечном метро, "Пролетарская" или по новому "Индустриальная" все заборы от разных риелторов наперегонки обклеены. Однокомнатная конура 14-16 штук в среднем этаже девятины 33 квадрата. Звонил, просмотр в любое удобное время, торг конечно на месте.
А по Киеву, пузыря не будет на Печерске, остальное улетит домкратом вниз потому как бабло побеждает зло, как бы кому не хотелось впарить.
В 2008 летом тоже баюкали....Но тогда была только одна причина, взлет бакса. Сейчас же ножницы, и бакс не доступен по этим доходам, и первичка как перед смертью не надышиться, бо маржа еще очень сладка....Вторичке однозначный песец, первичка дифференцирована.
Месяц назад говорил, что этот дутый "рист" проверим осенью, вот и посмотрим.

М а к с и м 21.09.2017 18:51 

+19|-2

Реальный сектор КРН Авизо не открывает уже несколько лет. Ничего не имею против Харькова, я там даже никогда и не был, в Киеве больше принято ориентироваться (лично мне более приемлемо) на те же западные столицы, а не на столицы прошлого..
Жаль тех хозяев, которые обращаются к риелторам со стопкой объявлений и пузырьком ПВА. В Киеве этот новый тренд работы на заборах не приживётся.

antoniVS21.09.2017 21:24 

+4|-7

этот новый тренд прижился 25 лет назад и лет 5 как отмер

antoniVS21.09.2017 21:27 

+2|-3

а что открывает Авизо уже несколько лет? заманух по вторичке там, среди оплатной рекламы, точно поменьше, чем на сландо.

М а к с и м 22.09.2017 09:58 

+13|0

Нужно посмотреть ради интереса. Но на ОЛХ легко отличить обманку от реальной квартиры, прежде всего по цене. А также их размещают сотнями одни и те же фирмы: Эвертон, Золотой ключик, Золотые ворота и подобные. В каждой рубрике в каждом районе фильтруешь и минимальные цены вышеназванных фирм. Просто нужно относиться к ним, как к спаму. Ах да, вспомнил: когда читал Авизо раньше, то та же ситуация была с фирмами Благовест и Парклейн, т.е. просто их пропускаешь, т.к. во всех рубриках их были объекты-обманки, а когда звонишь, предлагают всегда подобрать все что угодно, только не эту конкретную квартиру, которая заинтересовала меня. Короче, Агентства несуществующих квартир. А сейчас они ещё печатают свои обманки в Авизо?

Axl22.09.2017 20:23 

+13|-1

Авизо... объявления на заборах... ценнейшая информация, а особенно - выводы

antoniVS21.09.2017 17:56 

+4|-14

так вот оно что- значит не будет...
только не ясно чего- пузыря или его лопания?

М а к с и м 20.09.2017 14:05 

+31|-8

Мечтай-не-мечтай о пузыре, пузырьках... а в реальности одни лишь брызги и суровые будни столичной многолетней аренды.
Осталось всего ничего: 7 лет роста, затем 7 лет стагнации, грёзы о пузыре...
А таких цен по 400-500 у.е. за метр в хороших новостроях, как в прошлом году, уже не будет.

Sweetly20.09.2017 21:39 

+10|-12

Максим, а вы знатный троль на домике.

Mazai20.09.2017 22:04 

+14|-7

Максим как раз реалист.

М а к с и м 20.09.2017 22:51 

+15|-3

Sweetly и Мazai, спасибо!
В противоречиях данного вопроса скрывается истина. И она применительна к каждому индивиду, только вот результат разный. Я рад сторонникам моих взглядов не за их сходство, а за выбранную жизненную позицию, оптимистичную позицию самодостаточных и состоявшихся.

Алeкс21.09.2017 12:12 

+3|-6

Преподобний Джонсон-і-Джонсон, сонце на затуманеному небосхилі нового американського проповідництва, зірка найбільш масових приходів на всьому Західному побережжі, лідер Церкви Ісуса (об’єднаної), поп-стар, який вправляє мізки всім, хто цього прагне і хто прийшов до нього цього літнього дощового ранку))

М а к с и м 21.09.2017 18:41 

+10|-1

Это ещё лёгкие проявления, т.сказать симптоматика "состояния", когда проходит вера в ШАРУ КРН.

Шу25.09.2017 14:12 

+1|-8

Для того чтобы быть счастливым - вера в шару на КРН не нужна. Ну, а хвастовство своим достатком(состоянием) это просто болезнь, которой заразились многие !

antoniVS21.09.2017 21:22 

0|0

о, а я квартирами затарился в прошлом, как раз по 400-500, думал что в пригородных панельках, а оказалось, что это хорошие новострои по меркам киевских загонял)

FCS20.09.2017 12:20 

+8|-4

Особенно понравилось "великие авторы исследования"... В целом, материал грамотный...

hjk20.09.2017 10:16 

+26|-9

Рост неизбежен -согласен с автором на 100 %:

Гарри Дюваль20.09.2017 14:25 

+4|0

Уже было (помним-скорбим), - по(беда?) коммунизма неизбежна.
На самом деле в ближайшей перспективе будет переструктуризация рынка - где-нибудь и что-нибудь, может, и отрастет, а кое-где усохнет. Но в целом (пока нет ипотеки) спрос будет стагнировать, как на первичке, так и на вторичке. Поэтому будет продолжаться затоваривание. Хотя (соглашусь частично с автором) пока трудно называть это пузырем. Законы свободного рынка (поиск баланса между: спросом/предложением, ценой/качеством, ожиданиями/реальностями и т.д.) таки-да и на нашего упрямца (КРЖН) управу найдут.

Алeкс20.09.2017 16:40 

+5|-19

вторичка стареет и трухлеет, новострои - или недострои или далеко или/и с коммуналкой вдва-тридорого, что-то хорошее и надежное начинается от 1,5млн грн, а такую цену могут позволить себе только обладатели легких денег.

Sweetly20.09.2017 21:58 

+8|-25

Конечно рост в гривне неизбежен, правда в $ 1 комнатная квартира будет стоить не 30000, а 3000. К этому мы и идем. Достаточно посмотреть на падение гривны за 26 лет. В 2018 доллар будет по 30 в лучшем случае.

antoniVS21.09.2017 21:32 

+5|0

почему сразу 3? вангую 23, больше чем на четверть в мирном Киеве вряд ли упадет.
хотя количество сдающихся в ближайшие полгода новостроев внушает некоторые опасения.

Bosun24.09.2017 10:02 

+4|-17

Ключевое слово в "мирном" Киеве......

Алeкс24.09.2017 13:36 

+4|-12

то, что стоит 30тыс, а это 1-к в хрущах и клоповниках, тому в цене еще падать и падать, т.к. в здравом рассудке люди такое не покупают, лучше уж снимать нормальное жилье

Axl24.09.2017 14:40 

+10|-2

так можно и проснимать пока оно упадет до абсолютного минимума

Алeкс24.09.2017 16:16 

+4|-7

речь о том, что такое покупать вообще смысла нет. хотя на каждый товар...

Bosun24.09.2017 22:03 

+4|-14

Простой вопрос, когда начнётся неизбежный рост?

Axl24.09.2017 22:28 

+5|0

когда начнут сажать

Шу25.09.2017 18:17 

+3|-11

Никогда ! -Для многих оптимистично, для остальных - нет ! Когда будет потребность в высококласном специалисте, то работодатель сам ему купит жилье близко и удобно к месту работы или там где захочет специалист, опять опять таки заводы будут строить что-то наподобие общежитий для своих сотрудников.

Axl26.09.2017 12:22 

+4|-1

и возврадится совок!

 

Бизнес новости

 
цена: 18 400 грн./м2
тел: (044) 290 73 76
 
цена: 53 700 грн./м2
тел: (044) 496 90 90
 
цена: от застройщика
тел: (044) 220 21 11
 
цена: 18 500 грн./м2
тел: (044) 379 42 47
 
цена: 14 870 грн./м2
тел: (044) 384-31-20
 
цена: 14 175 грн./м2
тел: (044) 39 222 19
 
цена: 13 775 грн./м2
тел: (044) 364 48 49
 
цена: от 14 100 грн./м2
тел: (044) 224 45 02
 
цена: 22 260 грн./м2
тел: (044) 339 99 15
 
цена: 24 000 грн./м2
тел: (044) 299 56 40
 
цена: 61 760 грн./м2
тел: (044) 585 10 08

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены