> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Статистика без статистики: каким данным о количестве проданной недвижимости можно доверять

ЖК А52

Цена: от 33 000 грн./м2Тел. 044 500 52 52

Статистика без статистики: каким данным о количестве проданной недвижимости можно доверять


26.09.2017 15:30  17 комментариев

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 26 сентября 2017 года.

На этой неделе снижение цен на квартиры в Киеве , которое мы отмечали неделей раньше, продолжилось, а его темпы ускорились. В среднем по городу стоимость квадратного метра просела на 1,1%. Снижение наблюдаем в большинстве сегментов, причем больше всего на этой неделе упали в цене квартиры около метро – в среднем на 3,5%. Интересно, что при этом существенных колебаний курсов валют не происходило, более того, гривневая цена упала чуть меньше, чем долларовая.

Пока все еще трудно сказать, с чем связана такая ситуация. Учитывая инертность рынка, это может быть и запоздалая реакция на рост курса доллара в начале сентября. Но не стоит исключать и вероятность того, что продавцы снижают цены, стремясь продать квартиры до начала отопительного сезона – дабы не платить по непомерно высоким тарифам за квартиры , в которых не живут.

На прошлой неделе мы писали о необоснованности прогнозов о возможном схлопывании «пузыря» рынка недвижимости и заявлений о десятках тысяч непроданных квартир в новостройках. Подсчитать количество проданных и, соответственно, оставшихся у застройщиков квартир, не представляется возможным. Единый реестр инвесторов отсутствует. Застройщики не обязаны и не публикуют данные о количестве проданных на этапе строительства квартир. Данные в реестре прав на недвижимость проследить крайне сложно – они никак не систематизируются, и никакие статистические сводки не публикуются. По сути, в статистические данные квартиры в новостройках попадают только тогда, когда с ними совершают какие-то действия владельцы – продают на вторичном рынке, меняют или дарят.

Читайте также: Слухи о «пузыре» на рынке недвижимости сильно преувеличены

Отследить количество сделок на вторичном рынке и сделать на их основании какие-то выводы о спросе в текущем году по месяцам невозможно. Министерство юстиции публикует данные о количестве сделок раз в год. На запрос Domik.ua о количестве сделок в 2017 году в Минюсте ответили, что никаких официальных данных о количестве сделок, помимо ежегодной отчетности никому не предоставляют.

Какую информацию публикует Минюст

Статистика количества сделок публикуется Министерством только по областям Украины. Узнать количество сделок, например, в городах Харьков или Одесса невозможно. Как ни странно, информации о количестве сделок на вторичном рынке Киева тоже нет , хоть это и отдельная административно-территориальная единица. Но сделки в столице все-таки можно сосчитать самостоятельно – отняв от общего по Украине количества сумму сделок по областям.

Также ежеквартально ведомство предоставляет данные об общем количестве сделок по Украине, но и эта информация публикуется с большой задержкой. Сегодня на сайте доступны только результаты первого квартала, хотя уже третий подходит к концу.

Интересно, что до 2011 года Минюст публиковал ежеквартальную отчетность, которая позволяла отследить динамику сделок. По какой причине в эпоху открытости всех реестров, ведомство скрывает информацию о количестве сделок, не понятно. Но такая позиция существенно усложняет анализ и прогнозирование процессов, происходящих на рынке недвижимости, заставляет аналитиков блуждать в потемках и делать прогнозы не на основании реальных на сегодняшний день цифр, а на основании опыта предыдущих лет. Это не совсем корректно. В текущем году рынок развивается абсолютно в других условиях, нежели 10 лет назад. Хуже всего то, что в этой ситуации некоторые «эксперты» в погоне за сенсацией тиражируют данные о количестве сделок на первичном и вторичном рынке недвижимости по месяцам текущего года, не отражающим реальность. Делают лжеаналитику для пиара в СМИ, чем вводят в заблуждение потенциальных покупателей и продавцов. Поэтому, когда вы читаете отчеты таких «экспертов», базируемые исключительно на их словах, не подтвержденных фактами, знайте, вас обманывают.

Можно ли отследить спрос

Понятно, что каждый риэлтор на основании своего опыта может сказать, вырос спрос или снизился. Он судит, исходя из количества звонков, заявок на покупку, просмотров и сделок. Но говорить о спросе в масштабах города и, тем более, страны, а также о структуре спроса, может только тот, кто оперирует большим массивом данных. На первичном рынке это крупные системные застройщики , которые, в отличие от всех, кто мнит себя «экспертами», точно знают, какой процент квартир на каком этапе у них продан. И, судя по тому, что такие застройщики постоянно открывают продажи в новых больших объектах, они у них идут лучше, чем может показаться. На вторичном рынке нужные данные есть у крупных агентств недвижимости , которые могут вручную отфильтровать реальные заявки покупателей от заявок риэлторов.

Читайте также: Для активизации спроса на недвижимость в Украине нужна реальная работа жилищных госпрограмм и ипотечного кредитования – Парцхаладзе

Почему это невозможно сделать в автоматическом режиме на основе поиска пользователей порталов недвижимости? Например, потому, что искать квартиру по одному запросу реального клиента могут сразу 5 риэлторов – и любая система посчитает это как 5 запросов, а не 1. Именно поэтому заявления о структуре спроса на основании запросов пользователей того или иного портала несостоятельны.

Что нам дает статистика Минюста

Сегодня на сайте Министерства юстиции можно найти информацию о количестве сделок за 2015-й, 2016-й и первый квартал 2017 года. Данные эти достаточно интересны. Например, в 2016 году количество сделок с недвижимостью в среднем по Украине выросло по отношению к 2015 году на 19%. Рост в пределах 10-20% наблюдается во всех регионах, включая Донецкую и Луганскую области. Причем в последней количество сделок выросло в 1,5 раза, а в Донецкой области – на 38,8%. В Киеве в 2016 году было заключено на 15,6% больше сделок, чем в 2015. Также значительный рост количества сделок продемонстрировала Львовская область. И все это – на фоне постоянных разговоров о снижающемся спросе.

В таблице ниже представлены данные Минюста о количестве заключенных договоров купли-продажи квартир и домов по Украине и крупнейшим регионам страны, включая Донецкую область, где, несмотря на военные действия, количество сделок в 2016 году существенно увеличилось.

Регион

Количество сделок

Изменение количества сделок

2015 год

2016 год

Киев

22956

26541

+15,6%

Киевская область

13920

17555

+26,1%

Одесская область

12261

14728

+20,1%

Харьковская область

20203

21751

+7,6%

Львовская область

8784

11404

+29,8%

Днепропетровская область

20624

24832

+20,4%

Донецкая область

9600

13324

+38,8%

Украина

191686

228057

+19%

Как видим, лидеры по количеству сделок, после Киева Днепропетровская и Харьковская области, однако динамику они демонстрируют разную.

Будь у нас (или на сайте Минюста) информация о количестве сделок за более ранние периоды, можно было бы более точно отследить динамику. Пока же мы можем только дожидаться данных 2017 года, чтобы иметь представление о том, в каком направлении развивается рынок.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве попали 16937 объектов – это на 8,1% больше, чем неделей ранее.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

26.09.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

31105

-0,9%

+7,9%

С использованием аппроксимации

30917

+1,1%

+8,3%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1176

-1,1%

+8,1%

С использованием аппроксимации

1180

+0,3%

+10,8%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

30894

-0,4%

-1,9%

С использованием аппроксимации

30495

+1,2%

-3,2%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1168

-0,6%

-1,8%

С использованием аппроксимации

1164

+0,5%

-0,9%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

37004

-3,3%

+3,6%

С использованием аппроксимации

37141

+0,8%

+3,7%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1399

-3,5%

+3,8%

С использованием аппроксимации

1418

+0,1%

+6,1%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже подано график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро на Оболони. За полгода они подорожали в среднем на 6,1%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро на Оболони:

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

+1,7

+5,2

+6,5

Двухкомнатные

-4,6

-1,9

+2,3

Трехкомнатные

+0,2

-0,2

+1,7

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Несмотря на то, что по итогам полугодия, цены выросли на все типы квартир у метро на Оболони, более-менее последовательный рост цен наблюдался только в сегменте однокомнатных. Цена квадратного метра трехкомнатных квартир была самой стабильной. А вот цены на «двушки» все время колебались то в одну, то в другую сторону.

Оболонь хоть и считается престижным, все-таки типичный спальный массив. Распределение цен по сегментам яркое тому подтверждение. Однокомнатные квартиры по цене квадратного метра здесь заметно дороже других типов, а квадратный метр трехкомнатных – самый дешевый. Сказывается и специфика жилья в шаговой доступности к метро. Это самый бюджетный сегмент, который, к тому же, часто покупают для сдачи в аренду. Трехкомнатные квартиры у метро востребованы мало.

В последнее время были заключены такие сделки:

«Гостинка» в панельном доме «старая панель», улица Маршала Малиновского, Оболонский район, Оболонь . Дом находится в шаговой доступности от метро «Оболонь». Общая площадь квартиры – 21,3 кв. м, жилая – 10,4, кухня – 4,8. Квартира расположена на 7-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $25 700 ($1207/кв. м).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме «старый кирпич», улица Евгения Харченко, Дарницкий район, Бортничи . Общая площадь – 51,9 кв. м, жилая – 30, кухня – 6,9. Квартира расположена на 4-м этаже 5-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $37 000 ($713/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017



просмотров: 3216

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 17

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 17 - Статистика без статистики: каким данным о количестве проданной недвижимости можно доверять

UniorJ29.09.2017 09:57 

+5|-12

Конечно же нет пузыря. Это написано на сайте с кучей рекламы от застройщиков. У св девелопмент, реэлта и бомбера роста нет. Домик рисует СРЕДНИЙ рост по рынку 10 %. Значица шлачок точно не мог подорожать на сайте от застройщиков. Поэтому 20 а то и 30% риста , что бы вытянуть средний, дали готовые квартиры в пупах Киева. Где за борт выкинули спекулей и наконец то стали продавать конечному потребителю.

Axl29.09.2017 13:47 

+2|-2

куда бежать, что делать?

agegai29.09.2017 16:20 

+1|-7

В обменку товарисч....в обменку....

Axl29.09.2017 17:06 

+4|-2

ваш совет запоздал, как и обращение

Шу28.09.2017 15:58 

+5|-12

На прошлой неделе мы писали о необоснованности прогнозов о возможном схлопывании «пузыря» рынка недвижимости и заявлений о десятках тысяч непроданных квартир в новостройках.
Источник: domik.ua
совершенно верно никакого "пузыря" нет, а имеется перекос в предложении и спросе(причем большой - те кто хотел купить - купили, а у остальных денег нет(большинство) или выжидают(знающие)) - если можно так сказать "кризис перепроизводства". Ну, а то что "большие" застройщики открывают новые проекты - значит за счет оттягивания сроков сдачи других объектов - т.е. " за чужой счет " куралесят(перенаправляют средства на другие свои объекты), были бы это деньги банковские - вели бы себя более осторожно и осмотрительно.
П.С.
Очень скоро все поймут , что осень началась в сентябре(сезон активных продаж) и закончилась в сентябре - Эй "дорожа-а-а-а-ай ", ты где ?

Axl29.09.2017 18:26 

+7|-1

в политике, медицине, педагогике и с недавних пор рынке недвижимости - разбираются все.

Шу03.10.2017 15:55 

0|-2

я бы сказал разбираются все, но каждый по-своему и больше субъективно, чем рационально и адекватно !

tribeca26.09.2017 21:56 

+7|-18

Сделок нет от слова совсем.

М а к с и м 26.09.2017 19:22 

+17|-4

Хорошая покупка как под долгосрочную аренду, сдаст хозяин за 350-400 у.е., за 5 лет окупится, а если цены будут на аренду расти, как последние 1,5-2 года, то окупится и за 3,5-4 года.
Вот только смущает:
1) цена гостинки: периодически были обзоры самых бюджетных вариантов, где цены начинались с 17-18-19 тысяч у.е., получается, что нет уже таких ценников, которые были 1-1,5 лет назад, или если и есть, то какие-то проблемы сопутствуют и делают невозможным купить по ним (опекунский, нереальные хотелки на жилье взамен, ипотечные, по договору пожизненного содержания, сомнительная история, с общей кухней или с/узлом...).
2) какой-то подозрительно малый метраж как для такой цены. А если пропорционально увеличить метраж до размеров хотя бы хрущевки в 32 метра, боюсь даже считать, какая получится цена.

antoniVS26.09.2017 22:30 

+5|-10

а в обзорах самых бюджетніх вариантов за 18тыс они все были в 3х минутах от м.Оболонь?

М а к с и м 27.09.2017 00:05 

+11|-2

Нет, это был обзор минимальных цен по всему городу. Насколько помню, на Отрадном, в Голосеевском, ранее возле метро Дорогожичи.
Зная парадокс Оболони, весной 2016 года был выбор вложиться в гостинку для аренды, то был на 2 просмотрах на Оболони по 20 тысяч у.е.: Оболонский проспект 14Е и Малиновского 28Б. И хозяева были расположены к торгу, т.е. реальная цена была бы ниже, не знаю на сколько. А сейчас подобная гостинка ушла за 25700 у.е.

борцуха_такой27.09.2017 09:11 

+9|-12

Смысл покупать в старом жил. фонде? ТАм дома населены на 40% люмпенами. Устарело все и физически и морально. Даже если будет небольшой рост, через лет так 5, вы убитую панель вообще не продадите. Или с дисконтом в 30-40%.
С каждым годом там все хуже и хуже, и вариант что туда подтянутся "средний Киевский клас" и будет сбрасывать по 30К грн. на ремонты коммуникаций, фасадов, подъездов, дворов - нереальны. А количество КАЧЕСТВЕННОГО жилья с каждым годов Киеве все больше.

борцуха_такой27.09.2017 09:14 

+10|-12

У меня около 10-рых знакомых за последние 3 года купили или собираются покупать жилье. Из них 8 покупали на первичке, 2 на вторичке.
Первая купила убитую панель 8 минут от Левобережной за 35000 в 2014, сейчас она с ремонтом (вложили 4000) не продается и за 28000...

Алeкс27.09.2017 09:57 

+4|-13

Только Максим может сдать 21м2 гостинку за 400долл!) А по факту такая в 2013г стоила ровно 50тыс. долл.

М а к с и м 27.09.2017 10:15 

+13|-2

В этом и парадокс Оболони, почему аналогичные гостинки готовы снимать на Оболони на 20% дороже, чем на Святошино, Нивках, Дарница...

М а к с и м 27.09.2017 10:25 

+15|-7

Коллега по работе сдает на Оболони 2-х комнатную, Героев Днепра 29 за 12000 грн., с прошлой осени такая цена. Так вот планирует расстаться с квартирантами, продать эту квартиру и купить 2 гостинки, чтобы доходность увеличить до 20 тысяч грн. в месяц.

борцуха_такой27.09.2017 10:47 

+12|-12

Брат снимает отличную 2-шку с ремонтом 2009 года, 48 м2, 6 мин. до Минской - 7500 грн...
Параллельные реальности какие-то...

 

Бизнес новости

 
цена: 14 175 грн./м2
тел: (044) 39 222 19
 
цена: 15 200 грн./м2
тел: (044) 364 48 49
 
цена: 28 000 грн./м2
 
цена: 11 500 грн./м2
тел: (050) 100 53 43
 
цена: от 19 890 грн./м2
тел: (044) 333 42 33
 
цена: 15 900 грн./м2
тел: (044) 355 55 53
 
цена: 53 310 грн./м2
тел: (044) 496 90 90
 
цена: 27 000 грн./м2
тел: (044) 503-65-33
 
цена: 16 000 грн./м2
тел: (097) 671 93 17
 
цена: 26 310 грн./м2
тел: (044) 223 55 11
 
цена: 18 000 грн./м2
тел: (044) 290 73 76

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Статистика без статистики: каким данным о количестве проданной недвижимости можно доверять