Схема покупки квартиры в новостройке через фонд финансирования строительства


22.05.2020 15:31  0 комментариев

В чем заключаются главные принципы работы ФФС, и почему государственное регулирование не гарантирует отсутствие проблем.

Серию совместных материалов Domik.ua, экспертов BildControl.ua и юриста Владимира Копотя продолжает статья о механизме покупки жилья через фонд финансирования строительства. Эта схема на украинском рынке встречается так же часто, как и предварительный договор купли-продажи, но, в отличие от него, четко прописана в законодательстве.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры в строящемся доме, стоит выбирать опытного застройщика и объект с полным пакетом разрешительных документов. Самый простой способ сузить круг вариантов — выбирать новостройки только с высоким индексом надежности на Bild.ua. Результаты комплексной проверки каждого жилого комплекса отражены в детальном отчете, который можно получить сайте. Отчет включает в себя документы и факты с комментариями экспертов по всем пунктам анализа надежности новостройки.

Читайте также: Приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права и Покупка квартиры в новостройке через эмиссию целевых облигаций

Законодательное регулирование

Возможность приобретения жилья через фонд финансирования строительства (ФФС) предусмотрена Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Этот закон устанавливает общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами. В  нем прописаны правовые основы и особенности выпуска, размещения и учета сертификатов фондов операций с недвижимостью.

Участники:

  • доверитель – инвестор/покупатель объекта в новостройке;
  • управитель – финансовая компания, которая управляет средствами доверителя в его целях;
  • застройщик – компания-подрядчик, осуществляющая строительные работы;
  • заказчик строительства – как правило собственник земельного участка или лицо, наделенное правом распоряжаться земельным участком, на котором планируется строительство.

Суть процесса покупки квартиры

Инвестор (доверитель) заключает договор с некой управляющей компанией, которая создала фонд для привлечения финансовых средств от физических лиц с целью финансирования строительства. Как правило, такой компанией выступает общество с ограниченной ответственностью (ООО). По своей сути, инвестор как бы доверяет управителю распоряжаться его денежными средствами, но только с целью финансирования строительства.

В свою очередь, управляющая компания заключает с застройщиком договор, в котором застройщик обязуется построить один или несколько объектов строительства, ввести их в эксплуатацию и передать объекты инвестирования управителю фонда. Условия и сроки передачи определяют Закон о финансово-кредитных механизмах, правила фонда и договор управления имуществом. При этом  управляющий обязуется финансировать строительство этих объектов на условиях договора за счет привлеченных средств.

ВАЖНО! 

Договор с ФФС заключается на основе типового договора, утвержденного постановлением Кабинета  Министров Украины «Об утверждении Типового договора об участии в фонде финансирования строительства» № 227 от 20 марта 2013 г. После заключения договора об участии в ФФС за доверителем закрепляется конкретный объект на условиях, предусмотренных правилами ФФС.

В Украине действует два вида ФФС  — А и Б.

Для ФФС вида А текущую цену квадратного метра, потребительские свойства объектов инвестирования и объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик. Он же принимает на себя риск недостаточности привлеченных средств на сооружение. Застройщик обязан своевременно ввести объект в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик объектов инвестирования и объекта строительства, независимо от объема финансирования.

ВАЖНО! 

В договоре между застройщиком и управителем ФФС необходимо прописать, что застройщик обязан по окончании строительства передать объекты инвестирования в собственность доверителям ФФС на условиях Закона о финансово-кредитных механизмах и правил ФФС.

Для ФФС вида Б застройщик берет на себя обязательства соблюдать требования управляющего относительно потребительских свойств объектов инвестирования и объекта строительства, строить без нарушения графиков   по проектной документации и в пределах общей стоимости строительства, согласованной с управляющим. Он должен своевременно ввести объекты в эксплуатацию и выполнить все необходимые работы для соблюдения их технических характеристик, если управляющий придерживается графика финансирования строительства. 

Если застройщик нарушит условия договора, управляющий может в одностороннем порядке изменить условия договора по конкретному объекту строительства ФФС вида Б на условиях договора ФФС вида А. Затем управляющий письменно уведомляет об этом доверителей и застройщика в месячный срок.

ВАЖНО! 

При подписании договора застройщик должен передать в ипотеку имущественные права на недвижимость или объект незавершенного строительства. Это служит дополнительной гарантией того, что предъявлять право требования на объект будет ФФС. В противном случае ФФС считается рисковым и не отвечающим требованиям законодательства.

Преимущества покупки квартиры через ФФС:

  • деятельность фонда контролируется Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, что означает урегулирование деятельности ФФС на государственном уровне;
  • целевое инвестирование в ФФС. То есть денежные средства могут пойти исключительно на строительство дома.
  • ФФС контролирует выполнение обязательств со стороны застройщика и, в случае необходимости, может заменить подрядчика, чтобы достроить дом и сдать его вовремя;
  • формирование ФФС возможно лишь при наличии всего пакета разрешительной документации на строительство. К сожалению, этот факт не гарантирует на 100%, что застройщик выполнит свои обязательства;
  • отсутствуют дополнительные затраты (нотариальные услуги, госпошлины) на оформление договора с ФФС.

Основные риски:

  • форма и условия договора не предусматривают возможности вносить изменения; 
  • ФФС создают связанные с застройщиком юридические лица. Это нивелирует обязательство управителя по замене застройщика, в случае невыполнения последним своих обязательств по строительству объекта;
  • несмотря на контроль ФФС и Национальной комиссии в сфере рынков финансовых услуг, застройщик может не выполнить свои обязательства, как случилось с«УКРБУД»;
  • тот факт, что за инвестором закрепляется конкретный объект,  не исключает двойных продаж. На практике одна и та же квартира может быть закреплена за разными людьми;
  • ФФС может привлекать средства доверителя под разные объекты. В случае возникновения проблем, сложно доказать нецелевое использование, так как во всех случаях денежные средства идут на строительство, но не понятно какого именно объекта;
  • при отказе доверителя участвовать в ФФС, внесенные средства возвращаются ему только, когда закрепленный за ним объект будет продан другому инвестору (третьему лицу), либо после ввода дома в эксплуатацию;
  • прямые взаимоотношения доверителя с застройщиком отсутствуют. У застройщика должен быть прямой договор с ФФС, но не с доверителем. Если застройщик не выполнит обязательства, доверитель не сможет предъявить ему претензии, так как застройщик не выступает стороной договора.
  • схема с ФФС не подходит для случаев, когда доверитель хочет купить квартиру с правом совместного владения. 
  • порядок выхода из ФФС на законодательном уровне защищает права фонда. По сути, доверитель подписывает заведомо невыгодные для себя условия с юридической стороны.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 3854

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 0

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 0 - Схема покупки квартиры в новостройке через фонд финансирования строительства

 
цена: от 31 750 грн./м2
тел: (044) 391 77 77
 
цена: от 20 500 грн./м2
тел: (044) 290 36 51
 
цена: от 29 274 грн./м2
тел: (044) 490 35 35
 
цена: от 40 900 грн./м2
тел: (044) 333 60 77
 
цена: от 20 168 грн./м2
тел: (044) 290 34 98
 
цена: от 23 823 грн./м2
тел: (044) 499 13 20
 
цена: от 13 999 грн/м2
тел: (098) 184 20 52
 
цена: от22 829 грн./м2
тел: +38 (044) 299 44
 
цена: от 18 504 грн./⁠⁠⁠м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от застройщика
тел: (044) 390 40 40
 
цена: от 36 150 грн./м2
тел: (044) 494 11 11

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Оформление недвижимости, налоги >Схема покупки квартиры в новостройке через фонд финансирования строительства