Приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права

Продолжая описывать действующие в Украине в 2022 году схемы инвестирования в недвижимость, Domik.ua совместно с экспертами BildControl.ua подготовили материл о механизме покупки жилья через договор дериватива. 

Схема приобретения жилья на первичном рынке через такой вид деривативов, как форвардный контракт, довольно сложная для обывателя. Однако она популярна среди застройщиков благодаря возможности сэкономить на налогообложении. Привлечение в схему компаний по управлению активами (КУА) и венчурных фондов позволяет строительным компаниям оптимизировать налоговую нагрузку. Поскольку деятельность институтов совместного инвестирования (ИСИ), каковыми являются венчурные фонды, не предусматривает уплату налога на прибыль. Средства, полученные венчурным фондом, не будут облагаться налогом по ставке 18%. К тому же застройщик может распоряжаться средствами инвесторов, не отчитываясь об их целевом использовании.

Законодательное регулирование

«Схема купли-продажи квартиры по форвардным контрактам не предусмотрена Законом Украины «Об инвестиционной деятельности».Однако, как правило, застройщики аргументируют ее законность тем, что она прямо не запрещена, а средства, привлекаемые благодаря форвардным контрактам, это не деньги на строительство, а плата за право приобретения базового актива, то есть имущественных прав на квартиру. Дело в том, что объект недвижимости возникает как таковой после ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации вещного права. До этого момента средства за имущественные права на квартиру нельзя считать денежными средствами за недвижимое имущество», — объясняет эксперт поисковика надежных новостроек Bild.ua  Наталья Радыш.

Схема приобретения квартиры в новострое через деривативы и имущественные права регулируется Налоговым (НКУ) и Гражданским кодексами Украины (ГКУ), постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении Положения о требованиях к стандартной (типовой) форме дериватива», а также Законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об упрощении привлечения инвестиций и внедрении новых финансовых инструментов». 

Дериватив — это документ, удостоверяющий права и/или обязанности на покупку/продажу ценных бумаг, нематериальных и материальных активов (недвижимость и объекты строительства) на определенных условиях в будущем. Деривативы закрепляют базовый актив (квартиру), который должен быть передан покупателю на условиях, оговоренных в форвардном контракте.

Участники:

• продавец по деривативу — лицо, которое обязуется продать базовый актив по контракту;
• покупатель по деривативу — лицо, которое обязуется приобрести базовый актив (квартиру) по контракту;
• компания по управлению активами (КУА) — компания-посредник, через которую происходит сделка купли-продажи дериватива;
• товарная биржа (посредник).

Застройщик не может напрямую подписывать договоры купли-продажи дериватива с покупателем. Эту функцию продавца выполняет КУА. Договоры по купле-продаже форвардов заключаются на товарной бирже. Для этого стороны проходят проверку и получают аккредитацию. Перед заключением форварда биржа должна убедиться в реальности базового актива, в частности проверив разрешительные документы на строительство. По итогам торгов биржа составляет протокол, а также специальный документ — аукционное свидетельство. Биржа не может заключить такой договор дважды. Сделки проводятся через реестр торгов, что исключает двойные продажи одной и той же квартиры на разных лиц.

Читайте также: Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах

Суть процесса покупки квартиры

Продавец обязуется в будущем в установленный срок передать базовый актив (квартиру) в собственность покупателя на определенных условиях. Покупатель обязуется принять в установленный срок базовый актив и уплатить за него цену, определенную таким договором. 

Базовым активом могут быть товары, ценные бумаги, средства (предмет обязательств по деривативу). Базовым активом в данной схеме выступают имущественные права на будущую квартиру. После ввода дома в эксплуатацию, владелец имущественных прав получит возможность зарегистрировать первоначальное право собственности на квартиру.

В Законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об упрощении привлечения инвестиций и внедрении новых финансовых инструментов» прописаны такие виды деривативных контрактов, как опцион, форвард, фьючерс, своп, кредитный дефолтный своп, свопцион, фьючерс на своп, форвард на своп, контракт на разницу цен, контракт на будущую процентную ставку и др. При покупке квартиры в новостройке используется форвардный контракт. 

Форвардный контракт — гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется в будущем в установленный срок передать базовый актив в собственность покупателя на определенных условиях. Покупатель обязуется принять в установленный срок базовый актив и уплатить за него цену, определенную таким договором. Форвардный контракт производится путем поставки базового актива и его оплаты средствами или проведения между сторонами контракта денежных расчетов без поставки базового актива.

Договор купли-продажи дериватива (форвардный контракт) не выступает основанием для получения права собственности на квартиру. Форвардный контракт — это возможность заключения договора о будущей квартире или требования  от застройщика совершения определенных действий по передаче недвижимости или имущественных прав на недвижимость.

За установленную на момент подписания цену, покупатель приобретает базовый актив в будущем. То есть цена базового актива (квартиры) устанавливается в день подписания форвардного контракта, а не в день покупки квартиры. 

Договор купли продажи дериватива (форвардный контракт) необходимо заключать в письменной форме с указанием таких пунктов:

• стороны контракта;
• базовый актив и его характеристики;
• сроки передачи;
• количество базового актива;
• порядок оплаты;
• ответственность сторон.

После оплаты дериватива, в тот же день инвестор и застройщик заключают договор купли-продажи имущественных прав. 

Имущественные права — это субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, которые возникают между этими участниками в связи с обменом и распределением этого имущества. Если упростить, это право требовать у застройщика свои квадратные метры. Оно не выступает материальным правом и не обязывает застройщика достроить объект. Вместо материального актива в виде квадратных метров, инвестор покупает только право претендовать на квартиру. 

Договор купли-продажи форвардного контракта и договор купли-продажи имущественных прав на квартиру не нуждаются в обязательном нотариальном удостоверении.

«Обычно общая сумма сделки делится на две части. Например, пополам или 30 на 70. Первая часть идет в счет уплаты дериватива, вторая — за оформление имущественных прав. Если договор расторгнут через суд по инициативе покупателя, вернуть все деньги у инвестора вряд ли получится. Если покупатель нарушил условия оплаты по рассрочке, застройщик сам может разорвать договор, тогда часть средств по деривативу не возвращают. Дериватив обещает, что застройщик заключит договор купли-продажи имущественных прав. Если строительная компания это сделала, значит обязанности по деривативу выполнены. Однако в случае переуступки или обоюдного согласия, что бывает довольно редко, застройщик может пойти навстречу и вернуть всю сумму», — рассказывает  Наталья Радыш.

Покупатель недвижимости вступает в права собственности на квартиру после полной оплаты сумм по договорам, сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Если подытожить сказанное, схема покупки недвижимости на первичном рынке через деривативы (форвардный контракт) выглядит так:

1-й шаг: застройщик продает право требования КУА;

2-й шаг: КУА продает на бирже форвардный контракт покупателю квартиры — заключается договор купли-продажи форвардного контракта;

3-й шаг: КУА передает форвардный контракт покупателю;

4-й шаг: покупатель предъявляет застройщику форвардный контракт к исполнению;

5-й шаг: застройщик продает покупателю имущественные права на квартиру по договору купли-продажи имущественных прав;

6-й шаг: застройщик строит дом и вводит его в эксплуатацию, а покупатель платит средства по двум договорам;

7-й шаг: застройщик передает имущественные права на квартиру покупателю;

8-й шаг: покупатель регистрирует право собственности на квартиру в новостройке.

Плюсы и минусы приобретение жилья в новостройке через деривативы и имущественные права

Преимущества покупки через форвардный контракт:

• исключение схемы двойной продажи квартиры, поскольку деривативы регистрируются в реестре товарной биржи. Приобретая дериватив, инвестор становится единственно возможным претендентом на покупку имущественных прав на недвижимость;
• снижение налоговой нагрузки. Договор не нужно удостоверять у нотариуса и оплачивать дополнительные пошлины и сборы в казну. Значит, будущий владелец квартиры получает возможность приобрести недвижимость по более выгодной цене;
• инвестор становится первичным владельцем имущества, поэтому право собственности не нужно переоформлять от заказчика на покупателя;
• схема приобретения имущественных прав достаточно гибкая в плане замены стороны договора, что выгодно для профессиональных инвесторов, то есть инвестиций для дальнейшей  переуступки.

Основные риски:

• сложная схема для понимания покупателя. Вместо одного договора ему предлагается два документа, которые по своей сути не дают основания получить право собственности. Это возможно лишь после введения дома в эксплуатацию и подписания актов приема-передачи;
• покупатели и государственные органы не могут контролировать действия застройщика;
• застройщик может продавать деривативы через КУА и подписывать договоры купли-продажи имущественных прав до получения разрешительных документов;
• застройщик может использовать полученные средства не по целевому назначению, что может привести к затяжному процессу строительства дома (долгострой);
• у покупателя нет прямых договорных отношений с застройщиком, чтобы впоследствии требовать от него выполнения обязательств по строительству дома;
• поскольку сделка проходит без нотариального оформления, нужно внимательно отнестись к компаниям, которые продают деривативы и имущественные права, а также к полномочиям их представителей;
• в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав инвестору практически невозможно вернуть деньги, уплаченные по деривативу.

Читайте также: Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи

Выводы

Схема приобретения жилья в новостройке через деривативы и имущественные права — это сложный механизм, который обладает своими преимуществами и недостатками.  Для тех, кто приобретает жилье для себя, будет непросто разобраться в тонкостях законодательства. Следует учесть, что покупатель и государственные органы в этой схеме не могут контролировать работу строительной компании. К тому же сделка не нуждается в нотариальном оформлении. Простая письменная форма не позволяет отследить ее по государственным или нотариальным реестрам, а также проверить наличие полномочий у сторон. Но отслеживает такую сделку независимая товарная биржа, а это несомненно плюс. Схема исключает двойные перепродажи. Кроме того, она позволяет снизить налоговую нагрузку и удешевить себестоимость квадратных метров. Поэтому форвардные контракты выгодные в первую очередь застройщикам и профессиональным инвесторам.

Чтобы снизить риски при покупке жилья, которое на момент сделки существует только на бумаге, необходимо выбирать застройщиков с хорошей репутацией и полным комплектом разрешительных документов на объект. Самый простой способ определиться — ориентироваться на новостройки с высоким Индексом надежности на сервисе Bild.ua. Наиболее безопасные для инвестирования варианты отмечены зелеными щитами.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2022