Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи


21.05.2020 17:01  0 комментариев

С чем связаны основные риски приобретения недвижимости по предварительному договору и почему его нужно обязательно заверять у нотариуса.

Редакция портала Domik.ua продолжает серию публикаций о реализуемых в Украине схемах привлечения частных инвестиций на первичном рынке. Эта статья посвящена одной из самых распространенных схем — покупка через подписание предварительного договора купли-продажи. Материал подготовлен совместно с экспертами BildControl.ua и юристом Владимиром Копотем.

Самый верный способ уберечь сбережения от инвестирования в проблемную  новостройку — покупать только у застройщика с хорошей репутацией и полным пакетом документов на объект. На сайте Bild.ua можно узнать, какие жилые комплексы Украины признаны надежными по итогам всесторонней экспертной проверки. 

Читайте также: Покупка жилья в новостройке через фонды операций с недвижимостью и Схема покупки квартиры в новостройке через фонд финансирования строительства

Законодательное регулирование

Схема приобретения жилья по предварительному договору купли-продажи предусмотрена ст. 635 Гражданского кодекса Украины и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Предварительный договор – это соглашение между сторонами, которые обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор (основной договор купли-продажи) в будущем на условиях, установленных предварительным договором.

Участники:

  • покупатель – физическое или юридическое лицо, приобретающее  объект недвижимости в будущем;
  • продавец – застройщик, заказчик строительства или фонд, действующий от имени застройщика;
  • заказчик строительства – как правило, собственник земельного участка или лицо, наделенное правом распоряжаться земельным участком, на котором планируется строительство.

Суть процесса покупки квартиры

Продавец заключает предварительный договор купли-продажи с покупателем. В документе указывают, что продавец обязуется в будущем подписать основной договор купли-продажи квартиры, а покупатель — оплатить ее стоимость по предварительному договору. 

ВАЖНО! 

Предварительный договор можно назвать договором о намерении. Пока физически объект недвижимости не существует, любые договоренности могут остаться на бумаге. Реальных юридических механизмов, способных защитить права покупателя в схеме с предварительными договорами, нет.

По предварительному договору продавец обязуется подписать основной договор купли-продажи, а не продать объект недвижимого имущества, которого фактически еще не существует. Если по истечении срока действия предварительного договора дом не будет введен в эксплуатацию, покупатель может требовать от продавца только выполнения обязательства подписать основной договор в определенный срок, но не передать объект недвижимости.

Если одна из сторон не выполнила условия и обязательства, прописанные в предварительном договоре, вторая сторона не имеет права возмещать убытки через признание права собственности на имущество, приобретение которого указано в основном договоре.

После подписания основного договора купли-продажи, средства, уплаченные покупателем по предварительному договору как обеспечительный платеж, как правило, учитываются в основном договоре. Но обеспечительный (или гарантийный) платеж не выступает оплатой за квадратные метры объекта недвижимости.

Предварительный договор должен быть составлен в письменной форме, независимо от того, кто продавец. Документ подлежит ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ нотариальному удостоверению. Без соблюдения этой формы заключения сделки предварительный договор может быть признан недействительным.

В предварительном договоре указываются «примерные» характеристики объекта недвижимого имущества. Так как его еще нет, не существует и точных характеристик. Это означает, что по предварительному договору покупатель намеревался купить один объект, а при наличии основного  договора купли-продажи покупает другой. Могут не совпадать не только площади, но и этажи, на которых расположен объект.

Преимущества приобретения жилья по предварительному договору купли-продажи:

  • простая и понятная двухэтапная схема подписания договора: предварительный (с учетом условий основного договора) и договор купли-продажи, на основании которого оформляется право собственности на квартиру.
  • прямой договор с застройщиком, то есть он непосредственно несет ответственность перед покупателем.

Основные риски:

  • предварительный договор между сторонами – это намерение сторон в будущем заключить сделку купли-продажи. Пока объекта недвижимости нет – нет и возможности реализовать намерения;
  • срок подписания основного договора зависит от сроков введения дома в эксплуатацию;
  • возможно  нецелевое использование денежных средств, привлекаемых продавцом от покупателей до совершения основной сделки;
  • присутствует высокий риск двойных перепродаж из-за отсутствия контроля таких сделок со стороны государственных органов;
  • в предварительном договоре формулировка оплаты звучит как обеспечительный платеж, который выступает гарантией сделки в будущем (другой вариант — гарантийный платеж). Это дает возможность продавцу «попросить» заплатить больше за квадратные метры при подписании основного договора;
  • застройщик может изменить проект строительства на свое усмотрение;
  • при заключении договора купли-продажи объекта покупатель  оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование (1% от суммы договора купли-продажи объекта) и услуги нотариуса по удостоверению договора купли-продажи объекта;
  • договор купли-продажи объекта заверяет частный нотариус, которого определяет застройщик.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 3902

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 0

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 0 - Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи

 
цена: от 40 900 грн./м2
тел: (044) 333 60 77
 
цена: от 39 452 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 19 900 грн/м2
тел: (067) 247 01 22
 
цена: от 18 504 грн./⁠⁠⁠м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от застройщика
тел: (044) 298 68 27
 
цена: от 29 241 грн./м2
тел: (044) 499 35 60
 
цена: от 20 460 грн/м2
тел: (044) 298 66 96
 
цена: от 20 000 грн./м2
тел: (044) 353 02 02
 
цена: от 28 645 грн./м2
тел: (044) 232 92 21
 
цена: от 24 656 грн./м2
тел: (044) 299 82 28
 
цена: от 16 000 грн/м2
тел: 222 72 78

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Оформление недвижимости, налоги >Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи