09.09.2021

Законопроект о защите инвестора расширяет его права без конкретных механизмов



Народные избранники называют решение историческим, обещают, что недострои и «двойные продажи» останутся в прошлом, а инвесторы незавершенных объектов получат почти такие же права, как и владельцы готовых квартир.

Как стало известно порталу Domik.ua, 8 сентября 2021 года Верховная Рада Украины приняла за основу законопроект № 5091 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем». Документ был зарегистрирован в парламенте еще в феврале текущего года.

Зачем нужен законопроект

Одна из инициаторов законопроекта, заместитель председателя Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк назвала этот момент историческим. Она написала на своей странице в сети Фейсбук, что впервые за все годы независимости государство получит законопроект, реально защищающий инвесторов.

Ранее она заявляла, что в Украине насчитывается 200 тыс. пострадавших вкладчиков в недвижимость первичного рынка. В пояснительной записке к законопроекту № 5091 указано, что среди причин возникновения проблемных объектов жилищного строительства отсутствие системы гарантирования исполнения заказчиком обязательств перед инвесторами, возведение на самовольно занятых участках или при отсутствии права на выполнение работ, финансирование по принципу «финансовой пирамиды», направление средств не по целевому назначению и др.

«Отныне вкладывать деньги в первичную недвижимость не страшно. Мы долго работали над этим документом, чтобы наконец покончить со всеми недостроями, незаконной перепродажей квартир и схемами!», — прокомментировала решение депутатов на своей странице в соцсети Елена Шуляк.

Какие нововведения предлагают

Проектом закона предлагаются следующие пункты:

квадратные метры в еще не завершенных домах получат юридический статус объектов гражданских прав;
урегулируют механизмы инвестирования и финансирования объектов и усовершенствуют процедуру продажи будущих объектов недвижимости через фонды финансирования строительства;
появится возможность получать право на выполнение строительных работ и осуществлять государственную регистрацию права собственности по принципу «единого окна»;
вводится гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества: определенный процент площадей в новостройке, вещные права на которые отягощаются, чтобы в случае финансовой несостоятельности застройщика, за их счет завершить проект;
будут разъяснены особенности заключения сделок с объектами незавершенного строительства, ипотеки, обращение взыскания в рамках исполнительного производства, удостоверение сделок нотариусами;
установят размеры пошлины, которую нужно платить нотариусу за такую услугу и др.

Как пояснила Елена Шуляк, новые нормы обяжут застройщика регистрировать каждую квартиру в специальном реестре, в который тот сможет вносить данные только в том случае, когда будут все необходимые документы для строительства. То есть, продавать квартиры можно будет только после их регистрации в Минюсте. Вся информация о строительстве будет прозрачной и публичной. Наличие застройщика в реестре остановит двойные или тройные перепродажи, потому что уже на этом этапе у каждой будущей квартиры будет конкретный официальный владелец.

Девелоперам запретят реализовывать все квадратные метры, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Это создаст «неприкосновенный запас», который будут использовать при необходимости. Как ранее заявляла депутат, размер гарантийной доли должен определить Кабинет Министров. Ожидается, что это будет 10-20% от стоимости объекта.

По прогнозам авторов, документ сделает невозможным изменение технических характеристик без согласия лиц, которые приобрели помещения в объекте. То есть, например, уменьшение площади крыши или подвала для нового жилья нужно будет согласовать со всеми лицами, которые уже приобрели квартиры или помещения в доме. Достройку нового этажа — с лицами на смежном (последнем) этаже.

Зарегистрировать место проживания можно будет и в апартаментах (кроме номеров в гостиницах), комнатах и других пригодных для проживания объектах недвижимого имущества.

Еще одна новация — законодательное определение термина «девелопер». Так согласно законопроекту, девелопер строительства — это юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, которое на основании договора с заказчиком строительства обеспечивает организацию и финансирование строительства объекта (в том числе путем привлечения средств других физических и юридических лиц), и получает право первого отчуждения, передачи в доверительную собственность как способа обеспечения исполнения обязательств будущих объектов недвижимости, определенных договором.

Плюсы и минусы

1. Законопроект предусматривает, что инвестор может оформить права на землю и незавершенное строительство (совокупность строительных материалов) еще до того, как все это превратится в готовое жилье.

Уже действующие законы, например, Гражданский кодекс Украины (ГКУ), не запрещает продавцу и покупателю заключать предварительные договоры купли-продажи недвижимости, которой еще не существует. Недострой можно продать, подарить и унаследовать.

Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда по делу № 914/2070/19 отметил, что факт осуществления государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не изменяет правового статуса такого имущества и не превращает совокупность строительных материалов в объект недвижимого имущества (жилой дом, здание, сооружение и т.п.) в понимании статьи 181 и части 2 статьи 331 ГК Украины, поскольку такая регистрация не освобождает застройщика от обязанности после завершения строительства (создания имущества) ввести его в установленном порядке в эксплуатацию и осуществить государственную регистрацию права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.

Поэтому вышеописанный договор, хотя и соответствует уже действующим законам, не гарантирует абсолютного соблюдения прав покупателя. Будущего жильца защищает ГКУ, но вернуть свои деньги в случае невыполнения договора он сможет только через суд.

2. Законопроект вводит понятие «специального имущественного права». Оно позволяет покупателю распоряжаться объектом, который еще строится. Эта норма защищает от распространенной на текущий момент практики, когда недобросовестные застройщики одновременно продают один и тот же объект нескольким покупателям. Так называемые «двойные», «тройные» и другие договоры. Но, чтобы получить специальное имущественное право, покупатель должен полностью или частично (если это предусматривает договор) оплатить стоимость жилья.

3. Еще одно полезное новшество — понятие «гарантийной доли строительства». Застройщик не сможет продать ее. Это должно гарантировать достройку дома другими лицами, например в связи с банкротством, финансовой несостоятельностью заказчика. Но сам механизм, как в этих неблагоприятных случаях надо распоряжаться гарантийной долей, законопроект не прописывает. По прежнему понадобится решение суда.

Узнать больше новостей о первичном рынке недвижимости Украины можно на форуме Рынок новостроек.

Выводы

Законопроект № 5091 с помощью новых понятий «специального имущественного права» и «гарантийной доли строительства» усиливает права покупателя в сфере инвестирования строительства.

В некоторых случаях единственным инструментом воздействия на недобросовестного застройщика, по-прежнему остается суд. Причем сложная и дорогостоящая судебная процедура не гарантирует положительного результата. Поэтому в новом проекте законодательство недостаточно надежно защищает права инвесторов, и покупка жилья на этапе строительства остается связанной с риском и высокой финансовой ответственностью покупателя.

Напомним, что это было первое голосование. Законопроект № 5091 ждет второе чтение, затем документ должны подписать председатель ВР и Президент Украины.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua