Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах


21.05.2020 14:21  0 комментариев

Что должен знать инвестор, покупая квартиру в новостройке через ЖСК.

Журналисты портала Domik.ua продолжают серию публикаций о покупке недвижимости на первичном рынке, подготовленные совместно с экспертами BildControl.ua и юристом Владимиром Копотем. В этой статье рассмотрим инвестирование в новострой через участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Начиная привлечение средств инвесторов, кооперативы не всегда владеют полным пакетом документов по объекту и обещают уладить все вопросы позже. Проверить законность строительства и репутацию застройщика можно самостоятельно, оценив индекс надежности новостройки на сайте Bild.ua. Чем выше индекс — тем безопаснее вкладывать средства в проект.

Читайте также: Схема приобретения жилья в новостройке через институты совместного инвестирования по инвестиционному договору и Схема покупки квартиры в новостройке через предварительный договор купли-продажи

Законодательное регулирование

Схема приобретения квартиры в жилищно-строительном кооперативе прямо не предусмотрена законодательством как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»), но не запрещена и урегулирована профильным Законом Украины «О кооперации».

Жилищно-строительный кооператив – юридическое лицо, созданное физическими и/ или юридическими лицами на добровольной основе для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его эксплуатации.

Членство в ЖСК может быть как постоянным, так и ассоциированным. Порядок вступления в кооператив и участие ассоциированного члена в его деятельности, права и обязанности, размеры паев и выплат на паи определяются уставом кооператива.

Участники:

  • ЖСК – юридическое лицо, которое получает взносы участников кооператива для строительства дома, выступая заказчиком строительства;
  • член кооператива – физическое лицо, которое вносит вступительный и паевой взнос в кооператив с целью получения квартиры.

ВАЖНО! 

ЖСК должен иметь в распоряжении (право постоянного пользования, аренда) земельный участок. Если земля находится в распоряжении или во владении третьего лица, ЖСК должен заключить с ним договор передачи функций заказчика.

Суть процесса покупки квартиры

ЖСК инвесторы (покупатели) становятся ассоциированными членами кооператива с правом совещательного голоса. Для вступления в кооператив инвестор (будущий ассоциированный член кооператива) вносит вступительный взнос и пай в порядке и размере, предусмотренном уставом и договором (договор о долевом участии в кооперативе). Вступление в кооператив происходит на основании письменного заявления. Конечная  цель участия в кооперативе ー получение квартиры в собственность. 

Решение правления или председателя кооператива о принятии в кооператив утверждают на общем собрании его членов. Порядок принятия такого решения и его утверждения определяется уставом кооператива. Прекращение членства в ЖСК также происходит на основании устава. В большинстве случаев это возможно из-за неуплаты взносов, предусмотренных уставом и смерти члена ЖСК, а также его ликвидации. 

ВАЖНО! 

Ассоциированный член ЖСК наделен правом совещательного голоса, который может не приниматься во внимание при голосовании по любым вопросам. В то же время, при ликвидации кооператива, ассоциированный член кооператива имеет преимущественное право на получение пая по сравнению с членами кооператива.

Поскольку ЖСК выступает неприбыльной организацией по своей сути, он не оплачивает налог на прибыль и НДС, что может повлиять на стоимость квадратного метра. Она может быть ниже стоимости квадратного метра в похожих домах того же района, где используют другие схемы финансирования.
После ввода дома в эксплуатацию право собственности на квартиры оформляется на жилищно-строительный кооператив. Затем заключается договор мены пая ассоциированного члена кооператива на саму квартиру. На основании нотариально удостоверенного и зарегистрированного договора мены покупатель (инвестор) получает право собственности на квартиру в соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Украины.

Обязательные пункты в договоре мены:

  • предмет договора (описание товаров, которые подлежат обмену);
  • условия обмена пая на квартиру (с доплатой или без);
  • сроки передачи;
  • ответственность сторон в случае, если одна из сторон передумает.

Нужно учесть, что к договору мены применяются общие правила купли-продажи, поэтому договор мены объекта недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. 

Преимущества покупки квартиры в ЖСК:

  • инвесторы могут выплачивать паевые взносы по мере хода строительства дома;
  • члены ЖСК могут самостоятельно переизбирать руководителя ЖСК и имеют доступ к финансовой информации кооператива. Соответственно, каждый из участников вправе отслеживать расход средств, вложенных в строительство объекта. Но это не относится к ассоциированным членам;
  • паевые взносы не подлежат налогообложению;
  • члены ЖСК самостоятельно могут управлять домом или нанять эксплуатирующую компанию.

Основные риски:

  • кооператив вправе привлекать средства для строительства до получения разрешительной документации. На оплату подрядным организациям их может не хватить;
  • ЖСК обязан вести реестр членов и паевых взносов, но по факту отсутствует какой-либо контроль финансовых потоков привлеченных средств;
  • ассоциированный член ЖСК (инвестор) не может влиять на решение общего собрания и правления, а значит не может контролировать процесс финансирования и строительства объекта. Как следствие, у ЖСК появляется риск нецелевого использования средств;
  • возможны двойные перепродажи квартир;
  • среди членов ЖСК могут возникать конфликты и судебные споры;
  • ЖСК отвечает по обязательствам всем своим имуществом, в том числе будущими квартирами;
  • до переоформления членом ЖСК квартиры на себя, ее владельцем выступает кооператив;
  • необходимы дополнительные затраты при регистрации договора мены (налоги, стоимость нотариальных услуг).

На что обратить внимание при покупке квартиры в ЖСК 

При вступлении в ЖСК следует внимательно изучить условия договора о паевом участии. В нем должны быть указаны такие пункты:

  • порядок внесения паевого взноса; 
  • материальная ответственность сторон;
  • четкие сроки завершения строительства;
  • порядок и основания расторжения договора и возврата средств; 
  • права и обязанности сторон;
  • механизм и порядок приобретения права собственности на квартиру.

Перед тем, как заключить договор с ЖСК, стоит убедиться в наличии полного пакета разрешительной документации на строительство и прав на земельный участок, а также проверить наличие судебных дел по участку и кооперативу.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020



просмотров: 2974

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 0

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 0 - Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах

 
цена: от 64 584 грн./м2
тел: (044) 22 000 22
 
цена: от 18 898 грн./м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от 29 241 грн./м2
тел: (044) 499 35 60
 
цена: от22 829 грн./м2
тел: +38 (044) 299 44
 
цена: от 24 600 грн./м2
тел: (044) 298 67 78
 
цена: от 30 780 грн./м2
тел: (044) 3794258
 
цена: от 22 968 грн/⁠⁠⁠м2
тел: (044) 379 46 97
 
цена: от застройщика
тел: (044) 495 44 44
 
цена: от застройщика
тел: (044) 298 68 27
 
цена: от 16 000 грн/м2
тел: 222 72 78
 
цена: от 18 504 грн./⁠⁠⁠м2
тел: (044) 379 46 97

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Оформление недвижимости, налоги >Схема приобретения жилья в новостройке в жилищно-строительных кооперативах