Як зареєструвати договір про відчуження нерухомості в Україні: документи, податки, нюанси

Отримати нерухоме майно у власність в Україні можна на підставі договору відчуження. Редакція порталу Domik.ua розбиралась, які типи договорів існують, за яких обставин можливі та який із них найбільш вигідніший. 

У цивільному праві відчуження — це передача власником майна у володіння іншій особі. Розрізняють відчуження платне (купівля-продаж) і безоплатне (дарування, успадкування). Відчуження може здійснюватися на основі договору або в примусовому порядку, наприклад, реквізиція.

Способи добровільного відчуження нерухомості

Відчужувати нерухоме майно у власність можна на підставі таких договорів:

• купівлі-продажу;
• міни;
• дарування;
• довічного утримання;
• пожертвування;
• успадкування.

Договір купівлі-продажу

Такі угоди найпоширеніші в системі договорів, пов'язаних із відчуженням майна. Продавець передає майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується сплатити продавцю повну вартість майна.

Угода купівлі-продажу повинна бути складена письмово і нотаріально посвідчена. Після укладення договору нотаріус реєструє право власності за покупцем у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо нерухомість перебуває у власності більше 3-х років і це перший продаж у податковому році, податок на дохід не нараховується. В інших випадках доведеться сплатити 5%, плюс 1,5% військового збору. Умова про перебування майна у власності більше 3-х років не поширюється на отримане у спадок. Якщо власник нерезидент (іноземець), податок на доходи складе 18%, говориться в Статті 172 Податкового кодексу України (ПКУ). При укладанні угод купівлі-продажу нерухомості сплачується по 1% держмита і збору до Пенсійного фонду України (ПФУ). У вересні 2020 року уряд вніс корективи в Порядок сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування . Звільнили від сплати пенсійного збору тих, хто купує житло вперше , ніколи не отримував його в дар, не успадкував, не приватизував, не купував загальну частку в нерухомості. Підтвердити це можна випискою з Державного реєстру прав на нерухоме майно. Від сплати також звільнили тих, хто стоїть у черзі на квартиру. Нотаріус просить надати відповідний підтверджуючий документ.

Читайте також: ТОП-3 осінніх закони про нерухомість від команди Володимира Зеленського

Договір міни

Договору міни присвячений Параграф 6 Цивільного кодексу України (ЦКУ). За договором міни (бартеру) сторони зобов'язуються передати іншому учаснику у власність один товар в обмін на інший. Кожна зі сторін договору міни — продавець об'єкта, який передає в обмін, і покупець того, що отримує натомість.

Договором може бути встановлена ​​доплата за об'єкт більшої вартості, якщо обмін здійснюється, наприклад, на нерухомість із меншою ціною. Право власності на обмінюване майно переходить до сторін одночасно після виконання зобов'язань щодо передачі об'єктів. Дозволено відчужувати майно в обмін на виконання робіт (послуг).

До правочинів міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, договір поставки, контрактації або інших договорів, елементи яких містяться в договорі міни. Так оподаткування відповідає

договорам купівлі-продажу. Не обкладається дохід, отриманий кожною стороною угоди у вигляді вартості нерухомості, якщо це перший обмін протягом року і якщо об'єкт, який відчужується, знаходиться у власності понад три роки. В інших випадках кожна сторона платить податок, оскільки обидва учасники продають і купують майно.

Договір довічного утримання

Глава 57 ЦКУ говорить, що за договором довічного утримання (догляду) відчужувач передає набувачеві у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно. Натомість набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та доглядом довічно.

Договір довічного утримання укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Відчужувачем може бути фізична особа незалежно від віку та стану здоров'я. Набувачем — повнолітня дієздатна фізична або юридична особа. Цю угоду укладають, як правило, люди похилого віку, які мають бажання, щоб про них хтось дбав.

У договорі зазначають матеріальне забезпечення і догляд, якими набувач має забезпечувати відчужувача. Найчастіше вказують такі види опіки:

• безкоштовне проживання в будинку або квартирі, отриманих за договором;
• необхідну їжу, одяг, медикаменти, догляд;
• оплату комунальних послуг;
• фінансову допомогу.

Матеріальне забезпечення, яке щомісячно надається відчужувачу, підлягає грошовій оцінці. Нотаріуси радять передбачити в договорі спосіб обліку отриманих послуг. Одержувач зобов'язується завести блокнот або «комірну книгу», в яких він буде щодня занотовувати надані послуги та придбані товари, збирати фіскальні чеки.

Зауважимо, що набувач зобов'язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не передбачено договором. Нотаріус накладає заборону на відчуження майна до моменту смерті відчужувача: поки відчуджувач живий ні продати, ні обміняти, ні подарувати нерухомість не можна. Договір довічного утримання припиняється у зв'язку зі смертю відчужувача або одержувача, якщо спадкоємці останнього відмовилися від договору і не взяли на себе зобов'язання з утримання відчужувача. Або ліквідації одержувача — юридичної особи. Також договір розривається з ініціативи сторін або в судовому порядку.

Договір довічного утримання оподатковується так само, як і продаж нерухомого майна.

Читайте також: Кому з нотаріусів обмежений доступ до державних реєстрів у 2020 році

Спадок

Спадкування — це перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця) до інших осіб (спадкоємців). Питанню спадщини присвячена шоста Книга ЦКУ «Спадкове право». Спадкування можливе за законом або заповітом.

Заповіт — це особисте розпорядження фізичної особи на випадок смерті. Для того, щоб такий документ був визнаний дійсним, людина яка його укладає повинна мати повну цивільну дієздатність. Заповіт може складатися необмежену кількість разів, але дійсним буде документ, який написали останнім.

Заповідач має право призначити спадкоємцями фізичних осіб, незалежно від спорідненості або позбавити такого права спадкоємця за законом. Однак малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатні вдова (вдівець) та непрацездатні батьки успадковують, незалежно від змісту заповіту, половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом. Розмір обов'язкової частки зменшується тільки за рішенням суду.

Заповідач може висунути перед спадкоємцем умови, наприклад, певним чином здійснити ритуал поховання, народити дитину, отримати освіту і т. ін.

Вимоги до оформлення заповіту: 

• укладається у письмовій формі із зазначенням місця та часу укладання;
• підписується заповідачем;
• засвідчується нотаріусом або іншими посадовими особами у присутності не менше двох свідків:

 — посадовою особою, уповноваженою на це органом місцевого самоврядування;

 — керівником лікарні або черговим лікарем, директором будинку для людей похилого віку та осіб з інвалідністю;

 — капітаном корабля;

 — керівником експедиції;

 — командиром військової частини;

 — начальником установи виконання покарань або слідчого ізолятора.

Заповіти, посвідчені зазначеними вище особами, а також їх зміни та скасування, підлягають державній реєстрації у Спадковому реєстрі у порядку , затвердженому Кабінетом Міністрів. Це ж стосується заповітів, які були зареєстровані в іноземних державах, учасниках Конвенції (994_678).

Реєстратор єдиного реєстру — це державні нотаріальні контори та архіви, приватні нотаріуси, які уклали угоди з адміністратором і отримали доступ до реєстру через комп'ютерну мережу Міністерства юстиції України. Реєстрація відбувається протягом 5-ти робочих днів із моменту посвідчення реєстратором заповіту або не пізніше наступного робочого дня з моменту отримання заяви від інших нотаріусів або заповідачів.

Бланки заяв для внесення даних і отримання виписок зі Спадкового реєстру доступні на сайті ДП «Національні інформаційні системи» (ДП «НАІС» ).

Скриншот сторінки ДП «Національні інформаційні системи»

Посвідчення заповіту нотаріусом

Нотаріус посвідчує заповіт, який написаний заповідачем власноручно або за допомогою загальноприйнятих технічних засобів. Або може сам скласти заповіт зі слів заповідача і дати тому на підпис. Якщо заповідач через фізичні вади не може сам прочитати документ, посвідчення відбувається у присутності свідків. 

Заповідач має право скласти секретний заповіт , який посвідчується нотаріусом без ознайомлення зі змістом. Людина передає документ у запечатаному конверті зі своїм підписом нотаріусу. Нотаріус ставить на конверті посвідчувальний надпис, скріплює печаткою, в присутності заповідача поміщає в інший конверт та запечатує.

Заповіт, складений особою, що не має такого права або з порушенням вимог щодо форми, буде вважатися недійсним.

Спадкоємці людини, яка була оголошена померлою, не можуть протягом п'яти років відчужувати нерухомість, яка перейшла до них у зв'язку із відкриттям спадщини. Нотаріус, який видав спадкоємцеві свідоцтво про право на спадщину, накладає на майно заборону відчуження (Стаття 47 ЦКУ).

Для отримання спадщини потрібно:

• якщо спадкоємець не проживав разом із померлим — подати протягом 6-ти місяців із дня смерті заповідача в нотаріальну контору або до відповідного органу місцевої влади за місцем відкриття спадщини заяву про прийняття, свідоцтво про смерть, про право власності на нерухоме майно та інші документи;
• якщо спадкоємець проживав разом із померлим, то вважається, що він прийняв спадщину. У такому випадку слід звернутися до нотаріуса за видачею свідоцтва про право на спадщину (Статті 1268 і 1297 ЦКУ).

Читайте також: Як отримати спадок під час карантину

Малолітні, неповнолітні, недієздатні та люди цивільна дієздатність яких обмежена, вважаються такими, що прийняли спадщину.

Для об'єктів, які успадковуються членами сім'ї спадкодавця першого та другого ступеня споріднення, ставка податку становить 0%. Решті доведеться заплатити 5%. Якщо одна зі сторін нерезидент (не громадянин України) — 18%, плюс військовий збір (Стаття 174 ПКУ).

До членів сім'ї фізичної особи першого ступеня споріднення відносяться батьки, чоловік або дружина, діти, в тому числі усиновлені. Членами сім'ї другого ступеня споріднення вважаються рідні брати та сестри, бабуся і дідусь, онуки.

Ще один спосіб отримати спадок — укласти спадковий договір . Набувач зобов'язується виконувати розпорядження відчужувача і у разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача. Такий договір укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у спадковому реєстрі. Заповіт, який відчужувач склав щодо майна, вказаного у спадковому договорі, визнається недійсним.

Читайте також: Як відмовитися від спадщини в Україні

Договір дарування

Принципи договорів дарування закладені в главі 55 ЦКУ. Дарувальник передає або зобов'язується передати в майбутньому обдаровуваному безоплатно майно (дарунок) у власність.

Не буде вважатися договором дарування, якщо у відповідь на подарунок, від обдарованого вимагають виконання певних дій на користь дарувальника. Дарувальник має право зобов'язати вчинити дію майнового характеру на користь третьої особи або утриматися від її вчинення. Наприклад, передати гроші або надати право довічного користування дарунком чи його частиною. Дозволено встановлювати дату або обставини. Наприклад, народження дитини.

Сторонами такої угоди бувають фізичні та юридичні особи, держава Україна, територіальна громада. Договір дарування від імені дарувальника може укласти його представник.

Батькам та опікунам заборонено дарувати майно дітей або підопічних. Якщо дідусь чи бабуся подарують неповнолітньому онуку квартиру, батьки не зможуть її передарувати. Діти старші 14-ти років мають право розпоряджатися подарованим із дозволу батьків. Неповнолітні з 14-ти до 18-ти років вважаються особами з неповною дієздатністю. Укладати договори щодо власної нерухомості вони можуть тільки з письмової нотаріально засвідченої згоди батьків, опікунів і органу опіки.

Об'єкти нерухомості, подаровані платнику податку іншою фізичною особою, оподатковуються так само, як і спадок. Обдарований звільняється від податку на дохід, якщо сторони — родичі першого та другого ступеня споріднення (батьки, чоловік або дружина, діти, в тому числі усиновлені, рідні брати і сестри, бабуся та дідусь, онуки). Решта платить 5% від вартості майна. Якщо одна зі сторін нерезидент, податок на доходи складе 18%, плюс 1,5% військового збору (Стаття 174 ПКУ).

Договір дарування нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, інакше він буде вважатися недійсним.

Якщо нерухомість перебуває у спільній сумісній власності, то підписувати договір дарування повинні всі власники. Коли за спільного володіння свідоцтво про право власності було видано на одного з власників, то інші повинні надати нотаріально засвідчену згоду на операцію.

Пожертвування — це дарування нерухомих та рухомих речей для досягнення сторонами заздалегідь обумовленої мети. Договір про пожертву вважається укладеним із моменту прийняття пожертви. До договору про пожертву застосовуються положення про договір дарування. Пожертвувач має право здійснювати контроль за використанням пожертви відповідно до мети, встановленої договором.

Які документи знадобляться для посвідчення договору

Перед тим, як засвідчити угоду, нотаріус встановлює особу сторін.

Для посвідчення особи для фізичних осіб знадобляться:

• паспорт або свідоцтво про народження, в разі якщо особа не досягла 14-річного віку;
• реєстраційний номер облікової картки платника податків.

Якщо набувач і відчужувач перебувають у шлюбі, необхідна присутність подружжя, які повинні мати при собі паспорт, реєстраційний номер облікової картки платника податків (раніше — ідентифікаційний номер), свідоцтво про шлюб і шлюбний договір, якщо пара уклала таку угоду. Нотаріус завіряє їх згоду на відчуження або придбання майна.

Якщо в угоді бере участь неповнолітній власник нерухомого майна, для посвідчення договору відчуження слід, крім дозволу органу опіки та піклування, заяву-згоду батьків, усиновлювачів чи опікунів. Коли співвласник — недієздатна людина, нотаріусу надаються опікунські посвідчення особи, законного представника, а також рішення суду про визнання людини недієздатною. Якщо власник був визнаний померлим або безвісно відсутнім, додається відповідне рішення суду.

Для юридичних осіб:

• виписка про державну реєстрацію з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців, громадських організацій;
• оригінал статуту (установчого договору);
• документи, що підтверджують повноваження представника підприємства;
• протокол загальних зборів учасників, засновників юридичної особи про дозвіл на здійснення угоди;
• виписку з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців, громадських організацій;
• паспорт представника компанії;
• реєстраційний номер облікової картки платника податків.

Перелік документів, які надаються для посвідчення договорів про відчуження, варіюється в залежності від ситуації:

• документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно:

 — нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання;

 — свідоцтво про придбання майна з публічних торгів;

 — свідоцтво про право власності на нерухоме майно;

 — свідоцтво про право на спадщину;

 — свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;

 — рішення суду;

• витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно;
• експертно-грошова оцінка обов'язкова у разі відчуження власності фізичної особи;
• довідка з ЖЕКу, ОСББ, сільської ради (Форма 3) про те, що неповнолітні діти не мають право користування нерухомістю;
• рішення органу опіки та піклування, якщо власники — неповнолітні діти або вони мають право користуватися майном;
• заяву власника квартири, будинку про відмову від права переважної покупки частки в спільній частковій власності. Потрібно в разі продажу частини відчужуваного житла;
• заява особи, зареєстрованої в квартирі, про те, що їй відомо про укладення договору, і вона зобов'язана виписатися;
• довідка міської (сільської) ради про те, що земельна ділянка, на якій знаходиться житловий будинок, не приватизована і державний акт не видавався;
• довідка з Управління земельних ресурсів про розмір ділянки, на якій розташований житловий будинок і його кадастровий номер;
• інші довідки, документи, заяви, посвідчення.

Читайте також: Оскарження нотаріальних дій під час реєстрації покупки квартири

Попередній договір

Попередній договір є підтвердженням того, що сторони в подальшому зобов'язуються укласти угоду на тих же умовах про які домовилися раніше. Оформляє документ нотаріус.

 Це поширена практика у разі покупки квартири або будинку. Власник нерухомості зобов'язується, наприклад, продати покупцеві об'єкт до обумовленої дати і за конкретною ціною, навіть якщо ринкова вартість майна за цей період зросте, зменшиться або зміниться курс валют. До укладення основної угоди сторони збирають необхідні довідки, виписки, готують нерухомість до продажу або звільняють житло. У такому договорі вказуються умови і предмет майбутньої угоди. Покупці можуть внести аванс або забезпечувальний платіж. У попередньому договорі також прописують штрафи, на випадок, якщо угода зривається з вини однієї зі сторін.

Попередній договір не передає права власності.

Внесення змін і розірвання договору

Якщо сторони вирішили змінити умови угоди, складається окремий договір, в який і вносять корективи. Внесення коректив у нотаріально посвідчений договір оформляє той же нотаріус, у якого раніше укладалася перша угода. Виняток — ситуація коли нотаріус або нотаріальна контора припинили діяльність.

Уже укладений договір, навіть нотаріально завірений, можна розірвати. Для цього звертаються до нотаріуса, який його засвідчував. У такому випадку, нотаріус складає окремий договір, який розриває раніше укладену угоду, проставляючи на всіх примірниках відмітку про розірвання, підпис і скріплює печаткою.

У разі, якщо нотаріус, який посвідчив угоду припинив свою діяльність, розірвати договір можна у будь-якого іншого нотаріуса. Якщо друга сторона договору не хоче розривати угоду, звертаються до суду.

Дізнатися більше про нюанси оформлення договору про відчуження майна можна на форумі Юридична консультація .

Висновки

У 2020 році в Державному реєстрі прав на нерухоме майно провели 5 250 465 реєстраційних дій, повідомляється на офіційному сайті Міністерства юстиції України (Мін'юст). Нерухомість залишається лідером серед напрямів державної реєстрації. Тільки в IV кварталі 2020 року, за даними Мін'юсту, державні та приватні нотаріуси завірили 155 474 договорів відчуження нерухомого майна (крім землі). З них 104 683 — угоди купівлі-продажу і 40 857 — дарування. Угод довічного утримання зареєстровано 667. Менш популярними залишаються договори міни, таких зареєстрували — 602. Серед іншого було 60 договорів пожертви.

Найбільш затребувані серед договорів відчуження нерухомості — це угоди купівлі-продажу. Найпростіший і менш витратний спосіб — заповіт. Однак це тільки в тому випадку, якщо спадкоємці — родичі першого та другого ступеня споріднення. Право розпоряджатися майном вони отримають лише після смерті спадкодавця.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021