Подать объявление

Законы джунглей на рынке недвижимости Киева

Законы джунглей на рынке недвижимости Киева
Индикаторы рынка недвижимости Киева от 23 мая 2017 года.

Вторую неделю подряд цены на квартиры в Киеве продолжают снижаться, и темпы снижения растут. Если неделю назад неаппроксимированная цена предложения снизилась на 0.2%, то на этой показатель составил уже 0,6%, что в пределах недели не так уж мало.

Возвращение рынка недвижимости к нисходящему тренду вполне закономерно – объективных причин для роста цен просто нет. Старый жилой фонд продолжает изнашиваться, а разговоры о необходимости его реновации так и остаются разговорами. По мнению аналитиков Domik.ua, с которым солидарны многие специалисты рынка недвижимости , падение цен будет продолжаться. А периодические подорожания представляют собой не что иное, как попытки продавцов получить за квартиру не ту сумму, которую она стоит, а ту, которая им нужна для приобретения взамен жилья на первичном рынке.

Читайте по теме: Почему на вторичном рынке Украине продолжится падение продаж

Здесь мы наблюдаем два интересных парадокса. Первый – это то, что покупатели на вторичном рынке все еще находятся. Хотя они тоже вполне могли бы купить жилье на первичном рынке , на которое чаще всего рассчитывает продавец покупаемой ими квартиры. Второй парадокс в том, что средняя цена на вторичном рынке все еще выше, чем на первичном на 25-30%.

Причины такой разницы в цене, несмотря на прогрессирующие недостатки вторичного рынка, остаются те же, что и три, пять или десять лет назад. Это и отсутствие ремонта в большинстве новых домов, и временной разрыв в полтора-два года между покупкой и заселением и, что самое главное, незащищенность покупателя. Никаких правовых механизмов защиты инвесторов просто не существует, любая инвестиция в недвижимость осуществляется на свой страх и риск, причем уровень этого риска такой, что страховые компании попросту отказывают страховать ответственность застройщика.

Читайте также: Жилье в кредит на 30 лет в Украине – миф или реальность

С одной стороны, инвесторов можно назвать заложниками этой ситуации. Выбор у них поистине невелик: либо дома советской постройки, либо потенциально современный дом на этапе строительства, либо новостройка с документами, но уже в полтора раза дороже. С другой стороны, многие инвесторы рискуют вполне сознательно. Например, соглашаются на полулегальные схемы инвестирования в виде форвардных контрактов или предварительных договоров купли-продажи. Или предпочитают низкую цену полному пакету разрешительных документов.

Неудивительно, что в такой ситуации, после почти годичного затишья, пришел в движение и рынок «серых» новостроек Киева в некоторых объектах одиозного Анатолия Войцеховского возобновились продажи квартир и работы. Среди них ЖК «Идея» , «Милославский ряд », «Науковий », «Олимпийский городок », за год превратившийся в ЖК Athletic Hill, и соседний с ним ЖК «Панорамный городок» , ставший нынче Family Hill. Впрочем, в отдельных объектах вроде ЖК «Східна Брама » продажи и не прекращались, а в других инвесторы создали жилищно-строительные кооперативы и пытаются достроить дома своими силами.

Такие объекты и сегодня реализуются по уже давно обкатанной схеме: ребрендинг с изменением названия и внешнего вида ЖК и реклама с беспрецедентно низкой ценой в местах сосредоточения потенциальных покупателей – преимущественно на бордах рядом со стройкой и в метро. В отделах продаж связь с Войцеховским, конечно же, отрицают. А на форумах то ли инвесторы, то ли специально нанятые сотрудники компаний пишут о своем якобы положительном опыте заселения в новую квартиру. И покупатели с ограниченным бюджетом в который раз на эту удочку клюют.

Чит также: Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам
И это происходит на фоне того, что начале мая 2017 года Генеральная прокуратура Украины (ГПУ) сообщила о подозрении четвертому фигуранту дела Анатолия Войцеховского.

В сообщении, размещенном на официальном сайте ведомства, сказано, что Генпрокуратура поддерживает государственное обвинение в уголовном производстве по обвинению Анатолия Войцеховского и еще двух его соучастников. Указанные лица подозреваются в совершении самовольного захвата участков в Киеве и самовольного строительства на них в составе организованной группы. Также им инкриминируют присвоение средств граждан под видом инвестиций в жилье.

Четвертого фигуранта дела, имя которого не разглашается, считают соучастником вышеуказанной организованной группы. Ему сообщили о подозрении ч. 3 ст. 28 ч. 3, ч. 4 ст. 197-1 (самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство, совершенное организованной группой), ч. 5 ст. 191 (присвоение, растрата имущества или завладение им путем злоупотребления служебным положением), и ч. 3 ст. 28 ч. 2 ст. 366 (составление, выдача должностным лицом заведомо ложных официальных документов, внесение в официальные документы заведомо ложных сведений, иная подделка официальных документов, повлекшее тяжкие последствия, совершенное организованной группой) УК Украины.

Появляются на рынке Киева и вполне надежные новые застройщики. Так, в мае на рынок столицы вышел львовский девелопер «Галжитлобуд» с двумя новыми проектами на Татарке и Минском массиве. Эти проекты достаточно стандартны для Киева, но предполагают собственную инфраструктуру и благоустройство, благодаря чему претендуют на комфорт-класс. Заинтересовать покупателей застройщик, похоже, тоже собирается ценой – вполне привлекательной для такого класса и локации. Ну, а насколько в условиях растущей конкуренции эта стратегия сработает, покажет время.

Читайте также: Василий Кицкай: Наш принцип – качество превыше всего

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16411 объектов – это на 3,5% меньше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

23.05.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

28620

-0,7%

-2,6%

С использованием аппроксимации

28673

+0,2%

-2,0%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1080

-0,6%

+1,8%

С использованием аппроксимации

1078

+0,6%

+0,3%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

30660

-0,6%

-4,2%

С использованием аппроксимации

31185

-0,4%

-2,0%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1157

-0,4%

+0,2%

С использованием аппроксимации

1172

-0,1%

+0,2%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

35536

0%

-2,9%

С использованием аппроксимации

35589

-0,2%

-3,4%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1341

+0,1%

+1,5%

С использованием аппроксимации

1338

+0,1%

-1,2%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на Осокорках – одном из наиболее активно застраиваемом новыми домами массиве:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках на Осокорках :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц

3 месяца

6 месяцев

Однокомнатные

-0,3%

+1,3%

-5,4%

Двухкомнатные

+2,0%

+3,1%

-8,0%

Трехкомнатные

+0,9%

-2,9%

-2,3%

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим значительные колебания цены квадратного метра квартир, особенно двухкомнатных, в новостройках на Осокорках. На деле же стоимость колебалась в узком диапазоне: в пик падения цены, который пришелся на январь-март квадратный метр двухкомнатной квартиры подешевел на 140 долларов, после чего начался постепенный рост цен. Пострадали от снижения также одно- и трехкомнатные квартиры, хотя и заметно меньше.

В результате снижения цен в начале года двухкомнатные квартиры в новых домах на Осокорках уступили однокомнатным статус самых дорогих по цене квадратного метра. Трехкомнатные даже в результате произошедших колебаний остаются самыми дешевыми по цене метра. Эта ситуация не типична для новостроек – обычно в них квадратный метр дороже стоит в двух- и трехкомнатных квартирах. Исключение составляют окраинные спальные массивы, застраиваемые самым бюджетным жильем. Осокорки сегодня – уже не совсем окраина, но здесь действительно преобладает жилье эконом-класса. Не добавляют привлекательности району и расположенные поблизости станция аэрации и мусоросжигательный завод – вот и отдают предпочтение покупатели с чуть большим бюджетом соседним Познякам или другим районам.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Приречная, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 45,5 квадратных метров, жилая – 27,7, кухня – 6. Квартира расположена втором этаже 9-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $36 000 ($791/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном кирпичном доме («украинский кирпич»), улица Полярная, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 52,4 квадратных метров, жилая – 27,9, кухня – 8. Квартира расположена 17-м этаже 19-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $49 000 ($935/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017

Оцените статью
0 голосов

Читайте также

Демонтаж металлических конструкций в Киеве и области

Демонтаж металлических конструкций в Киеве и области

1
Переезд в новую квартиру: самая необходимая мебель и предметы интерьера

Переезд в новую квартиру: самая необходимая мебель и предметы интерьера

1
Как продать квартиру без посредников за 48 часов?

Как продать квартиру без посредников за 48 часов?

Поделитесь вашим мнением

Комментарии посетителей

12 комментариев
Krutoy Zvetochek• 
Это все правильно, но лишь наполовину. Это касается стандартного жилья, класса бетонные коробки от «Киевгорстроя», более менее хорошее жилье, почему-то не дешевеет. Я уже не говорю, про элитное жилье. К примеру, тот же «Тетрис холл», продает готовые квартиры с документами, и почему-то цены снижать не собирается. Мой вопрос, о снижении цен, в отделе продаж даже не поняли. Думали я шучу.
-1+1
Антрон• 
звериный оскал их нравов в джунглях КРЖН (с)
0+0
Сучасні шалє із морським краєвидом
Новенькі модернові будинки у затишному містечку на березі середземного моря серед мальовничих гір
Подробнее
+34624407828xxxx