> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Жилье в лизинг - мировая практика и украинские реалии

Жилье в лизинг - мировая практика и украинские реалии


05.09.2017 14:30  2 комментария

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 5 сентября 2017 года.

Почти все 26 лет независимости Украины правительство страны предпринимает попытки обеспечить украинцев доступным жильем. Каждый раз попытки терпят крах: то ли потому, что денег на программы не хватает, то ли они не продуманы до конца, то ли – и это наиболее вероятно – все государственные программы преследуют совершенно иные цели.

Такая же судьба – стать одной из многочисленных мертворожденных инициатив правительства – судя по всему, уготована и последней программе Кабмина о предоставлении украинцам жилья в аренду с правом выкупа.

Читайте также: Государственное ипотечное учреждение будет предоставлять квартиры украинцам на условиях финансового лизинга

Чиновники Минрегиона и эксперты отрасли уже высказались по этому поводу, причем высказывания их кардинальноотличаются. Чиновники кричат «эврика», уверяя, что – в очередной раз – нашли решение жилищной проблемы украинцев. Представители бизнеса не скрывают скепсиса , резонно указывая на то, что непонятно, кто и за что будет строить такое жилье.

Европейские практики

В Минрегионе апеллируют к Европе, где доля арендуемого жилья составляет от 30 до 70% в зависимости от страны. Правда, не уточняют, что эти показатели охватывают все виды жилья для аренды , а их в Европе немало. Это:

- аренда квартир и домов, принадлежащих частным лицам;

- аренда жилья, которое принадлежит компаниям, специализирующимся на сдаче в аренду – по сути, это доходные дома;

- муниципальная аренда, рассчитанная главным образом на социально незащищенные слои населения.

Последняя есть в большинстве развитых стран Европы – Великобритании, Германии, Швеции и других – и составляет 10-20% рынка аренды. Теоретически снять муниципальную квартиру может любой гражданин страны или легальный иммигрант, но везде есть свои нюансы. Например, чтобы получить возможность арендовать муниципальную квартиру в Швеции, нужно несколько лет простоять в квартирной очереди. Многие шведы становятся на такую очередь, как только им исполнится 18 лет. При этом, в итоге они получают только право арендовать квартиру на более выгодных, по сравнению с частным рынком условиях – никакого права собственности ни сразу, ни по прошествии 10-ти или 20-ти лет аренды.

Новая программа украинского правительства (на самом деле, старая – первые попытки внедрить аренду с правом выкупа предпринимались в 2014 году ) почему-то совмещает два совершенно разных инструмента: социальную аренду жилья и лизинг недвижимости. В мировой практике существуют оба инструмента, но используются они для разных нужд.

В Западной Европе лизинг недвижимости – достаточно сложный финансовый инструмент, который используется преимущественно в гостиничном секторе. Предполагается, что покупатель (он же лизингополучатель) не будет постоянно жить в объекте, который приобретает в лизинг у девелопера, выступающего в роли лизингодателя и передает ему же в управление. В течение нескольких недель в год покупатель живет в квартире. В остальное время она сдается в аренду по принципу гостиницы или обслуживаемых апартаментов. Лизингополучатель получает прибыль от аренды, за счет которой платит лизинговые платежи. Обычно стоимость недвижимости выплачивается за 10 лет, хотя иногда выплаты растягиваются на 20. После этого покупатель может либо жить в помещении постоянно, либо продолжать получать прибыль от аренды.

Читайте также: Олег Приходько: очередная несбыточная мечта украинских чиновников на тему несуществующего жилфонда

Опыт России и Беларуси

Лизинг в качестве аренды с последующим правом выкупа в течение последних нескольких лет действует в России, а с этого года – и в Беларуси. Судя по всему, нынешняя инициатива правительства – калька программ северных и восточных соседей. Там лизинг работает как альтернатива ипотеке, только без или с минимальным первым взносом и с более высокой процентной ставкой. Интересно, что инструмент этот рассматривается как выход для тех, кому отказали в ипотеке.

В России в сделке лизинга недвижимости участвуют 3 стороны: продавец, покупатель (он же лизингополучатель) и лизингодатель (некая финансовая институция – например, банк или компания по управлению активами). В Украине, похоже, государство решило взять на себя роль лизингодателя, а в качестве продавцов предлагают выступить девелоперам.

Читайте также: Спрос на аренду квартир и новые возможности для застройщиков

Азиатский путь

В этом контексте гораздо более интересны государственные программы по обеспечению населения жильем, которые действуют в Гонконге и Сингапуре.

В Гонконге есть 2 схемы – государственная аренда и программа продажи квартир государством по ценам ниже рыночной. Жилье для социальных нужд строят 2 государственные организации. Обычно это дома высотой в 40 и больше этажей на отдаленных окраинах, которые, впрочем, в процессе разрастания города превращаются в центры районов. В таких социальных зданиях живет около половины населения Гонконга – как в качестве арендаторов, так и собственников квартир.

Социальным жильем в Сингапуре управляет организация The Housing & Development Board (HDB) – она и строит, и управляет муниципальным жильем, которое сдается в аренду или продается на льготных условиях. Такой вот аналог ГИУ- государственного ипотечного учреждения. HDB возводит целые районы в пригородах с полноценной инфраструктурой (школами, торговыми центрами, медицинскими учреждениями). В них живет 85% арендаторов в Сингапуре. При этом 90% тех, кто живет в помещениях, построенных HDB, являются владельцами этих квартир.

Интересно, что в отличие от Европы, плата за аренду муниципального жилья в Сингапуре отнюдь не ниже, а иногда и выше, чем за аренду частного.

Почему программа аренды с правом выкупа обречена

Во-первых, непонятно, будет ли это муниципальная аренда с более низкой ставкой или лизинг недвижимости. Как мы уже выяснили, это разные инструменты для разных целевых аудиторий.

Во-вторых – и это главное – непонятно, кто будет финансировать строительство таких объектов и за чей счет. Рост ВВП в этом и следующем году планируют на уровне 2,5%. Вряд ли это обеспечит достаточно бюджетных средств для строительства муниципального социального жилья или покупки уже готового у застройщиков . Банки, предоставляющие ипотеку под 18-24% годовых, едва ли согласятся участвовать в программах лизинга на более лояльных для лизингополучателей условиях. Даже под государственные гарантии.

Гораздо более вероятно, что ежегодно ГИУ будет выделять 30-50 таких квартир, которые будут передавать на оговоренных условиях счастливчикам в соответствующей очереди – по аналогии с программами доступного жилья . То есть, о массовом обеспечении жильем речь по-прежнему не идет. Зато создаются предпосылки для новых коррупционных схем.

На этой неделе цены, на квартиры вторичного рынка Киева, снова подросли, причем весьма существенно – на 2,8% в среднем по городу. Квартиры в новых домах также подорожали, хоть и меньше – на 1,6%. В целом, в августе цены на жилье выросли на 5,2%.

В доверительный диапазон для вычисления цен предложения квартир в Киеве на этой неделе попали 15335 объектов, что ниже показателя прошлой недели на 2,6%.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка представлено в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

5.09.2017

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

30888

+4,0%

+8,9%

С использованием аппроксимации

29755

+1,3%

+4,4%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1188

+2,8%

+12,9%

С использованием аппроксимации

1152

+1,3%

+9,8%

Средняя цена предложения в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

30082

+2,8%

-3,9%

С использованием аппроксимации

29430

+0,2%

-7,0%

Средняя цена предложения в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1157

+1,6%

-0,4%

С использованием аппроксимации

1140

+0,3%

-2,2%

Средняя цена предложения в гривнах возле метро

Без аппроксимации

36920

+3,3%

+2,6%

С использованием аппроксимации

35714

+1,3%

-1,7%

Средняя цена предложения в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1420

+2,1%

+6,4%

С использованием аппроксимации

1383

+1,3%

+3,4%

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Татарке. За полгода там один из самых высоких показателей роста цен – 21,2%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Татарке :

Тип квартиры

Изменение цены за период

1 месяц, %

3 месяца, %

6 месяцев, %

Однокомнатные

+0,6

+5,8

+8,1

Двухкомнатные

+5,9

-3,6

+31,4

Трехкомнатные

+12,5

-10,1

+24,9

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим, что на Татарке в течение последних 6-ти месяцев стабильно дорожали только однокомнатные квартиры – и, как ни парадоксально, они выросли в цене меньше всего. Рост цен на двух- и трехкомнатные квартиры был скачкообразный. Двухкомнатные подорожали заметно больше других сегментов – сразу на 31,4%. Такой значительный рост в течение непродолжительного времени можно объяснить разве что изменением состава предложения. Да и количество предложений «двухкомнатных квартир» на Татарке за полгода выросло почти вдвое, в то время, как количество выставленных на продажу квартир других типов мало изменилось.

Татарка – не просто один из районов Киева, приближенных к центру, это еще и район со сравнительно большим количеством квартир в новых домах в том числе, бизнес и премиум-класса . Это сказывается и на ценообразовании: квадратный метр однокомнатных квартир здесь существенно дешевле, чем трехкомнатных.

Ввиду недостатка достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы приняли решение не публиковать примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017



просмотров: 2533

По материалам: Domik.ua-недвижимость


Для публикации комментария в этой новости Вам необходимо авторизоваться

Комментарии посетителей Новых - 2

Оцените новость

Всего комментариев о статье: 2 - Жилье в лизинг - мировая практика и украинские реалии

М а к с и м 06.09.2017 09:38 

+3|0

5,2% роста в месяц, в годовом исчислении это более 60%.
Тенденция понятна, а также логично и очевидно, что в обесцененных деньгах цена долго держаться не может, поэтому и установился тренд в ответ на девальвацию.

Гарри Дюваль05.09.2017 18:56 

+2|0

Тут на соседней ветке катаклизм обещают первичке, а, как по-мне, так больше нужно вторичке готовиться... Давно не ставились тут песенки. Навереное, не хватало оптимизма в обзорах. Что ж, аналитики добавляют. А мы вот тут из последненького у БГ специально для вторичного КРЖНа:
"Как мы здесь живём — великая тайна.
Все кричат: "вира", а выходит "майна".
Бился лбом в бетон,
Думал, всё изменится,
Бог с ним время нае...ниться..."

 

Бизнес новости

 
цена: 16 000 грн./м2
тел: (097) 671 93 17
 
цена: старт продаж
тел: (044) 333 40 33
 
цена: 14 508 грн./м2
тел: (044) 384-31-20
 
цена: 14 175 грн./м2
тел: (044) 39 222 19
 
цена: 49 420 грн./м2
тел: (044) 394 51 03
 
цена: 17 000 грн./м2
тел: (067) 829 45 86
 
цена: 22 260 грн./м2
тел: (044) 339 99 15
 
цена: 15 900 грн./м2
тел: (044) 355 55 53
 
цена: 12 600 грн./м2
тел: (067) 411-11-99
 
цена: 24 300 грн./м2
тел: (044) 223 55 11
 
цена: 51 910 грн./м2
тел: (044) 496 90 90

Обсуждение новостей 

> Главная > ❶ Портал недвижимости > Новости недвижимости > Новости рынка недвижимости >Жилье в лизинг - мировая практика и украинские реалии