Активизация рынка оказалась непродолжительной

В предыдущем обзоре мы писали о том, что рост деловой активности во второй половине октября явно носит ситуативный характер . По целому ряду объективных и субъективных причин многим участникам рынка пришлось перенести запланированные ранее сделки именно на вторую половину октября. Стимулировало деловую активность введение с 1 ноября нового порядка оценки недвижимости: далеко не все участники рынка знали, что оценки, выполненные по «старым правилам», могут действовать еще три месяца.

После подписания перенесенных сделок, а также после осознания того, что оценщики смогут еще три месяца датировать свои заключения «задним числом» , деловая активность схлынула. Количество звонков, заявок и договоров о намерениях уменьшилось еще на прошлой неделе. На этой неделе снизились все показатели деловой активности, в том числе, сократилось количество сделок.

Основные предпосылки подобного сценария развития событий лежат на поверхности. В ситуации, когда сложно прогнозировать будущие курсы валют, когда негативные прогнозы развития экономики представляются весьма вероятными, идут серьезные информационные и торговые международные противостояния, сложно найти консенсус между продавцами и покупателями киевской недвижимости. Далеко не все продавцы готовы снижать цены. Что же касается потенциальных покупателей, имеющих необходимые накопления, то многие из них ожидают резкого снижения цен.

Подавляют деловую активность и законодательные нововведения , направленные на вытеснение иностранных валют и изменение привычных «правил игры» на вторичном рынке.

Интерес и деньги потенциальных покупателей, а вместе с ними и деловая активность, постепенно переходят с вторичного рынка на первичный. Это очень серьезный долгосрочный фактор. На вторичном рынке деньги переходят из рук в руки и нередко запускают целые цепочки сделок-обменов, позволяя самым разным людям, включая представителей социально незащищенных слоев населения, решать свои жилищные и финансовые проблемы. На первичном же рынке накопления граждан поступают коммерческим структурам и нередко уводятся с рынка недвижимости. Другое дело, что развитие строительной отрасли способствует развитию экономики страны.

Средняя цена предложения по всему Киеву достаточно стабильна. Что же касается отдельных сегментов рынка, то во многих из них средние цены предложений колеблются. Основные причины подобных колебаний – изменение состава предложения, а также процессы расслоения рынка.

Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева приведены в таблице.

По нашим расчетам, сейчас цены продаж квартир (с учетом их состояния) в среднем на 4,2% ниже значений средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка.

Графики изменения средних цен предложений по всем сегментам рынка в долларах за квадратный метр представлены //domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе. При построении этих графиков методы аппроксимации не использовались.

График №1. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе

- синяя кривая – в среднем по району

- зеленая кривая – квартиры в новых домах

- красная кривая – квартиры в домах возле метро

Средняя цена предложений в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 0,1%; за последнюю неделю выросла на 0,2%.

Средняя цена предложений в новых домах в Голосеевском районе за последние три месяца снизилась на 3,7%; за последнюю неделю снизилась на 1,0%.

Средняя цена предложений возле метро в Голосеевском районе за последние три месяца выросла на 4,8%; за последнюю неделю выросла на 3,6%.

График №2. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе в сегментах «типовая панель», «улучшенная типовая панель» и «старый кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «типовая панель»;

- зеленая кривая – в сегменте «улучшенная типовая панель»;

- красная кривая – в сегменте «старый кирпич».

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «типовая панель» за последние три месяца выросла на 0,9%; за последнюю неделю снизилась на 2,9%.

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «улучшенная типовая панель» за последние три месяца выросла на 2,1%; за последнюю неделю снизилась на 0,1%.

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «старый кирпич» за последние три месяца выросла на 4,5%; за последнюю неделю выросла на 1,0%.

График №3. Изменение средних цен предложений в долларах за квадратный метр в Голосеевском районе в сегментах «дореволюционные», «сталинки» и «украинский кирпич»

- синяя кривая - в сегменте «дореволюционные»;

- зеленая кривая – в сегменте «сталинки»

- красная кривая – в сегменте «украинский кирпич»

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «дореволюционные» за последние три месяца снизилась на 7,7%; за последнюю неделю снизилась на 0,2%.

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «сталинки» за последние три месяца снизилась на 3,0%; за последнюю неделю выросла на 0,8%.

Средняя цена предложений в Голосеевском районе в сегменте «украинский кирпич» за последние три месяца снизилась на 0,5%; за последнюю неделю выросла на 1,4%.

В последнее время произошли следующие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме «старый кирпич», улица Ушинского (Соломенский район, Чоколовка ). Общая площадь 29 кв.м., жилая 16,4 кв.м., кухня 5,9 кв.м. Санузел совмещенный. Балкон не застеклен. Линолеум, кафель. Сантехника новая, столярка старая. Состояние: «сделан косметический ремонт».

Стоимость квартиры 387 600 грн (47 500$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 13366 грн (1638$ по курсу 8,16).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме «старый кирпич», улица Ереванская (Соломенский район, Чоколовка). Общая площадь 43,3 кв.м., жилая 28,6, кухня 8,7. Санузел совмещенный. Лоджия застеклена. Ламинат, кафель. Сантехника и столярка новые. Состояние: «сделан качественный ремонт».

Стоимость квартиры 579 360 грн (71 000$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 13380 грн (1640$ по курсу 8,16).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), проспект Маяковского (Деснянский район, Троещина ). Общая площадь 55,1 кв.м., жилая 29, кухня 8,5. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Линолеум, кафель. Сантехника и столярка старые. Состояние: «требует косметического ремонта».

Стоимость квартиры 510 000 грн (62 500$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 9256 грн (1134$ по курсу 8,16).

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Мате Залки (Оболонский район, Оболонь ). Общая площадь 53 кв.м., жилая 29, кухня 9. Санузел совмещенный. Лоджия застеклена. Стеклопакеты. Паркет, кафель. Столярка новая. Сантехника новая. Кондиционер. Встроенная кухня. Состояние квартиры: «сделан качественный ремонт».

Стоимость квартиры 816 000 грн (100 000$ по курсу 8,16). Стоимость квадратного метра 15396 грн (1887$ по курсу 8,16).

Общая площадь приведенных выше квартир 180,4 кв.м.

Общая стоимость приведенных выше квартир 2 292 960 грн (281 000$).

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013