Андрей Гусельников о ЗУ «О риэлторской деятельности»: «Эти правила уничтожат ФЛП и небольшие агентства недвижимости»

Портал Domik.ua узнал у вице-президента ВОО «Лига экспертов Украины» Андрея Гусельникова, необходимо ли принятие Закона Украины «О риэлторской деятельности» и возможно ли урегулирование работы агентов другим способом.

Андрей, на ваш взгляд, почему за 27 лет существования рынка риэлторских услуг в Украине не были выработаны и внедрены единые правила работы и оплаты риэлторских услуг, кодекс этики риэлторов?

- Успешное и процветающее общество просто обязано жить по правилам. Возникает вопрос: кто в обществе должен создать правила или законы, которые помогут успешно ему развиваться? Простой вопрос, и ответить на него несложно. Субъекты законодательной инициативы в Украине — это Президент, Верховная Рада и Кабинет Министров Украины.

На протяжении последних двадцати лет слышу пламенные призывы риэлторов «Дайте нам НАШ Закон». Друзья, разве ВЫ сейчас и на протяжении двадцати лет работаете вне правового поля? До 2004 года субъекты хозяйственной деятельности работали в соответствии с Законом «О предпринимательстве», с 01.01.2004 года работают в соответствии с Хозяйственным кодексом Украины. Какие еще Вам нужны законы?

В риэлторском сообществе существует два мнения. За специальный закон, регулирующий риэлторскую деятельность, и против любых законов, регулирующих риэлторский бизнес. Давайте попробуем разобраться, нужен или не нужен специальный закон.

Любое процветающее общество достигает успеха в своем развитии благодаря самоорганизации активной его части, которая по профессиональным признакам объединяется в саморегулируемые организации (СРО). На одном профессиональном рынке может быть несколько СРО, нормативная деятельность данных организаций не регулируется специальными актами.

Де-факто АСНУ, ССНУ и другие общественные организации, связывающие свою деятельность с рынком недвижимости, тоже являются СРО, но двадцать с лишним лет не могут договориться о единых правилах работы.

Причина одна, и она понятна. Руководство общественных организаций видит рынок недвижимости через призму своих корыстных интересов:

• получение членских взносов (чем больше общественная организация, тем больше их собирается);
• получение прибыли от обучающих курсов и  всевозможных сертификатов;
• проведение конференций и всевозможных «образовательно-развлекательных» мероприятий.

Фактически, вся стратегия развития общественных организаций, связанных с операциями на рынке недвижимости Украины, направлена не на развитие рынка недвижимости. Стратегия направлена на развитие опций, позволяющих привлекать «неорганизованных» риэлторов. Или переманивать их из конкурирующих организаций. Борьба за потенциальных «доноров».

Читайте также: Олег Приходько: без ЗУ «О риэлторской деятельности» все взаимоотношения будут складываться ситуативо

Как вы считаете, возможно урегулировать работу риэлторов и ввести единые правила предоставления риэлторских услуг в Украине без принятия закона? Если можно, то как?

- Часть риэлторского сообщества, агитирующая за «Специальный закон, регулирующий риэлторскую деятельность», в своем большинстве не понимает, какие проблемы они получат от законодателя. Руководители общественных организаций, продвигающие данный законопроект, в отличие от членов своих организаций, точно знают, что они получат в результате его принятия.

Я называю этих людей «шептуны». Люди, не способные объединиться, но способные нашептать правильным депутатам в ВРУ, как с выгодой для себя можно порулить рынком риэлторских услуг.

Сомневаюсь, что будет принят закон, регламентирующий риэлторскую деятельность, но в сегодняшней Украине всё возможно. Попробую очень просто объяснить все за и против регулирования работы риэлторов специальным законом.

Руководители субъектов хозяйственной деятельности, работающие на рынке риэлторских услуг, получат «правила», по которым они будут вынуждены работать. Эти правила  уничтожат ФЛП и небольшие агентства недвижимости. Я, как субъект оценочной деятельности, уже проходил это в 2012-2013 году.

Законодатель обязательно придумает:

• обязательное страхование вашей деятельности, цифры будут неподъемные для 95% участников рынка;
• обязательное прохождение повышения квалификации раз в два года, если повезет;
• регистрация сделок транзакций через электронный реестр сделок за деньги;
• количество штатных сотрудников. Директор, бухгалтер, менеджер, отвечающий за процессы, связанные с качественным выполнением услуг. Наличие не менее трех сертифицированных риэлторов и т. д. Содержание штатных сотрудников из 6 человек приносит предприятию затратную часть в виде оплаты СЭВ. С каждого штатного сотрудника от минимальной заработной платы – эта сумма будет равна 1200 грн с человека плюс начисление минимальной зарплаты.

Этот сценарий событий произойдет с бизнесом, возможно, не сразу после принятия закона, но он обязательно произойдёт.

Что преследуют идейные вдохновители специального закона о риэлторской деятельности? Как правило, это руководители субъектов хозяйственной деятельности, работающих на рынке риэлторских услуг. Доступ к профессии исключительно через общественные организации, которые они контролируют и к большему количеству потенциальных доноров. Небольшие агентства вынуждены будут закрыться. Их сотрудники, в полном составе, будут переходить работать в их структуры.

Но самое интересное, что ни один даже самый «дебильный» законодатель не сможет ограничить права свободного пользования и распоряжения недвижимым имуществом собственникам этого самого недвижимого имущества. Я не привожу пример ДНР и ЛНР.

Субъекты хозяйственной деятельности, которые будут работать в соответствии со специальным законом, регулирующим их деятельность, окажутся в неконкурентных условиях с другими предпринимателями, которые будут работать на рынке, не называя себя риэлторами.

Если бы вы лично были законодателем, каких 3 самых главных аспекта риэлторской деятельности вы бы урегулировали?

- СРО (саморегулируемые организации).

Как, на ваш взгляд, должно осуществляться налогообложение риэлторской деятельности?

- В соответствии с существующим законодательством Украины. В зависимости от выбранной субъектом хозяйственной деятельности формы налогообложения.

Читайте также: Андрей Гусельников о разработке закона «О риэлторской деятельности»

Узнать мнение других менторов риэлторского сообщества о том, необходимо ли регламентировать правила работы агентов на рынке недвижимости, можно на форуме разработка законопроекта «О риэлторской деятельности»: урегулирование работы риэлторов на законодательном уровне .