АНГЛИЯ: покупка поместья - DIY GUIDE

Среди обеспеченной части населения в нашей стране давно сформировалась мода на приобретение недвижимости за границей. После освоения Кипра, Испании и Южной Франции русские обратили свои взоры на Англию.
Чем вызван интерес
Если покупка виллы у теплого моря служит подтверждением определенного социального статуса, то приобретение недвижимости в такой стране как Великобритания – скорее вопрос осознанной необходимости и часто даже личной безопасности. Спрос богатых на элитную недвижимость в данной стране возник не вчера. По оценке специалистов компании Prime Purchase за последние пять лет по крайней мере 50 россиян приобрели себе поместья в районе Аскота (Ascot) и Cаннингдейла (Sunningdale). А после событий вокруг «Юкоса» и подавно крупнейшие английские риэлторы единодушно отметили усиление поисковой активности со стороны потенциальных покупателей из России. По разным источникам, отток капитала из России в 2003 г. превысил $14 млрд, при этом западные эксперты полагают, что 25–30% из общего объема средств, инвестируемых в недвижимость, окажутся именно в Великобритании. Эти деньги придут, прежде всего, в верхние ценовые сегменты рынка: элитное жилье в центре Лондона и загородные имения.
Процесс поиска и приобретения объектов недвижимости всегда был делом непростым, требующим больших трудозатрат и специальных знаний. Что уж говорить о выборе постоянного пристанища в чужой стране! Не все, к сожалению, обладают возможностями и способностями господина Березовского, который в ходе длительных личных переговоров сумел убедить владельца приглянувшегося поместья продать ему и домик, и садик с трехсотлетними дубами. Задача, стоящая перед Борисом Абрамовичем, в какой-то мере была упрощена: ведь на тот момент он уже точно знал, чего хочет. А вот остальным , мечтающим купить дом для проживания или, как говорится, «на всякий пожарный случай», придется обращаться к специалистам. При этом потенциальные покупатели должны иметь четкое представление об основных проблемах, с которыми им придется столкнуться при приобретении недвижимости в Великобритании.
Типовой состав имения
Понятно, что состоятельный человек привык к определенному уровню комфорта. В отсутствие подобных коттеджных поселков достойным домом для обеспеченных в Англии может, пожалуй, стать загородное поместье, включающее в себя набор строений, который позволяет осуществлять обслуживание владельца на должном уровне. Типичное английское имение обычно состоит из двух– или трехэтажного основного дома, коттеджа для прислуги или домика для гостей, обширного сада, бассейна, теннисного корта, конюшни, места для выгула лошадей, гаража и прочих сооружений для спорта и отдыха. Англичане очень ценят неприкосновенность частной жизни, но охраняют ее отнюдь не с помощью сплошных заборов шестиметровой высоты. Уединение и пониженный шумовой фон достигаются благодаря относительной удаленности от ближайших населенных пунктов, длинному подъездному пути и зеленым насаждениям.
Английский дом – это не просто стены и крыша, но история, воплощенная в дереве и камне. Разве не заманчиво рассказать своим гостям, что ваш дом построен в XVIII в. храбрым адмиралом британского флота на деньги и ценности, которые он забирал в качестве «призового фонда» с разбитых вражеских кораблей, или что в вашем доме когда-то жил Джером К. Джером, автор книги «Трое в лодке, не считая собаки»?
Ограничения: запреты на перепланировку и нарушение фасадов
Однако, приобретая подобный шедевр, необходимо обращать внимание, не является ли это здание историческим памятником. В Великобритании существует две категории зданий, охраняемых государством. Для зданий I категории (grade I listed) любые изменения внешнего облика и внутренней отделки запрещены законом, но такие строения крайне редко появляются на вторичном рынке. Что касается зданий II категории (grade II listed), то перепланировки там в принципе возможны, однако для их осуществления необходимо обратиться в отдел охраны исторических памятников при местной администрации за специальным разрешением, на получение которого может потребоваться от 6 до 8 месяцев. Самое печальное, что перепланировки могут быть объективно необходимы, т.к. конструктивной особенностью верхних этажей домов Георгианского и более ранних периодов (а большинство зданий II категории были построены в это время) является множество маленьких комнатушек размером не более 6–9 кв.м, традиционно используемых под спальни.
По закону центробежной силы
Современные интернет-технологии вносят в жизнь общества свои коррективы, и Великобритания в этом плане не является исключением. Сегодня уже 2,2 млн служащих, или 7,4% всей рабочей силы страны, работают, в основном, дома и лишь периодически наведываются в офисы. Все больше горожан хотят перебраться из душных, тесных и дорогих квартир на деревенское приволье. Специальное исследование, проведенное аналитиками компании FPDSavills, показало, что в 2003 г. доля приверженцев нового стиля жизни среди покупателей сельской недвижимости составила 45%, в то время как в 2002 г. их насчитывалось лишь 32%. Можно с уверенностью утверждать, что в долгосрочном периоде спрос на загородную недвижимость имеет тенденцию к росту. Особой популярностью пользуются те территории, где хорошо развита транспортная инфраструктура, что дает возможность быстро добраться до столицы. Близость маститых учебных заведений также играет очень большую роль.
Практика дробления
К счастью для покупателей загородной недвижимости, стремящиеся выбраться из города англичане пока не составляют серьезной конкуренции. Лондонцы хотят получить более достойные условия проживания за те же деньги. По данным Земельного регистра, средняя цена старого отдельно стоящего здания в Англии и Уэльсе на сентябрь 2003 г. составила 254 тыс. фунтов стерлингов ($445 тыс.). В то же время риэлторские агентства Великобритании, имеющие специальные отделения по продаже загородных имений, как правило, занимаются объектами стоимостью от 1 млн фунтов ($1,745,550). Кроме того, несомненные достоинства загородных имений, такие как вспомогательные строения или большая придомовая территория, в глазах большинства английских покупателей являются, скорее, недостатками. Англичане откровенно не знают, что с этим делать. Известен вопиющий случай, когда бывшее имение графа Нортумберлендского в графстве Суррей площадью более 120 га превратили в офисный комплекс для нужд малого бизнеса, причем арендаторов по условиям договора обязали вскапывать клумбы и поддерживать в порядке сад.
Дифференциация цен
Покупать загородные имения в Англии как объект инвестиций на сегодняшний день стало гораздо менее выгодно, чем 2–3 года назад. Согласно финальному отчету Halifax Bank of Scotland, в 2003 г. цены на жилую недвижимость выросли только на 15,4% , в то время как в 2002 г. их рост составлял 26,4%. Это замедление особенно заметно в верхних ценовых сегментах рынка. Если стоимость загородных имений в течение 2003 г. менялась весьма незначительно, то, как свидетельствуют аналитики FPDSavills, за первые три квартала прошлого года элитная недвижимость Лондона потеряла в цене до 7%.
На сегодняшний момент цены на загородную недвижимость в различных регионах страны существенно дифференцированы. Согласно оценкам компании Prime Purchase типичный особняк раннего Георгианского периода с 5–10 спальнями на участке площадью до 60 акров (24,3 га) в графстве Хартфордшир стоит 3,5 млн фунтов ($6,110,000). Ближе к хорошей школе в Оксфорде такой особняк оценивается в 6 млн фунтов ($10,475,000), в Гэмпшире – 5 млн фунтов ($8,730,000), а в Дорсете всего в 2,75 млн фунтов ($4,800,000). Более подробные ценовые ориентиры по объектам загородной недвижимости приводит компания Lane Fox.
Планка допустимого комфорта
По опыту можно сказать, что в процессе поиска загородного имения в Англии нижнюю ценовую планку целесообразно установить на уровне 2,5 млн фунтов ($4,364,000). Объекты меньшей стоимости, как правило, обладают рядом серьезных недостатков и не способны обеспечить состоятельному покупателю привычный уровень комфорта. К таким отрицательным моментам можно отнести: расположение в слишком шумном месте (1–2 км от автострад национального значения), недостаточное количество вспомогательных строений на территории имения, неудовлетворительное инженерно-техническое состояние зданий, малый размер придомовой территории, отсутствие или низкий качественный уровень ландшафтной планировки сада и прочее.
Общее снижение продаж
Война в Ираке оказала негативное воздействие на уровень потребительской уверенности в Великобритании. В прошлом году сезон продаж загородной недвижимости начался только летом. В связи с этим опозданием, а также ожиданием значительной части покупателей падения цен в наиболее дорогих секторах рынка, объемы продаж в данном сегменте снижались. На рынке и теперь можно встретить имения, которые были выставлены на продажу от 9 до 24 месяцев назад. В отчете за III квартал 2003 г. Земельный регистр отмечает, что количество продаж объектов недвижимости в ценовом диапазоне от 1,250,000 до 1,5 млн фунтов стерлингов снизилось на 34%, от 1,5 млн до 1,750,000 – на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Незначительно – на 4% – вырос объем продаж объектов стоимостью от 1,750,000 до 2 млн фунтов, ну а в ценовом диапазоне свыше 2 млн фунтов стерлингов спад продаж составил 11%.
Облик построек зависит от местоположения
Английские риэлторы считают, что самые престижные и дорогие загородные имения расположены в графствах Гэмпшир, Суррей, Западный Суссекс, Беркшир, Бакингемшир, Оксфордшир, Уилтшир, частично Глостершир и Дорсет. В большом фаворе у представителей различных агентств треугольник с вершинами в городах Мальборо (графство Уилтшир) – Ньюбери (Западный Беркшир) – Андувер (Гэмпшир). Именно там, по словам риэлторов, можно ощутить дух настоящей сельской жизни Англии.
Если для вас малозначимы соображения престижа, но вы любите красивые пейзажи, наслаждаетесь длительными пешими и верховыми прогулками, обратите особое внимание на т.н. «зоны выдающейся природной красоты» (areas of outstanding natural beauty, AONB), карту которых можно найти в Интернете. Всего таких зон в Англии 37, они занимают 15% территории страны, так что выбор достаточно широк.
С архитектурной точки зрения стиль построек сильно зависит от месторасположения. Дома на юге Англии выдержаны в средневековом духе. Их отличительными особенностями являются наружная отделка брусом и низкие потолки. В Глостершире строили из природного камня, ну а в Гэмпшире основным материалом для построек служил кирпич, а отделкой – гипс.