Обзор рынка жилой недвижимости Украины в августе 2025 года: цены, ипотека, программы и спрос

Главные тезисы

• Государство перезапускает стимулирование спроса через Е-Оселя: с сентября 2025 г. для ВПЛ и жителей прифронтовых территорий государство будет покрывать до 70% первого взноса и часть ежемесячных платежей. Параллельно «Укрфинжилло» переходит в небюджетные (рыночные) источники финансирования и консолидирует жилищные программы в единой модели.
   
• Ипотечный сегмент в целом оживает, но структура спроса неравномерна: объем кредитов по программе Есела в январе-апреле 2025 г. уменьшился на ~40% г/г, что частично объясняется переходным периодом изменений в программе и рыночными ставками.
   
• Рынок постепенно восстанавливается: растут как объемы ввода жилья, так и ценовые индексы в большинстве регионов.

Цены: динамика и разрез по городам

Киев и большие города.

• Киев (новостройки): медиана ≈ 53,9 тыс. грн/м² в июле 2025 г. (январь — 53,3 тыс. грн/м²) — фактически боковой тренд в I полугодии.
• По итогам І полугодия 2025 г. среди самых дорогих остаются Львов (~58,4 тыс. грн/м²), Киев (~53,9 тыс. грн/м²), Ужгород (~45,4 тыс. грн/м²) (данные LUN, обзор за ІІ кв. 2025).

По Украине в целом.

• Средняя цена новостроек в марте 2025 г. — 49,1 тыс. грн/м².
• Аналитика LUN/медиа за I полугодие 2025 г.: рост средней стоимости квартир в большинстве регионов; быстрее всего — на востоке, где формируется отложенный спрос на более безопасных локациях.
  
  Кратко о тренде: цены в 2025 г. демонстрируют умеренный восходящий/стабилизационный тренд с региональными контрастами; в столице – скорее плато с небольшими плюсами.

Правительственные решения по ипотеке и госпрограммам

«єОселя»: ключевые новации августа 2025 года (вступают в силу с 10.09.2025)

• Для ВПЛ и жителей прифронтовых территорий государство будет компенсировать до 70% первого взноса и часть ежемесячных платежей по ипотеке; подача заявок — через «Действие».

Стратегия 2025–2029 для «Укрфинжилья» (оператора «Ессели»):

• Консолидация госжилых программ вокруг «еОсели»;
• Переход к нефискальному финансированию (рыночные инструменты), диверсификация источников;
• Дальнейшая диджитализация процессов; приоритет – масштабирование доступной ипотеки.

Позиция НБУ (июнь 2025 г.):

• Ипотечное кредитование постепенно возобновляется; НБУ анонсирует обновленный дизайн «еОсели» с механизмом компенсации ставки для клиентов, чтобы масштабировать ипотеку и поддержать рыночный спрос на жилье.

Финансирование госпрограмм

• Базовый вектор — уменьшение нагрузки на бюджет через рыночные инструменты финансирования «Осели» (облигационные/внебюджетные механизмы), что должно повысить устойчивость программы в военных условиях.
• Параллельно правительство в 2025 г. корректирует госбюджет в ответ на военные нужды; пространство для прямого бюджетного субсидирования ограничено, поэтому ставка — на структурные изменения дизайна программ и сотрудничество с банками. (контекст госбюджета-2025).

Спрос на новое жилье и активность рынка

• Запуски проектов: в І кв. 2025 г. на рынок вывели 51 ЖК (в целом за полгода — 95 ЖК с началом продаж), что сигнализирует об осторожном размораживании первички.
• Соглашения/заявки: по оценкам маркетплейсов и аналитиков, во второй половине 2025 г. сохраняется тренд к повышению цен и активности до ~+10% в зависимости от региона, класса и ситуации безопасности.
• Ипотека вне программы: НБУ фиксирует возобновление потребительского/ипотечного кредитования (при этом продолжается работа над компенсационным механизмом ставки в «ЕОселе», чтобы стимулировать спрос).
• Е-Оселя, фактическая выдача: за январь-апрель 2025 г. выдано ~3,2 млрд грн ипотек (-40% р/с), что объясняется переходом программы и ожиданием новых условий; ожидается перезапуск спроса после сентябрьских смен.

Строительство и ввод в эксплуатацию

• 2024 год: введено 9,76 млн м² (+21,1% к 2023) — всплеск активности, что подтверждает постепенное восстановление активности девелоперов.
• И кв. 2025 г.: лидеры по введению - Киевская область и г. Киев (данные Госстата). Кстати, недавно стартовало строительство нового жилого комплекса в довольно популярном среди покупателей городе Бровары - ЖК Лесной квартал, с удобным 3D модулем для выбора квартиры, что довольно редкое явление среди ЖК класса комфорт+.

Что это значит для покупателя и девелопера (практические выводы)

Для покупателя:

• Если присматриваетесь в Киев — ожидание стабильных цен с ограниченным ростом в краткосрочной перспективе; во Львове и части западных городов — более высокие базовые цены из-за устойчивого спроса.
• Следите за обновленными условиями «еОсели» с 10 сентября 2025 г. — для ВПО/прифронтовых это существенное снижение порога входа (первый взнос и часть платежей компенсируются государством).

Для девелопера:

• Запросы рынка постепенно возвращаются: больше запусков проектов, но покупатель чувствителен к локации/классу/энергоэффективности. Преимущество – проекты с высокой готовностью и прозрачным финансированием.
• Учитывайте государственные ипотечные стимулы в продажах (пакеты с фиксацией цены, сервисная поддержка оформления «Если»), ведь государство движется к масштабированию ипотеки через рыночные механизмы.

Анализ подготовлен при поддержке компании Alliance Novobud.