«Аппетиты» офисного рынка

И, несмотря на то, что в последние годы в государстве наблюдается экономический рост, ведется активное строительство объектов коммерческой и жилой недвижимости, любые сравнения киевского рынка профессиональных офисных площадей с показателями столиц других государств Центральной и Восточной Европы будут все еще не в нашу пользу.
Ежегодная емкость офисного рынка
По данным компании DTZ, в конце второго квартала 2004 г. предложение офисных площадей составило около 300 тыс. кв. м. Несмотря на то, что этот показатель почти удвоился в сравнении с 2001 г., он, тем не менее, не превышает уровень Будапешта и Праги в 1994 г. В связи с этим аналитический отдел компании DTZ приводит статистику по состоянию на конец 2003 г.: общая площадь офисных помещений в Будапеште тогда составляла 1,38 млн кв. м, в Праге – 1,45 млн кв. м, в Варшаве – 1,95 млн кв. м, общая площадь профессиональных офисных помещений в Москве уже тогда насчитывала 1,47 млн кв. м (в Киеве к концу 2003 г. общий объем офисных помещений едва превышал 246 тыс. кв. м).
Потребности города в том или ином количестве офисных площадей напрямую зависят от процессов, происходящих в экономике, от инвестиционного климата и политической обстановки. Поэтому объем рынка офисных помещений, которые могут понадобиться Киеву в ближайшие годы, сложно определить методом простых аналогий с зарубежными столицами. Для проведения таких параллелей необходимо, как минимум, соответствие происходящих на рынке процессов. «Если выдвинуть гипотетическое предположение, что Киев будет развиваться, к примеру, так, как Варшава, то ему потребуется не 300 тыс., а 2 млн кв. м профессиональных офисных площадей, – считает председатель наблюдательного совета компании «НЕСТ» Сергей Король. – В современном же состоянии рынок может ежегодно поглощать только около 100 тыс. кв. м новых офисных помещений».
Для того чтобы определить емкость рынка необходимых Киеву офисных площадей, директор аналитического департамента HCM Group Олег Белаш рекомендует изучить и взять за основу два основных показателя – степень вакантности и степень поглощения. «По сравнению с периодом 2001–2002 гг., характеризующимся ограниченным предложением и незначительным количеством арендных трансакций, в 2003–2004 гг. в связи с поступлением на рынок сравнительно большого количества новых офисных проектов, показатель поглощения значительно возрос, – комментирует О. Белаш. – Тем не менее, степень вакантности к концу периода несколько увеличилась, потому что темпы роста предложения все же опережали спрос. В связи с тем, что емкость киевского рынка офисной недвижимости относительно небольшая, определенный рост предложения может привести к значительному повышению показателя вакантности существующих площадей. Поэтому в сложившейся ситуации, как считает О. Белаш, рынок офисной недвижимости Киева на протяжении 2–3 предстоящих лет может ежегодно поглощать только около 50 тыс. кв. м новых офисных помещений».
По мнению специалистов компании DTZ, ожидающаяся cдача в эксплуатацию крупных офисных объектов в центральных районах Киева значительно увеличит объемы предложения качественных помещений, что вызовет рост показателя вакантности. Этот показатель стал постепенно увеличиваться, начиная с 2002 г. (тогда количество вакантных площадей составляло около 4%). К концу 2004 г. степень вакантности уже может достичь 10%. А в период 2005–2007 гг., когда емкость столичного рынка офисной недвижимости, скорее всего, вновь удвоится, специалисты DTZ прогнозируют, что свободными могут оставаться до 13–15% офисных площадей. При этом снижения арендных ставок, по всей вероятности, можно ожидать не раньше второго полугодия 2006 г.
Из класса в класс
Принятая на Украине классификация офисных помещений, которая практически соответствует установленной во всем мире, позволяет говорить о структуре столичного рынка. По словам О. Белаша, конъюнктура рынка офисной недвижимости в 2003–2004 гг. сложилась таким образом: превалирующими оказались офисные центры класса «В» (около 55–60% рынка), а недвижимость других классов («В+», «А» и «С») занимает примерно одинаковые доли (по 13–15%). С. Король отмечает, что часть рынка, которую занимают офисные центры класса «А», у нас меньше, чем во всем мире, а те объекты, которые объявляются как относящиеся к классу «А», зачастую не соответствуют критериям этой категории, таким как расположение, качество отделки помещений, размер парковки и т. д. Большую же часть предложения на рынке составляет класс «В», представленный реконструированными из индустриальных и административных зданий и реже вновь построенными БЦ с неполным набором необходимого технического обеспечения. Такую ситуацию на рынке С. Король объясняет тем, что инвесторы предпочитали развивать площади класса «В», которые на столичном рынке пользовались большим спросом, строительство БЦ категории «А», при этом, требовало дополнительных капиталовложений и увеличивало, в сравнение с показателями класса «В», сроки окупаемости проекта. Такую тенденцию подтверждают многие специалисты, работающие на рынке недвижимости. Так, по словам президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, сегодня на рынке офисных помещений самым привлекательным сегментом для инвесторов по параметрам объем инвестиций/срок окупаемости является реконструкция административных зданий или бывших промышленных предприятий в офисные комплексы класса «С», далее следует класс «В», замыкает этот ряд строительство бизнес-центров класса «А». По мнению С. Карамнова, эта рекомендация касается лишь украинских инвесторов, привыкших к коротким срокам окупаемости проектов.
Когда ждать зарубежного инвестора
Именно отечественные девелоперские и инвестиционные компании в основном и работают на столичном рынке офисной недвижимости. Иностранных инвесторов отпугивает затяжное и непрозрачное решение юридических вопросов, длительное прохождение разрешительных инстанций, бюрократия и прочие факторы, привычные для отечественного инвестора, который нередко преодолевает все эти сложности, привлекая мощный административный ресурс. По мнению С. Короля, характерной чертой нашей системы является тотальное несоблюдение сроков сдачи объектов в эксплуатацию. Это связано с тем, что и без того непрозрачная бюрократическая разрешительная система постоянно подвергается изменениям, и проекты нередко приходится дорабатывать, нарушая все установленные сроки. В этом году ко всем не благоприятствующим чужеземному инвестору моментам добавилась еще и политическая нестабильность. В преддверии президентских выборов многие компании не только старались не заключать новые сделки, но и опасались давать какие-либо комментарии и прогнозы. Сегодня в связи с тем, что политическая нестабильность продолжает нагнетаться, к долгосрочным прогнозам развития рынка можно вернуться не ранее декабря 2004 г. Тем не менее, многие операторы рынка в будущее смотрят с оптимизмом. «Вскоре, после президентских выборов, когда определяющий риск для иностранных инвесторов – политический – снизится, в Украине станет появляться большое количество западных компаний, – говорит заместитель председателя правления «Интерконтинентбанка», координатор проектов «Интерсервис» и «Кэпитал Риал Истейт» Алексей Евченко. – А это процветающие и солидные фирмы, которые не станут ютиться в квартирах, ведь офис – одна из важнейших составляющих корпоративного имиджа. Вот для них и будут построены современные офисные центры. Кроме того, западные компании, которые обычно ориентированы на построение долгосрочного бизнеса, вследствие снижения политических и законодательных рисков, станут активнее вкладывать средства в сооружение БЦ. Ведь, если не брать эти риски во внимание, украинская офисная недвижимость очень привлекательна для инвестиций. Спрос на недвижимость высок, следовательно, высока и ее цена. А относительно низкая стоимость строительства позволяет достичь прибыли в 35–40% годовых». С. Карамнов также прогнозирует, что после президентских выборов на рынке офисной недвижимости произойдет рост показателей инвестиционной активности. «Ряд западных операторов начнет активно продвигать свои проекты по строительству бизнес-центров класса «А», которые пока стоят, – говорит С. Карамнов. – Не останутся в стороне и украинские инвесторы. По нашим данным, они готовят к продвижению около 15 проектов, в основном класса «В» и «С».
Качественный рост
В ближайшие несколько лет должны измениться не только количественные, но и качественные показатели столичного рынка офисной недвижимости, перемены затронут структуру предложения. «В связи с увеличением объема новых офисных площадей, что связано с повышением деловой активности в стране, значительно снизится доля офисов класса «С», класс «В» будет еще длительное время превалировать, но классы «В+» и «А» увеличат занимаемые в конъюнктуре рынка доли», – считает О. Белаш. Так или иначе, девелоперы, отвечая на запросы рынка, уже начинают развивать проекты качественных БЦ класса «А». Ведь именно в этом сегменте сегодня наблюдается повышенный дефицит. Специалисты DTZ констатируют, что состоянием на октябрь 2004 г. на рынке офисной недвижимости в городе Киеве спрос на качественные помещения значительно превышает их предложение, а показатель вакантности составляет всего около 1%. А. Евченко также считает, что в Украине наблюдается дефицит качественных офисных площадей. «Несмотря на то, что потребность в них возрастает, большинство проектов высококлассных офисных центров все еще находится на этапе реализации, – говорит А. Евченко. – А к 2006 г. их действительно станет достаточно много».
Значительная часть офисной недвижимости, которая еще недавно была востребована на рынке, будет морально устаревать и пользоваться у клиентов все меньшим и меньшим спросом. «Примерно 5 лет назад в центральной части города многие здания старой постройки были реконструированы и переоборудованы в офисные, – говорит С. Король. – Тогда в сжатые сроки в таких домах были осуществлены ремонтные работы, которые требовали относительно небольших вложений. Арендаторы из таких офисов, скорее всего, будут «перетекать» в современные БЦ, так как многие компании уже сегодня начинают отдавать предпочтения именно высококачественным офисным площадям. Отток клиентов из офисов, расположенных в отремонтированных более пяти лет назад старых зданиях, создает и будет создавать дополнительный спрос и предложение на рынке. Дальнейшая судьба этих построек зависит от воли инвестора. Возможно, на объекте будет осуществлена более серьезная капитальная реконструкция. В случае если организовать хорошую парковку и удобные подъезды к зданию невозможно, то его целесообразнее перепрофилировать в жилой дом». Именно качество будет в ближайшее время главным конкурентным преимуществом на рынке офисной недвижимости. По мнению С. Короля, все чаще и чаще будут использоваться система «умный дом», подвесные полы, позволяющие прятать и подводить к каждому рабочему месту все необходимые коммуникации, системы климат-контроля и т. д. Будет совершенствоваться и офис-менеджмент. Еще одним критерием, который становится все более и более актуальным для тех, кто выбирает новый офис, является открытая планировка этажей в БЦ, которая позволяет реализовывать любые проекты организации офисного пространства. «Сегодня большинство киевских БЦ уже предлагают открытую планировку этажей, то есть open space, – говорит управляющий партнер Office Solutions Ukraine Олег Деревянко. – Это – важнейшее условие, которое дает возможность реализовывать современные принципы планирования офисного пространства, поскольку сегодня большинство компаний либо полностью, либо частично используют open space как основной принцип создания офиса. Однако даже для тех компаний, которые в силу специфики бизнеса по-прежнему используют кабинетно-коридорную систему планирования, изначально открытая планировка этажа также очень важна. Она позволяет наиболее эффективно разделить офис на необходимое количество кабинетов и общих зон. У нашей компании есть немало примеров реализации в киевских БЦ одной из самых современных концепций планирования от Steelcase, такой как Community based planning, и элементов новейшей концепции Inspiration office».
На данный момент, по словам С. Карамнова, основными критериями, которыми руководствуются арендаторы, выбирая офисные помещения, является разумное соотношение цены и качества, а именно: расположение офиса в центре или в районе, приближенном к центру, близость метро или оживленных транспортных магистралей городского значения, наличие подземной или наземной парковки для посетителей, наличие цифровой телефонной связи (минимум 4 линии на офис) и высокоскоростного доступа к Интернету, система вентиляции и кондиционирования, охрана объекта. «За помещение, соответствующее таким критериям, арендаторы готовы платить $16–22 за 1 кв. м без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, – говорит С. Карамнов. – Обладающая такими качествами офисная недвижимость подпадает под категорию бизнес-центров класса «В». Однако это не говорит о потере позиций другими сегментами офисной недвижимости. Ведь в условиях экономического роста происходит естественная ротация компаний-арендаторов из сегмента в сегмент офисной недвижимости. Компании начинают свое дело в офисах-квартирах, далее, с развитием организации, они переезжают в офисы класса «С», а затем и в «В». Офисы класса «А» также всегда востребованы, но в основном среди представительств западных компаний и крупных региональных холдингов. Соотношение двух вышеуказанных категорий арендаторов в офисах класса «А» составляет, соответственно, 70/30%». Эксперты компании DTZ считают, что в условиях роста конкуренции на рынке наиболее востребованными будут офисные помещения в профессиональных бизнес-центрах класса «А» и «В». В то же время помещения низкого качества, а также те, которые находятся в жилых зданиях, будут становиться все менее популярными, хотя некоторый спрос на такие офисы все же сохранится в связи с низким уровнем арендных ставок, которые, по прогнозам DTZ, в 2005 г. снизятся до $10 за кв. м. При этом стоимость аренды офисов классов «А» и «В» будет постепенно повышаться вплоть до второго полугодия 2006 г., а в 2005 г. она составит $23–25 и $30, соответственно.
Что нового?
Среди наиболее значимых объектов, введенных в эксплуатацию в 2004 г., специалисты компании DTZ называют 7 новых БЦ, из них 4 БЦ были созданы на базе реконструированных зданий. Самый большой по площади объект – БЦ «Олимп» (17 тыс. кв. м). При этом площадь остальных не превышает 10 тыс. кв. м. Совсем иную картину можно увидеть, взглянув на БЦ, находящиеся в данный момент на этапе реализации. Среди этих проектов новое строительство превалирует над реконструкцией. Исключение составляет «Форум Парк Плаза», который находится по адресу Московский проспект, 9. Поэтапная сдача в эксплуатацию площадей в этом БЦ планируется с ноября. Этот объект, также как и первый БЦ «Форум», расположен в реконструированных помещениях промышленного назначения. В этих БЦ нашла отражение концепция бизнес-городка, которую многие участники рынка считают перспективной и актуальной. В то же время существует мнение о невысоком качестве объектов, перепрофилированных из промышленной недвижимости, что ставит под сомнение перспективу их долговременной эксплуатацию. Тем не менее, сегодня именно такие БЦ обещают быстрый возврат инвестиций. Еще один крупный проект, который предполагает реконструкцию здания, – БЦ «Ренесанс», расположен в старинном особняке по улице Воровского, 24. Развитием этого объекта занимается компания «Нест», которая имеет большой опыт в капитальной реконструкции зданий старинной постройки. Все остальные проекты реализуются путем нового строительства. Характерной особенностью является еще и то, что площадь наиболее значимых находящихся на стадии реализации объектов во всех случаях превышает 10 тыс. кв. м. Это связано с тем, что девелоперские компании находят более перспективным развитие проектов с большой площадью.
По оценкам специалистов DTZ, наиболее перспективными из строящихся офисных центров будут следующие: БЦ «Европа Плаза» класса «А» на пл. Победы, БЦ «Форум Парк Плаза» класса «В», БЦ «Ласточка» класса «В», БЦ на ул. Набережно-Крещатикской класса «А» – на Подоле, а также БЦ «Ренессанс» класса «В». Несомненно, сильное влияние на рынок будут иметь такие большие проекты, как «Эльсбург Плаза», «Торонто-Киев» и «Лыбидь-Плаза», но говорить об их успешности еще слишком рано.
По мнению С. Карамнова, одним из наиболее значимых является проект компании «Эльсбург-Украина» (инвестор построенного торгового центра «Мандарин Плаза» в обновленном Бессарабском квадрате), которая ведет строительство офисного центра класса «А», с суммой инвестиций $50 млн. Это здание (более 20 этажей) разместится на углу ул. Мечникова и бул. Леси Украинки. Площадь офисных помещений нового центра составит 25 тыс. кв. м. В пристроенной части разместится около 2 тыс. кв. м торговых площадей и подземный паркинг.
На стадии разработки концепции также находятся интересные и значительные проекты БЦ. Один из них – самый крупный в Украине офисно-торгово-развлекательный комплекс, который будет развивать компания «Нест». Для реализации этого проекта был приобретен целостный имущественный комплекс, расположенный по ул. Златоустовской, который ранее принадлежал компании Imperial Tobacco Group в Украине и являлся табачной фабрикой. Но компания «Нест» не будет идти по пути реконструкции существующих построек. «То, что сейчас находится на площадке, мало пригодно для перепрофилирования и реконструкции, – говорит С. Король. – А расположение, транспортные развязки и хорошая доступность делает этот участок перспективным для нового строительства высококлассного комплекса. Сейчас мы занимаемся разработкой концепции развития этой площадки. В этом нам помогает известная американская архитектурная компания The Jerde Partnership inc. Опыт наших партнеров позволяет рассчитывать на то, что новый комплекс будет удачным не только с точки зрения архитектуры, но и с точки зрения функциональности. В проекте будут увязаны элементы офисной, торговой и, частично, жилой недвижимости. Офисно-торговую часть мы планируем разместить ближе к пр. Победы, фасады жилых домов будут выходить на ул. Златоустовскую. Точную дату ввода в эксплуатацию этого нового комплекса мы пока не называем. Скорее всего, проектные и строительные работы займут не менее трех лет».