Архитектура от кутюр

«Окно в Россию» иностранные архитекторы открыли для себя в 2003 году, когда компания «Капитал Груп» объявила, что проектированием комплекса «Город столиц» в «Москва-Сити» займется известный голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Впервые столь крупный проект был отдан иностранному архитектору.
Для российского рынка архитектурных услуг это событие стало эпохальным. Именно с этого момента отношение застройщиков к роли архитектора в успешной реализации проекта стало меняться в лучшую сторону. Если раньше застройщики не афишировали, а иногда даже скрывали авторов своих проектов (например, архитектора Трофимова, который спроектировал почти все дома «Дон-Строя», многие известные архитекторы в глаза не видели), то теперь имена архитекторов становятся неотъемлемым атрибутом маркетинговой политики застройщиков.
Известный и опытный архитектор может не только сделать здание более качественным, но и повысить динамику продаж и инвестиционную привлекательность проекта. К тому же сотрудничество с известными архитекторами может благополучно сказаться на имидже и партнерских связях застройщика как в России, так и за рубежом. Этой весной «Капитал Груп» заказала все тому же ван Эгераату проектирование жилого комплекса «Русский авангард», позже привлекла к проектированию комплекса «Город яхт», а осенью заказала поселок Barvikha Hills. Ко всему прочему «Капитал Груп» ведет переговоры о проектировании жилого комплекса с Захой Хадид — известным британским архитектором, первой женщиной, получившей престижнейшую в архитектурной среде Прицкеровскую премию в 2004 году. В этом же году строительная корпорация «Крост» пригласила лауреата той же премии 2000 года — голландского архитектора Рема Колхаса для проектирования жилого комплекса «Велтон парк». Даже «Дон-Строй» изменил Трофимову и похвастался привлечением к проектированию своего дома известного архитектора, правда российского: «Дом на Мосфильмовской» спроектировал Сергей Скуратов, удостоившийся в 2004 году престижной в России архитектурной премии «Золотое сечение» за проект элитного комплекса Copper House. Не мировая знаменитость, но в России это один из наиболее успешных архитекторов.
С заходом на кутюр
Приглашение застройщиками известных архитекторов закономерно. Только удачным расположением и красивым названием дома клиента уже не поймать. Теперь застройщики обратили внимание на внешний облик и качество проектирования — наиболее эффективные инструменты в борьбе за покупателя. Показателен пример элитных жилых комплексов Copper House компании Rose Group и «Новая Остоженка» компании «Дон-Строй». Дома находятсяв центре «Золотой мили» в 20 м друг от друга. Оба имеют примерно равное количество этажей, но в первом, по сведениям риэлтеров, квадратный метр стоит от $8,8 тыс. и в продаже всего три квартиры, а в «Новой Остоженке» метр стоит около $5,5 тыс. и в продаже не менее десяти квартир. По мнению экспертов, вся разница в архитектурном решении комплексов. Если Copper House имеет интересный облик, на этаже в доме всего по 1–2 квартиры, окна которых выходят минимум на три стороны, и из каждой квартиры открывается вид на Москву-реку и Зачатьевский монастырь, то в «Новой Остоженке» этого нет. Если Copper House архитекторы считают украшением «Золотой мили», то о «Новой Остоженке» предпочитают вообще не говорить. Однако пример с Copper House для Москвы является скорее исключением. В целом эксперты рынка недвижимости отмечают недостаточно высокий уровень архитектурных решений строящихся в столице домов. Причин несколько.
Первая, она же основная,— низкий профессиональный уровень нашей архитектурной школы. Валех Рзаев, директор по маркетингу девелоперской компании КРТ: «Российская архитектурная школа к концу 70-х годов прошлого века потеряла многие выдающиеся качества, отличающие ее в начале ХХ столетия. Советская система утрамбовала талантливые архитектурные идеи в бетонные стандарты безликого массового строительства, что сказалось на качестве не только проектирования, но и архитектурного образования, оторванного от мирового контекста. Поэтому отечественные зодчие зачастую консервативны, не гибки и не очень хорошо проектируют с точки зрения функционального наполнения пространства».
Вторая причина — непонимание российскими архитекторами текущих потребностей клиентов. Сергей Карпов, управляющий директор Lancaster & York: «Ну не может наш российский архитектор с годовым доходом около $50 тыс. нормально спроектировать жилье для человека с доходом в несколько миллионов долларов! Он практически ничего не знает о его потребностях и взглядах на комфорт. И даже если узнает, то откуда архитектор получит знание о технологиях реализации таких проектов?» Ирина Егорова из Kirsanova Realty добавляет: «Иногда нам приходится садиться за один стол с архитекторами наших застройщиков и вместе разрабатывать параметры будущего проекта, опираясь на текущие потребности клиентов». Сразу вспоминается случай с домом «Стольник». Его решили построить «для себя» несколько бизнесменов после нескольких месяцев безуспешных поисков подходящего жилья в столице. Пригласили молодых архитекторов из бюро «Арт-Бля», которые спроектировали дом под их персональные требования.
Третья причина — прямое следствие предыдущих, а именно отсутствие опыта. Сергей Карпов: «Даже если архитектор и понимает потребности будущих жильцов, не всегда у него хватает знаний и опыта для качественной реализации проектов. Многие московские проекты казались блестящими на бумаге, но на практике получились одним сплошным недоразумением». Валех Рзаев из КРТ приводит несколько примеров: «В доме бизнескласса, победителе одного московского конкурса, площадка на этаже, где расположен мусоропровод, по объему больше, чем спальня в квартирах. Какой логикой руководствовался в этом случае проектировщик, я не знаю. Или в другом доме, весьма элитном, лестничные пролеты и коридоры спроектированы так, что два тощих субъекта с трудом смогут разойтись, не повредив одежду».
Еще одна проблема — бюрократия среди архитектурных чиновников. «Даже если наш архитектор умудрился создать действительно интересный и качественный проект, остается пройти согласование в Москомархитектуре,— считает Сергей Карпов.— Интересным проектам без „соответствующей” поддержки пройти этот этап редко удается. Поэтому так много перспективных идей дальше бумаги никуда не двигается». Поэтому застройщики ищут счастья у западных архитекторов, в крайнем случае — среди авторитетных отечественных.
Интересы в кутюре
Иностранцы более чутко реагируют на модные тенденции в архитектуре, они менее зашорены и более внимательны к деталям проекта. Они тщательно продумывают функциональное удобство, доступ в помещение, его расположение, угол естественного освещения и сотни других вещей, создающих удобство дома. У них больше опыта, который позволяет реализовывать сложные проекты.
Они отлично понимают потребности своих богатых клиентов, так как сами ведут похожий образ жизни. Чиновники хотя бы на первых порах могут благосклонно относиться к их идеям и проектам. Показателен случай с «Русским авангардом» ван Эгераата, проект которого утвердили, хотя и перенесли в другое место. Александр Скокан, один из лучших российских архитекторов, уверен, что если бы его бюро сделало такой проект, то этап согласования им пройти не удалось бы.
Есть у российских застройщиков и несколько скрытых интересов к звездам архитектуры. Во-первых, это темпы продаж. Сергей Карпов из Lancaster & York: «Проекты известных архитекторов выделяются из общего ряда. Ажиотаж вокруг них начинается еще на стадии разработки проектной документации. По желанию уже к этапу разработки рабочей документации застройщик может продать своим клиентам почти половину дома. С рядовыми проектами такое бывает редко».
Во-вторых, это дополнительный заработок. Сергей Карпов: «В России средняя стоимость хорошего проектирования находится на уровне $60 за квадратный метр. Именитым архитекторам платят около $100. В рыночной цене за элитное жилье разница в $40 составляет меньше 1%. При этом застройщик получает проект высокого качества, подкрепленного репутацией известного архитектора,— как минимум это обеспечит стабильные продажи по рыночной цене, как максимум — позволит реализовать недвижимость с надбавкой 10% и более». При такой математике застройщик может поднять на имени известного архитектора свою рентабельность на 10% и более.
Топ-модели
Однако круг знаменитостей ограничен. В мире к таковым причисляют не более 20–30 архитекторов. Российскими знаменитостями считаются не более 12–15 архитекторов. Как правило, к знаменитостям причисляют лауреатов престижных международных и российских архитектурных премий. Самая престижная иностранная премия — Прицкеровская. Можно ожидать, что рано или поздно в Москве отметятся многие ее действующие лауреаты. Например, для компании «Крост» уже проектирует один лауреат этой премии, еще одного — Заху Хадид из Великобритании — привлекла «Капитал Груп» (об этом в середине октября компания должна объявить официально). Кроме уже отметившихся в России иностранцев, многие другие также думают о работе в Москве.
Иностранцев манит российский рынок не только деньгами, но и возможностью реализовать смелые и уникальные идеи, которые на Западе неосуществимы в силу зарегулированности и высоких требований по экономике. Однако на пути экспансии иностранных знаменитостей существует весомый бюрократический барьер — для самостоятельной работы иностранный архитектор обязан получить лицензию, что чрезвычайно сложно. Как правило, иностранцы не мучаются с лицензией и работают в тесной связке с российскими коллегами. Это позволяет им не только обойти проблему отсутствия лицензии, но и восполнить незнание наших технических норм, городского стиля и практических навыков. Например, как интересные идеи вписать в жесткие рамки согласований. Подтверждение тому — совместная работа одного из лучших российских архитекторов Николая Лызлова с ван Эгераатом над жилым комплексом «Город яхт». В российской архитектурной среде котируется конкурс «Золотое сечение» и награды с выставки «Арх-Москва». В разное время главные призы этого конкурса и выставки брали все архитекторы, которых эксперты недвижимости относят к знаменитостям. Это и Владимир Плоткин, и Сергей Киселев, Сергей Скуратов, Александр Скокан, Юрий Григорян, Михаил Хазанов, Алексей Воронцов, Николай Лызлов, Александр Асадов.
Отдельно выделяют практикующих чиновников, среди которых наибольшим уважением пользуются Михаил Посохин — генеральный директор ГУП «Моспроект-2» и Сергей Ткаченко — исполняющий обязанности директора НИИПИ Генплана г. Москвы. Какие знаменитости лучше, отечественные или зарубежные? Точно можно сказать только одно — существует огромная разница в опыте работы.
Западные архитекторы приходят на российский рынок с багажом уникальных знаний — в этом их преимущество. Однако наши архитекторы быстро наверстывают упущенное. В Москву возвращается Сергей Чобан, который несколько лет работал в Германии, где сделал успешную карьеру. Многие молодые архитекторы работают в американских архитектурных компаниях или учатся в лучших архитектурных университетах. Поэтому данный пробел в ближайшие несколько лет может быть восполнен. Другим решением для сокращения этого разрыва может стать введение стандартов для жилья. Александр Скокан из бюро «Остоженка»: «У нас нет стандартов жилья, как, например, в Нью-Йорке. Там, когда клиент заказывает квартиру на три спальни, архитектор по устоявшимся стандартам может построить жилье вплоть до отделки — клиенту останется только обои покрасить. В России так было в советские времена: вспомните „цековский дом”. Появятся стандарты, по которым можно будет спокойно строить,— и разрыв в опыте сократится».
Что дает знаменитость
Однако при всем опыте и известном имени участие такого архитектора не гарантирует высокое качество и комфорт жилья. Многие российские застройщики в интересах экономии привлекают знаменитостей только для разработки архитектурного проекта. Рабочую документацию и авторский надзор осуществляют уже другие, более дешевые архитекторы, которые могут «загубить» проект. Новейшая история знает много таких примеров. Хотя сами застройщики в свою защиту приводят контраргумент — архитекторы не могут сделать качественную рабочую документацию, поэтому строители вынуждены дорабатывать проект самостоятельно. Имя известного архитектора может повысить ликвидность недвижимости на вторичном рынке.
Но только в том случае, если у недвижимости будет не только имя, но и высокое качество. Как замечает Ирина Егорова из Kirsanova Realty, «наши клиенты в первую очередь смотрят на качество жилья, и только потом на имя архитектора». Частным инвесторам участие в проекте известного архитектора не сулит больших возможностей. Как правило, такая недвижимость с самого начала продается практически по максимальной цене. «Другое дело, если распознать в проекте дома будущую знаменитость. Инвестиции в такую недвижимость могут принести существенные дивиденды» — делится своим опытом частный инвестор из клуба Building. Однако как «распознать будущую знаменитость», частный инвестор не уточнил, сказав, что это «секрет фирмы».
Петр Шура " Building Life"