Покупатели бывшей залоговой недвижимости рискуют стать должниками банков

Верховный суд Украины решением по делу №3-231гc15 разрешил банкам отбирать недвижимость, которая предоставлялась для обеспечения залога, даже если она уже сменила владельца.

По сути, таким решением ВСУ прикрыл схему, при помощи которой недвижимость выводилась из-под обременения и несколько раз перепродавалась. Но жертвами решения станут не те, кто отдавал недвижимость в залог, а покупатели, которые могут и не знать, что купленная квартира или дом когда-либо находились в залоге.

Читайте также: Почем банки продают залоговую недвижимость

Схема

Как известно, украинские суды – самые гуманные в мире. Во многом, именно благодаря им эта схема длительное время действовала.

Заемщик предоставлял квартиру в залог по своему ипотечному кредиту или по займу родственника, через какое-то время принимал решение кредит не погашать и обжаловал в суде договор залога. Если суд принимал решение в пользу заемщика, это позволяло вывести объект из-под ипотеки и внести изменения в госреестр, сняв с квартиры обременения. Проблема в том, что действовали эти изменения непродолжительное время – лишь до тех пор, пока банк не обжаловал решение суда. В этот промежуток времени владельцы и продавали квартиру, часто по заниженной цене. Нередко использовалась целая цепочка перепродаж – в итоге найти первоначального владельца было непросто.

Читайте также: Куда могут выселить должников из залоговой недвижимости

Кто виноват и что делать

Привлечь к ответственности тех, кто продает недвижимость таким образом, невозможно. Зато банк, оспорив решение суда, может вернуть себе залог – а таком случае, должником оказывается конечный владелец предмета ипотеки. По словам юристов, после того, как решение суда первой инстанции о признании ипотеки недействительной отменяется, ее действие необходимо восстановить с внесением данных в госреестр. При этом, точного механизма восстановления нет – никто не уполномочивает нотариусов или регистрационную службу вносить изменения в реестр.

И, тем не менее, банк вправе потребовать от конечного покупателя недвижимости возмещения остатка задолженности либо возврата ему предмета ипотеки.

При этом, возможностей застраховать себя от покупки недвижимости, на которую может предъявить права банк, у покупателя немного.

Специалисты советуют, во-первых, тщательно проверять историю приобретаемой недвижимости: как часто она перепродавалась в последнее время и не находилась ли когда-либо в залоге.

Читайте также: Цены на квартиры в Киеве в июле

Во-вторых, стоит обращать внимание и на цену: если квартира была куплена в течение последних трех лет, а ее цена существенно ниже рыночной, значит, здесь что-то нечисто: при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, нужно заплатить «спекулятивный» налог в 5%. Даже если продавцу срочно нужно уехать, он не будет продавать квартиру по цене ниже рыночной, да еще и платить налог с суммы продажи. Если же такое происходит, значит, продавцу нужно срочно избавиться от квартиры, а у покупателя в итоге, есть высокие шансы лишиться и денег, и покупки.