Болгария в ЕС: изменения на рынке болгарской недвижимости
Болгария остается одной из самых популярных стран среди украинских и российских инвесторов в жилую недвижимость. К таким явным «плюсам», как выгодное географическое расположение в самом сердце Европы, мягкий, солнечный климат, гостеприимство местных жителей и отсутствие языкового барьера, с января 2007 года добавилось членство в Евросоюзе и перспектива вступления страны в Шенгенскую зону уже в самом недалеком будущем.
Болгария начала уверенное движение по пути экономического развития еще с 1997 года, в новое тысячелетие вступив уже окрепшей и готовой к большим переменам (не без значительной поддержки со стороны европейских инвесторов). Подобно большинству стран Восточной Европы, Болгария в 1992 году приняла постановление о реституции. Возврат национализированной собственности прежним хозяевам или их наследникам прошел в стране относительно спокойно из-за небольшого срока давности и сохранности кадастровых записей о прежних владельцах. Реституция стала значительным стимулом для массовой скупки недорогой земли, а также реконструкции старых гостиниц и началу строительства новых туристических комплексов. Делая ставку на развитие туризма (для чего у страны имеются самые благоприятные факторы), от разрухи и сумятицы, охватившей большинство стран бывшего социалистического лагеря, Болгария на сегодня пришла к относительной макроэкономической стабильности с приростом ВВП на 4-5% в год.
Цены вверх!
Эксперты отмечают, что рост цен на жилье и землю в курортных городах и столице Болгарии достигает 30-35%. Она занимает лидирующую позицию в январском выпуске «Глобального индекса цен на жилую недвижимость», который ежеквартально предоставляет международная консалтинговая компания Knight Frank (см. Табл. 1). Темпы роста цен на болгарскую жилую недвижимость за последний квартал 2007 года составили 30,6%. Этот же показатель страны в период с IV квартала 2006 по IV квартал 2007 года равняется 33,7%.
По словам директора ООО «Митропа Юкрейн» Марии Коноваленко, средняя цена квадратного метра апартаментов или дома на популярных курортах страны в 2006 году начиналась от 500 евро. В 2007 году она начиналась уже от 900 евро, а в 2008 этот показатель уже достиг 1300 евро (см. Табл. 2). В случае с отдельными комплексами цены растут просто в геометрической прогрессии. Многие объекты раскупают еще на этапе проекта, и рост цен на них «подскакивает» до 80% в год! Мария Коноваленко убеждена, что в ближайшие пару лет цены продолжат свой рост и тенденции замедления этого процесса наблюдаться не будет. Эксперт утверждает, что, исходя из опыта других стран, цены должны подойти к отметке в 2500-3000 евро за кв. м, а затем темпы роста более ли менее замедлятся, а цены стабилизируются.
Что и как выбирают
Диапазон цен зависит от многих факторов: географического расположения курорта, удаленности от моря, вида и характеристик комплекса и т. д. Например, резкие перепады цен можно отметить в местах осуществления крупных иностранных инвестиционных проектов, например курортных морских и горных районах (приморские поселки к югу от Бургаса, горнолыжные курорты Банско и Боровец), а также Софии (район аэропорта).
По словам директора «Митропа Юкрейн» Марии Коноваленко, самый высокий процент покупателей составляют клиенты из России. Приезжая в Болгарию группой в несколько человек, они приобретают сразу несколько объектов. «Если украинский покупатель пока довольно настороженно относится к вложению денег в строящиеся объекты, то россияне спокойно приобретают их по Интернету, воспользовавшись услугами нашей компании, подписывая договора и оставляя депозит прямо на выставках», — отмечает г-жа Коноваленко. По ее словам, достаточно много объектов покупают граждане Казахстана. «Люди небедные, они покупают везде! Наши же соотечественники довольно много интересуются, покупают часто, но перед этим долго раздумывают. Однако если уж совершают покупку, то, как правило, остаются довольны и в дальнейшем возвращаются за новым приобретением».
Покупатели из стран Евросоюза покупают недвижимость на протяжении всего черноморского побережья Болгарии, в том числе и южной его части, оценив преимущества географического расположения Бургаса, Солнечного Берега, Святого Власа, Созополя и др. Наши же соотечественники еще пока чаще всего приезжают за домиком или квартирой на море в Золотые пески и другие курорты Северного Черноморья.
«Знаковые» курорты
Золотые пески или Варна были и остаются знаковыми курортами для тех, кто помнит отдых в Болгарии в «доперестроечные времена». Золотые пески, раскинувшиеся почти в 20 км от Варны и на таком же расстоянии от международного аэропорта, представляет собой самый крупный и «раскрученный» черноморский курорт Болгарии. Более 70 гостиниц, два дачных поселка и коттеджные домики способны принять многочисленных туристов, ведь общее количество мест в них рассчитано на 40 тысяч человек. Длина пляжной полосы — 4 км, ширина доходит до 100 м. Кроме моря, солнца и пляжей, курорт привлекает своими спортивными сооружениями, бальнеологическими центрами, яхт-клубом, а также историческими достопримечательностями (например знаменитым скальным Аладжа-монастырем, основанным в V-VI веках).
Золотые пески вместе с городом Варной и расположенными между ними множеством небольших курортов («Святые Константин и Елена», «Солнечный день», «Чайка» и др.) образуют крупный мегаполис отдыха и развлечений. Тут царит атмосфера вечного многолюдного праздника, а побережье покрыто отелями и комплексами, рассчитанными на самый разный вкус и кошелек. Цены на жилые апартаменты начинаются тут от 1500 евро за кв. м. Для комплексов, позиционируемых как «элитное жилье», а также домов, вилл и таунхаузов стартовая цена за 1 кв. м начинается от 2200 евро.
Расскажем о нескольких курортах Северного Черноморья Болгарии. Каварна (64 км от Варны) известна как рок-столица Болгарии. Здесь проходили концерты Scorpions, Deep Purple, Nazareth, White-snake и других. О древней истории этого края свидетельствуют развалины древней крепости на мысе Калиакра, который относится к природным и археологическим заповедникам. В самом городе можно полюбоваться останками крепостных стен, храмами Средневековья и римскими строениями. Неподалеку от города ведется строительство новой гоночной трассы для проведения Гран-при Формулы-1, что позволяет властям и жителям Каварны, население которой составляет чуть более 12 тыс. человек, рассчитывать на привлечение в регион туристов из Западной Европы.
Балчик в 42 км от Варны с населением около 13,1 тыс. жителей также является старейшим черноморским поселением, что делает его находкой для ценителей многовековых легенд истории. Спокойный и тихий городок, окруженный со всех сторон восхитительными белоснежными холмами, уютно разместился в чистом заливе. В 7 километрах от Балчика находится курорт Албена, в который каждые 15 минут отправляются автобусы и маршрутные такси. Также в нескольких километрах располагается знаменитая грязелечебница «Тузлата».
В живописной Албене строительство новых комплексов не ведется, поэтому желающие отдыхать в данном курортном комплексе могут приобрести дом или апартаменты в лежащем дальше по берегу с. Кранево (1 тыс. жителей), где строительство комплексов идет полным ходом.
Кто-то на север, кто-то на юг
Климат Южного побережья (Солнечный берег, Святой Влас, Несебр, Равда, Поморие, Бургас, Созополь, Царево и др.) значительно теплее, чем в его северной части, и курортный сезон растягивается от начала мая до начала октября, что минимум на две недели дольше, чем на севере. Береговую линию разрезают красивейшие бухты с дивными песчаными пляжами. Вид на густые леса сменяются горными пейзажами, чтобы затем плавно перетечь в великолепную картину течения реки Ропотами. В небольших курортных городках течет своя размеренная жизнь, с наплывом туристов становящаяся все более насыщенной и яркой.
Самым известным и популярным курортом болгарского побережья по праву можно назвать Солнечный берег. Курортный комплекс в 35 км от Бургаса славится своим длинным пляжем, аттракционами, многочисленными игровыми сооружениями для детей, дискотеками, аквапарками, ночными клубами, ресторанами и кафе с живой музыкой, художественными выставками под открытым небом, бутиками и магазинами. По данным крупнейшего болгарского агентства недвижимости «Автора Плюс», Солнечный берег — самый посещаемый курорт побережья, на который в процентном соотношении приходится больше всего покупателей болгарской недвижимости.
В северной части курорта возвышается горный массив, а на юге открывается потрясающий вид на основную достопримечательность Солнечного берега — древний Несебр. На маленьком полуострове этого уникального города-музея было возведено 40 средневековых церквей. Неповторимую атмосферу создают руины античных ворот крепостных стен, мощеные булыжником улочки, старинные дома с деревянными эркерами и внешними лестницами. Несебр включен в список природных и культурных достопримечательностей под эгидой ЮНЕСКО. Поэтому в самом городе строительство новых туристических комплексов не ведется, чтобы не нарушать почти не тронутую временем и людьми архитектуру греческого поселения.
Южнее по побережью залива располагается крупнейший город-порт юго-восточной Болгарии Бургас (120 км от Варны, 205 тыс. жителей) с современным аэропортом, университетом, красивейшим парком, прогулочной набережной, пляжами и др. Бургас расположен на 17 м выше уровня моря и занимает четыре террасы высотой в 2-3 метра. Здесь проходят различные международные фестивали, конкурсы и выставки. И конечно, курорт предлагает всевозможные пляжные развлечения (катамараны, водные мотоциклы, парашюты и др.) и даже посещение конной базы. Рестораны, бары и пиццерии удивляют разнообразием блюд болгарской и европейской кухни, а также разнообразными шоу-программами и фольклорными вечерами. Чем дальше от центра находятся бары, закусочные, пиццерии, тем ниже в них цены.
Перспективные направления
Если вы хотите приобрести недвижимость именно на южном побережье Болгарии, удобнее всего остановиться в Бургасе, чтобы из него делать ознакомительные поездки по всем окружающим его городам и поселкам. Надо отметить, что курорты расположены друг от друга на довольно небольшом расстоянии (например, даже на общественном автобусе, который ходит каждые полчаса по расписанию, поездка до Созополя займет около получаса, а самый южный курорт Болгарии с. Синеморец находится в 90 км от Бургаса). Машина напрокат в Бургасе обойдется от 35 евро в сутки (данные на март 2008 года). Ну а в случае покупки жилья при помощи компаний-посредников, большинство агентств недвижимости возьмет на себя все расходы по трансферу внутри страны.
Если на Северном Черноморье в буквальном смысле слова «негде яблоку упасть», а большинство новых комплексов строятся уже в отдалении от моря, значительная часть южного берега только начинает активно осваиваться застройщиками.
В этой части побережья звание одного из наиболее посещаемых и живописных городов принадлежит Созополю, старинная часть которого представляет собой архитектурный заповедник. Как и Несебр, город расположен на полуострове. Туристов привлекают сюда два тихих красивых пляжа с золотистым песком: один в закрытой бухте, второй, побольше, тянется к югу от города. Аромат зреющего инжира и морского бриза, мощь отреставрированных деревянных домов прошлого века с эркерами и красными черепичными крышами, узкие улочки, выводящие к дивным песчаным пляжам, — все это древний Созополь. Старая и новая (носящая название Харманит, от «харманы» —мельницы) части города разделены на две части зеленым парком. В нем же находится археологический музей, хранящий свидетельства славного прошлого этого древнейшего греческого поселения. Ежегодно в начале сентября в Созополе проходит фестиваль Аполония (названный в честь покровителя города), который собирает в нем любителей искусства и профессиональных мастеров со всего мира.
В основной части города строительство уже почти не ведется, зато активно застраивается окружающая Созополь территория (например так называемый Буджак). Помимо Созополя, к югу от Бургаса есть несколько населенных пунктов, предлагающих апартаменты и дома в разнообразных курортных комплексах пока еще по сравнительно невысоким ценам. Это с. Черноморец, г. Приморско, с. Лозенец, г. Царево, г. Ахтополь и с. Синеморец. В то же время, отмечает Ваня Атанасова, представитель агентства недвижимости «Автора Плюс», береговая линия между Лозенец и Царево уже второй год подряд становится «хитом сезона» благодаря размаху и уровню таких комплексов, как Lalov Egrek, Oasis и Costa Del Croco, предлагающих апартаменты класса люкс по цене от 1500 евро за кв. м.
Новые комплексы закрытого типа зачастую возводятся среди девственной природы, что служит хорошей компенсацией, а для многих покупателей — и вовсе преимуществом за удаленность их от крупных городов. Такие комплексы включают все необходимое, представляя из себя, по сути, настоящие мини-городки с собственными медицинскими центрами, банками, бассейнами, летними кинотеатрами, парковками, кафе и ресторанами, детскими площадками, фитнес-залами, теннисными кортами, магазинами (или даже торговыми центрами) и др. Все населенные пункты и курортные комплексы Южного побережья имеют хорошее сообщение с Бургасом и другими крупными городами Болгарии.
Процесс выбора и покупки
Ваня Атанасова советует перед покупкой болгарской недвижимости четко определиться с целью приобретения (жилье для собственного отдыха, под аренду, в качестве инвестиции для дальнейшей перепродажи или переезда на постоянное место жительства). Помимо самостоятельного сбора информации при помощи Интернета, прессы или советов знакомых, желательно проконсультироваться с несколькими агентствами. Хорошую возможность для этого предоставляют выставки, все чаще проходящие в больших городах Украины и стран СНГ. И, конечно же, после этого лучше всего приехать в Болгарию, чтобы непосредственно ознакомиться с заинтересовавшими вас предложениями.
Граждане Украины могут пребывать в Болгарии до одного месяца по туристической визе, получив ее самостоятельно в посольстве (консульстве) или обратившись для этого в туристическое агентство. А владельцы недвижимости, статус которых удостоверяет нотариальный акт, а также их супруги и близкие родственники, получают визу с многократным въездом на один год и общим сроком пребывания в стране на протяжении трех месяцев.
Покупка квартиры в процессе строительства отличается от приобретения готового жилья схемой оплаты. Ваня Атанасова говорит, что существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит в основном от степени готовности объекта. Если это происходит на стадии котлована, схема выглядит следующим образом: 10% — при подписании предварительного договора купли-продажи между покупателем и застройщиком, который является основным документом о покупке до окончания строительства и оформления сделки у нотариуса. Цена после заключения договора не меняется. 20% выплачивается после подписания договора, 30% — после возведения коробки здания с крышей, 30% — после окончания отделочных работ. И, наконец, последние 10% оплачиваются на сделке у нотариуса (когда квартира оформляется в собственность покупателя нотариальным актом, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость). Как правило, застройщики предлагают гибкие лизинговые схемы с рассрочкой (уже после окончания строительства) от 3-х до 10 лет.
Закон превыше всего
Мария Коноваленко поделилась юридическими тонкостями, которые должен знать каждый человек, отправляющийся в Болгарию за ценным приобретением. Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверения их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии обременений объекта, т. е. о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т. п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу — продавцу.
Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4%. Для оформления недвижимости покупатель — иностранное физическое лицо — должен представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо — учредительные документы на фирму.
Более 80% объектов, приобретаемых в Болгарии иностранцами, — курортное жилье. При этом комиссия покупателем не оплачивается. А вот объекты на рынке вторичного жилья или земельный участок продаются с 3% (с НДС) комиссии от покупателя. Мария Коноваленко добавила, что хотя вторичное жилье, как правило, стоит дешевле, большинство покупателей выбирают новые объекты от строителя, тем более что застройщики предоставляют очень выгодные условия рассрочки.
Законы Болгарии запрещают продажу иностранным гражданам земли под зданием и прилегающий к нему участок. В качестве выхода из положения возможно заключения договора аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания стоимость участка земли всегда включается в его стоимость. Она составляет незначительную часть (до 1-10%), поэтому высокая арендная плата становится неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания частным лицом, участок земли лучше оформить на фирму. В этом случае составляются два нотариальных актах — на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт.
Все больше украинцев загораются желанием купить недвижимость за границей, в том числе и в Болгарии. При этом очень часто покупатели, впечатленные разнообразием предложений и прозрачностью сделки, не останавливаются на достигнутом и возвращаются за очередной квартирой или домом. Ведь Болгария — это не только море, но также горнолыжные курорты и бизнес-центр страны — София. Однако больше всего покупателей по-прежнему направляют свои пути и капиталы к морю — такому теплому, волнующему, любимому каждым из нас.
