Будет ли в Украине правовое регулирование рынка недвижимости?

Удастся ли? Не факт. Стоит только вспомнить попытки упорядочить оценку. Но именно на урегулирование рынка направлен законопроект № 11462 «О некоторых мерах по повышению уровня правового регулирования в сфере предоставления посреднических услуг на рынке недвижимости», внесенный 28 ноября в Верховную Раду Украины уже бывшим депутатом от фракции БЮТ Александром Стешенко.

Видимо, государственные мужи, наконец-то, услышали жалобы неудовлетворенных риэлторским произволом клиентов и решили, напоследок, определить, что же такое риэлторская деятельность и сколько должны стоять услуги риэлтора . Впрочем, принимать закон будет уже новый состав парламента.

В законопроекте, в частности, оговорено, какие именно услуги относятся к перечню посреднических на рынке недвижимости. К ним теперь будут относиться не только услуги в сфере приобретения и/или отчуждения прав на недвижимость, но и консультационные и информационные услуги, услуги по исследованию состояния и конъюнктуры рынка недвижимости. Но — только если они предоставляются на основании соответствующего договора. Иначе это и не услуги вовсе. И платить за них никто не обязан.

И что, скажите на милость, изменится? В условиях не урегулированного, на сегодняшний день, рынка клиент точно так же не обязан оплачивать услуги, предоставляемые вне договора. И по договору, в большинстве случаев, - тоже.

Правда, согласно законопроекту устанавливается и граничная сумма комиссионных посредника — 1 % от стоимости сделки. Что формально несколько ниже существующей на сегодняшний день цифры в 3-5 %. Кроме того, исполнителю, то есть, посреднику, запрещается взимать плату за предоставление услуг с другой стороны сделки. Что, вроде бы, должно способствовать соблюдению принципа «услугу оплачивает тот, кто ее заказывает» и, следовательно, прав заказчика. Кроме того, эти меры направлены на то, чтобы сделать сделку более прозрачной. Как и оплата услуг посредника исключительно в национальной валюте и безналичной форме.

Да, с одной стороны, принятие закона на основании данного проекта может сделать рынок более прозрачным, риэлторов — ответственными за свои действия, а их клиентов — менее зависимыми от правил, устанавливаемых этим самыми риэлторами. А с другой стороны, может ли закон каким-то образом помешать посредникам, сегодня навязывающим свои услуги, продолжать это делать в дальнейшем?

Ниже публикуем полный текст законопроекта № 11462 «О некоторых мерах по повышению уровня правового регулирования в сфере предоставления посреднических услуг на рынке недвижимости»

Автор: Наталия Рева

* * *

ЗАКОН УКРАЇНИ «Про деякі заходи з підвищення рівня правового регулювання у сфері надання посередницьких послуг на ринку нерухомості»

Стаття 1. Сфера дії закону

Цей Закон регулює відносини з надання будь-яких посередницьких послуг у сфері набуття та/або відчуження права власності на нерухоме майно та/або передачі інших речових прав на це майно (посередницькі послуги).

До посередницьких послуг також належать консультаційні, інформаційні послуги, послуги з дослідження стану та кон’юнктури ринку нерухомості, тощо.

До договору про надання посередницьких послуг застосовуються положення про договір про надання послуг, якщо інше не передбачено законом.

На відносини між фізичними особами та суб’єктами господарювання, які надають посередницькі послуги (виконавцями), в тому числі підбір варіантів об’єктів нерухомості для їх подальшої купівлі-продажу, оренди (найму), допомоги в укладанні відповідних договорів, організації купівлі-продажу об’єктів нерухомості за дорученням зазначених фізичних осіб розповсюджується законодавство про захист прав споживачів.

Стаття 2. Інформування замовника про умови надання посередницьких послуг
До укладання договору про надання посередницьких послуг виконавець зобов’язаний своєчасно надати замовнику необхідну, повну і достовірну інформацію про умови надання таких послуг.

Інформація про умови надання посередницьких послуг має бути доведена виконавцем до відома замовника у доступній, наочній формі, бути розбірливою, зрозумілою та містити відомості про:

1) повне та скорочене найменування, місцезнаходження, адресу та контактний телефон виконавця;

2) істотні умови договору;

3) страхову організацію, що здійснює страхування ризиків, пов'язаних з наданням виконавцем посередницьких послуг, розмір страхових відшкодувань, порядок і умови їх виплати, в разі якщо відповідальність виконавця перед третіми особами застрахована;
Виконавець зобов’язаний на вимогу замовника надати йому іншу інформацію про послуги, які той надає, та інформацію, надання якої передбачено цим Законом, законодавством про захист прав споживачів, іншими нормативно-правовими актами.

Виконавець зобов’язаний дотримуватися умов надання посередницьких послуг, про які був поінформований замовник до укладання договору про надання таких послуг.

Виконавець несе відповідальність за надання недостовірної, неповної або несвоєчасної інформації, передбаченої цією статтею, відповідно до закону.

Стаття 3. Договір про надання посередницьких послуг

Правовою підставою для надання посередницьких послуг є відповідний договір. 

За договором про надання посередницьких послуг одна сторона (виконавець) зобов’язується надати за замовленням іншої сторони (замовника) посередницькі послуги, а замовник зобов’язується їх оплатити.

До договору про надання посередницьких послуг застосовуються положення про договір про надання послуг, якщо інше не передбачено законом.

Істотними умовами договору про надання посередницьких послуг є:

1) вичерпний перелік послуг, порядок та строки їх надання;

2) ціна послуг, яка не може перевищувати 1% від вартості об’єкта нерухомості, щодо якого укладається договір про надання посередницьких послуг.

В разі передачі замовником виконавцю будь-яких документів, які необхідні для виконання укладеного між ними договору про надання посередницьких послуг, останній зобов’язаний забезпечити їх схоронність та повернення замовнику після виконання зазначеного договору.

Замовник несе відповідальність в повному обсязі за невиконання або неналежне виконання умов договору, крім випадків, коли невиконання або неналежне виконання умов договору про надання посередницьких послуг сталося з вини замовника.

У разі неможливості надати замовнику визначені в договорі послуги, виконавець зобов’язаний за згодою замовника вжити альтернативних заходів щодо виконання договору без покладення додаткових витрат на замовника, а також відшкодувати вартість ненаданих посередницьких послуг та збитки.

Стаття 4. Заходи щодо підвищення прозорості ціноутворення на посередницькі послуги 

Здійснення замовником додаткових, не передбаченим договором про надання посередницьких послуг, платежів на користь виконавця забороняється.

Ціна договору про надання посередницьких послуг не може бути змінена в односторонньому порядку.

Додаткові послуги, надані виконавцем без згоди замовника, не створюють для останнього зобов'язань щодо їх оплати.

Виконавцю забороняється стягувати плату з контрагента замовника за договором щодо об’єкту нерухомості, стосовно якого ним надаються посередницькі послуги.

Стаття 5. Заходи щодо дотримання прав замовників при оплаті отриманих ними посередницьких послуг

Виконавець здійснює оплату посередницьких послуг виключно у гривні та лише у безготівковій формі шляхом перерахування відповідної суми на поточний рахунок виконавця в установі банку.

Замовник виконує зобов’язання щодо оплати наданих посередницьких послуг у сумі не менше 50% від суми договору про надання цих послуг після вчинення ним правочину з нерухомим майном, щодо якого надавалися посередницькі послуги.

Стаття 6. Відповідальність виконавців за договором про надання посередницьких послуг

Виконавці посередницьких послуг несуть цивільно-правову, адміністративну та кримінальну відповідальність відповідно до закону.

Виконання зобов’язань виконавця посередницьких послуг забезпечується неустойкою у розмірі не менше 50% від ціни невиконаної або неналежно виконаної послуги.

Передбачений цією статтею розмір неустойки не може бути зменшений за домовленістю сторін.

Прикінцеві положення

1. Цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його офіційного опублікування.

Голова Верховної Ради

України В.ЛИТВИН