Что принесут реформы рынка?

Июнь, как и все первое полугодие, были периодом перестройки отечественного рынка недвижимости. Инициатором и основной движущей силой перестройки было государство, а также приближенные к руководству страны политики, преследовавшие несколько основных целей.

Иерархию этих целей пока установить сложно, потому перечислим их в алфавитном порядке:

- вытеснение с рынка недвижимости иностранных валют;

- изменение правил оценки недвижимости, а также структур и кадров, занимающихся оценочной деятельностью;

- передача государственным и частным структурам значительной части функций и информационных ресурсов коммунальных БТИ;

- переход рынка недвижимости на безналичные формы платежей;

- пополнение местных бюджетов с помощью введения налога на жилую недвижимость ;

- приближение правил регистрации имущественных прав на недвижимость к общемировым.

Фактически речь идет о существенном и достаточно быстром изменении «правил игры» и на рынке недвижимости, и в экономике страны в целом. Причем происходят эти изменения в условиях серьезных проблем в экономике и обществе, многочисленных кризисов, охвативших не только Украину, но и мир.

Реакция участников рынка на эти изменения, значительная часть которых - лишь планы на будущее, была неоднозначной. С одной стороны, высокий уровень неопределенности и неподготовленность реформ подавляли деловую активность. С другой стороны, участники рынка нередко спешили с принятием решений и оформлением сделок по «старым правилам». Далеко не все они стремились к переходу от «теневой» к «нормальной» экономике. Судя по дискуссиям на интернет-форумах, люди опасаются нововведений, полагают, что реформы затеяны ради того, чтобы вытолкнуть из тени «простых людей», обложить их дополнительными платежами и налогами. Оставив при этом в тени олигархов и высокопоставленных чиновников.

Под влиянием двух противоположных тенденций - подавления и искусственного стимулирования деловой активности - рынок недвижимости работал в течение всего полугодия. Уровень деловой активности при этом постоянно колебался, нередко, весьма существенно.

Продолжалось расслоение рынка: в одних сегментах средние цены предложений росли, в других снижались. При этом средняя цена предложений по всему Киеву колебалась в достаточно узком диапазоне.

*При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

Более подробно об изменениях средних цен предложений – в соответствующем разделе.

Наиболее важные процессы, события и тенденции

Анализируя рыночные процессы первого полугодия, необходимо подчеркнуть заметное влияние субъективных факторов. Участники рынка недвижимости уже несколько лет живут в атмосфере ожидания масштабного кризиса. Многие из них выгодно продали недвижимость, чаще всего, доставшуюся им в наследство. И теперь, в ожидании кризисов, стремятся найти «тихую гавань» для своих накоплений. Выбор у них небольшой. В списке возможных вариантов рынок недвижимости у многих на первом месте.

При этом все понимают, что наиболее уязвимы во время кризиса микрорайоны, застроенные давно устаревшими домами. И это одна из основных причин смещения внимания потенциальных покупателей квартир в сторону новостроек. За прошедшие полгода цены во многих новых домах подросли . В то время как на массивах, где преобладает морально и физически устаревшее жилье, цены нередко снижались.

Зная об огромных рисках, связанных с финансированием строительства жилья , люди нередко вкладывали свои сбережения еще на этапе фундамента, надеясь, что лично для них все закончится благополучно. Более того, на интернет-форумах проходили жаркие дискуссии между потенциальными инвесторами сомнительных строек и многочисленными их критиками. Доходило до того, что инвесторы требовали оградить их и застройщиков от критики. Мол, это вызывает депрессию, неуверенность, а главное, мешает застройщикам собирать деньги на продолжение строительства.

В этой связи непонятна роль государственных структур, призванных следить за строительством жилья и отсутствием финансовых злоупотреблений. Фактов таких злоупотреблений, в том числе, при проведении застройщиками рекламных кампаний, очень много. Бывает, что на участке, где согласно нормам и утвержденным планам, разрешено построить небольшой коттедж, застройщик пытается возвести высотный дом. И уже на этапе строительства фундамента продает квартиры на этажах, которых там быть не должно.

Невольно возникает вопрос, почему для реформирования вторичного рынка недвижимости политической воли более чем достаточно, а для наведения элементарного порядка при строительстве жилья за счет средств населения не хватает ни энергии, ни политической воли?

Реформирование вторичного рынка недвижимости , а также адаптация рынка к этим реформам, были основными событиями прошедшего полугодия. При этом наиболее важные, по нашему мнению, процессы происходили в январе и июне.

В январе рынок недвижимости натолкнулся на вопиющую неподготовленность структур и должностных лиц, призванных осуществлять регистрацию имущественных прав. Соответственно, участники рынка осмысливали происходящее и выжидали.

Активная и весьма непростая адаптация к новым правилам регистрации имущественных прав продолжалась до марта. Потом все более или менее наладилось. Но неподготовленность данного этапа реформ будет сказываться еще достаточно долго. О чем свидетельствуют как очереди, периодически возникающие в отделах государственной регистрации имущественных прав, так и сообщения в СМИ о фактах злоупотребления и рисках потери недвижимости.

В июне наши граждане наконец-то осознали, что вплотную приблизились сразу к трем весьма непростым нововведениям:

- необходимости уплаты в течение двух месяцев непривычного для нашей страны налога на жилую недвижимость;

- переходу с первого августа к новым правилам оценки недвижимости;

- ограничению наличных платежей суммой 150000 гривен с 1 сентября.

Все это было известно и раньше, но многими участниками рынка воспринималось как-то отвлеченно. Основная реакция заметно запоздала. Похоже, что именно июнь стал главным месяцем непростого выбора оптимальной стратегии на ближайшее будущее. Во-первых, выросло количество звонков, заявок на покупку, просмотров, договоров о намерениях. Во-вторых, на форумах уже появились проекты ухода тем или иным образом от безналичных платежей. В частности, за счет разделения одного крупного платежа на несколько мелких, сумма каждого из которых не будет превышать установленный законом максимум.

Очевидно, что и Нацбанк будет искать способы противодействия этим схемам. В том числе, и путем признания подобных договоров рассрочки ничтожными.

За сумму, эквивалентную 150000 гривнам, на вторичном рынке в Киеве можно купить разве что комнату в квартире. Если же государство в дальнейшем ужесточит политику ограничения наличных платежей, то и вовсе вытеснит доллары с рынков недвижимости даже небольших городов. Впрочем, там и сейчас недвижимость часто покупают за гривны.

Естественно, потенциальные покупатели киевской недвижимости все это взвесили и, судя по всему, пришли к выводу, что выбор стратегий фактически сводится к альтернативе: либо купить квартиру до первого сентября 2013 года, либо ждать дальше снижения цен. В первом случае они, по обыкновению, смогут расплатиться наличными долларами. Во втором случае им придется накануне сделки конвертировать валютные накопления в гривны и «засветить» денежные транзакции.

Продавцы в сложившейся ситуации менее консервативны. Многие из них и не скрывают, что намерены в ближайшем будущем потратить полученные от продажи деньги на покупку недвижимости, в частности, на первичном рынке. А для этого как раз понадобятся соответствующие суммы в гривнах на банковских счетах. Да и официальные документы, устанавливающие происхождение этих немалых сумм, тоже не будут лишними.

У продавцов - свои непростые проблемы, связанные с изменениями правил оценки недвижимости . С 1 августа нотариусы не будут принимать документы об оценке недвижимости, выполненные специалистами с многолетним опытом, но не прошедшими переподготовку и не получившими соответствующие новые сертификаты.

Переходной период в сфере оценки недвижимости проходит весьма болезненно, связан с многочисленными скандалами и противостояниями, которые могут затянуться надолго. И дело тут не только в стремлении влиятельных политиков и чиновников заменить структуры и кадры, имеющие право заниматься оценочной деятельностью с целями налогообложения. Дело еще и в изменении подходов к оценке.

По словам чиновников, приоритет будет отдан не рыночной стоимости, а оценочной. Пока трудно сказать, что разработчики нового порядка оценки под этим подразумевали.

Но проблема в том, что оценка по рыночной стоимости предполагает, что рыночные цены в каждом конкретном сегменте сформировались. То есть, конкуренция на рынке есть, сделки проходят регулярно и достаточно массово, а реальные цены по похожим объектам известны всем участникам.

Увы, на нашем рынке такое встречается далеко не всегда. Если в массовых сегментах, например, на крупных и однородных жилых массивах рыночные цены примерно одинаковы, то о ценах единичных объектов говорить сложно. К таковым относятся и особняк в центре Киева, и домик в каком-нибудь глухом селе. Применительно к таким объектам как раз используются «оценочные стоимости».

Особый разговор об объектах, построенных накануне кризиса 2008 года. Нередко стоимость их строительства существенно превышала нынешнюю рыночную стоимость. Вот и поинтересовался профильный министр А. Лавринович у оценщиков, с чего налог взимать – с рыночной или реальной стоимости объектов?

В дискуссии с авторами реформы действующие оценщики утверждают, что внедрение «оценочной стоимости» - прямой путь к злоупотреблениям и коррупции. И ведь многократно уже наступали на эти грабли, продавая по существенно заниженным ценам промышленные объекты или сдавая в аренду проектные институты и детские садики. А количество квартир, которые проданы в Украине по «оценкам БТИ», вероятно, превышает жилой фонд среднего областного центра.

Как бы там ни было, а большинству продавцов придется срочно обновлять оценку. И мало кто знает, к каким именно оценщикам нужно обращаться и сколько это будет стоить.

Вот оценщики и прогнозируют коллапс отрасли. В противовес им, министр юстиции уверен, что благодаря нововведению рынок будет развиваться, возрастет конкуренция оценщиков, а злоупотреблений станет меньше.

Мы, в свою очередь, исходим из того, что вероятность коллапса рынка недвижимости после первого августа 2013 года невелика, хоть опыт и показывает, что любая реформа рынка всегда связана со снижением количества сделок.

Что же касается злоупотреблений при оценке недвижимости, то тут перед чиновниками и приближенными к ним оценщиками открываются новые перспективы.

Уже сейчас есть жалобы, что при продаже недвижимости в небольшом городке в документах пришлось указать сумму, которая в три раза превышает реальную. Ибо оценщики именно так оценили квартиру, проигнорировав доводы, что по такой цене в этом городе вообще никто квартиры не покупает. Деньги за квартиру, естественно, заплатили по реальной рыночной цене. Но налоги и прочие платежи – исходя из документов оценщиков.

Как будут оценивать дома в опустевших селах, где и 10000 гривен - сумма очень значительная, сказать сложно.

Поэтому, сравнивая плюсы и минусы различных подходов к оценке недвижимости, склоняемся к тому, что целесообразно опираться на рыночную стоимость. По крайней мере, необходимо пытаться найти ее. Это не только уменьшит злоупотребления, но и вынудит власти сделать рынок более прозрачным и открытым. В том числе, регулярно публиковать статистику сделок в каждом сегменте рынка, открыть доступ к информации о сделках и реальных ценах продаж.

Хочется верить, что со временем так оно и будет, а пока…

Цены на квартиры в Киеве

По данным портала недвижимости Domik.net , цены продаж в июне были в среднем на 5,7% ниже цен предложений.

Средняя цена предложений вторичного рынка жилья Киева за июнь снизилась на 0,4%, с 1706$ до 1699$ за квадратный метр (в конце декабря средняя цена предложений была 1698$ за квадратный метр).

В большинстве сегментов рынка цены предложений достаточно стабильны. Их колебания в значительной мере обусловлены изменениями состава предложения.

Ниже приведены графики изменения средних цен предложений за квадратный метр в долларовом эквиваленте за последний год.

График №1. Средние цены предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, а также в новых домах.

Синяя кривая – средние цены предложений по городу

Зеленая кривая – средние цены предложений в новых домах.

Средняя цена предложений в Киеве в июне снизилась на 0,4%, за полгода выросла на 0,1%, за год снизились на 0,8%.

Средняя цена предложений в новых домах в июне выросла на 0,4%; за полгода выросла на 4,3%, за год выросла на 8,8%.

График №2. Статистика цен предложений в Дарницком, Деснянском и Днепровском районах

Синяя кривая – Дарницкий район

Зеленая кривая – Деснянский район

Красная кривая – Днепровский район

В Дарницком районе средняя цена предложений в июне снизилась на 0,1%, за полгода снизилась на 0,4%, за год не изменилась.

В Деснянском районе средняя цена предложений в июне снизилась на 0,5%, за полгода снизилась на 2,4%, за год снизились на 3,0%.

В Днепровском районе средняя цена предложений в июне выросла на 0,7%, за полгода снизилась на 4,5%, за год снизились на 5,2%.

График №3. Статистика цен предложений в Подольском, Святошинском и Соломенском районах

Синяя кривая – Подольский район

Зеленая кривая – Святошинский район

Красная кривая – Соломенский район

В Подольском районе средняя цена предложений в июне снизилась на 0,8%, за полгода выросла на 2,2%, за год выросла на 3,8%.

В Святошинском районе средняя цена предложений в июне снизилась на 2,2%, за полгода снизилась на 4,4%, за год снизились на 7,2%.

В Соломенском районе средняя цена предложений в июне снизилась на 0,8%, за полгода снизилась на 2,4%, за год снизились на 2,7%.

График №4. Статистика цен предложений в Голосеевском и Оболонском районах

Синяя кривая – Голосеевский район

Зеленая кривая – Оболонский район

В Голосеевском районе средняя цена предложений в июне выросла на 1,2%, за полгода снизилась на 0,1%, за год снизились на 1,7%.

В Оболонском районе средняя цена предложений в июне выросла на 0,4%, за полгода выросла на 1,4%, за год снизились на 1,2%.

График №5. Статистика цен предложений в Печерском и Шевченковском районах

Синяя кривая – Печерский район

Зеленая кривая – Шевченковский район

В Печерском районе средняя цена предложений в июне выросла на 0,7%, за полгода снизилась на 4,8%, за год снизились на 4,6%.

В Шевченковском районе средняя цена предложений в июне снизилась на 1,1%, за полгода выросла на 2,0%, за год выросла на 2,6%.

Как видно на графиках , в июне 2013 года средние цены предложений выросли на квартиры в новых домах, а также в четырех районах Киева: Голосеевском, Днепровском, Печерском и Оболонском. В шести районах, а также по всему Киеву средние цены предложений снизилась.

За последние полгода средние цены предложений выросли на квартиры в новых домах, а также в трех районах Киева: Оболонском, Подольском и Шевченковском. В семи районах средние цены предложений снизились.

За последний год средние цены предложений выросли на квартиры в новых домах, а также в Подольском и Шевченковском районах. В Дарницком районе они не изменились, а в остальных районах снизились. Максимальное снижение зафиксировано в Святошинском (-7,2%), Днепровском (-5,2%) и в Печерском (-4,6%) районах.

Детальную информацию об изменении средних цен предложений за любой период в каждом сегменте рынка можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса .

Прогноз на июль

Полагаем, что в июле уровень деловой активности снизится.

Основные предпосылки для этого: высокий уровень неопределенности и традиционная пора летних отпусков.

Что же касается цен, то в большинстве сегментов средние цены вряд ли существенно изменятся. При этом продолжатся процессы расслоения рынка: тенденции изменения цен в отдельных сегментах, наверняка, будут отличаться от общерыночных.

Что же касается прогноза на вторую половину года, то при всей инертности рынка, отсутствие реальных, а не потенциальных покупателей, нестабильность национальной валюты, которая хоть и медленно, но все же постепенно девальвирует, и все сдерживающие рынок нововведения, скорее всего, к концу года таки спровоцируют снижение цен на квартиры. В условиях относительной стабильности и отсутствия каких-либо глобальных катаклизмов — а таковых пока не предвидится — возможно снижение цены до 10-15 %.

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.net

© domik.net, 2013