Доллар вредит рынку недвижимости

Вот уже которую неделю мы констатируем снижение долларовых цен на рынке недвижимости Киева. Снижение цен началось примерно в середине марта и на сегодняшний день, по данным статистики цен предложений жилья, продающегося на Domik.ua , составило уже 4,6%. Впрочем, снижение цен продаж, по словам риелторов, гораздо больше — 15-20%, во-первых, за счет продавцов, которые спешат продать свою недвижимость, во-вторых, за счет уступок на торгах. Продавцы, не готовые приводить цены к гривневому эквиваленту, просто не могут продать свои квартиры.

Казалось бы, для покупателей ситуация складывается довольно-таки удачно. Однако на самом деле, выгодна она лишь для тех из них, кто хранил сбережения в валюте и не на банковских счетах: сегодня они могут позволить себе купить то, чего полгода назад позволить не могли. Для большинства же киевлян, уже давно получающих зарплату в гривнах, квартиры в Киеве стали еще более недоступными, чем были в начале текущего года: вместе в курсом доллара квартиры в гривневом эквиваленте подорожали примерно на 30%.

И снижение цен в долларах на 4,6% этот рост никак не покрывает. Правда, цены предложений, хоть и медленно, но продолжают снижаться, но, как показал кризис 2008 года, уровень снижения цен полностью рост курса не покрывает.

Сила привычки

Уже не впервые в Украине складывается парадоксальная ситуация: тогда как в мире в период финансово-экономического кризиса цены на недвижимость падают безотносительно, в Украине они, как минимум, по отношению к зарплатам, растут. Частичная коррекция цен, конечно, происходит, но, тем не менее, каждый раз при девальвации гривны жилье становится все менее доступным для большинства граждан: размер заработных плат в долларовом эквиваленте заметно снижается, а индекс недоступности жилья, соответственно растет.

В начале года, по нашим подсчетам, индекс недоступности жилья на вторичном рынке составлял 16,4. Сегодня же, при том, что уровень средней по Киеву заработной платы, по данным Госстата, вырос до 5400 гривен в месяц или 64800 грн в год, в связи с девальвацией гривны индекс недоступности жилья на вторичном рынке вырос до 21.

И единственная причина этого — устоявшаяся традиция рассчитывать стоимость квартир в долларах.

Рынок недвижимости был и остается очень инертным: большинство продавцов боятся продешевить и продать недвижимость дешевле, по-прежнему держась за цены в долларах. Более того, большинство из них в случаях, когда им удается-таки найти на свою квартиру покупателя, деньги тоже предпочитают получить в «стабильной валюте». Несмотря на все существующие ограничения Нацбанка . Объяснить это можно только привычкой, укоренившимся стереотипом — никаких объективных причин для ценообразования в долларах на вторичном рынке нет.

Что нам стоит перейти на гривну?

Казалось бы, очевидно, что вторичному рынку недвижимости давно пора перейти на гривну, как это уже произошло несколько лет назад с рынком аренды. Причина, по большому счету, та же: доходы большинства украинцев, за исключением сотрудников зарубежных компаний, - в гривнах.

Есть лишь одна деталь: в то время как большинство арендаторов платят арендную плату с зарплаты, большинство покупателей, прежде чем что-то купить, что-то продают. В тех же долларах. Вторичный рынок, как мы неоднократно подчеркивали, является рынком обменов. Потому процесс перехода к ценообразованию в гривне будет непростым. Но два последних финансовых кризиса отчетливо продемонстрировали, что он необходим.

И начать этот процесс, вероятно, должны рекламные площадки, на которых размещаются объявления по продаже недвижимости, выполняя требования закона о рекламе не только формально. Рано или поздно продавцы и покупатели привыкнут рассчитывать стоимость недвижимости, не ориентируясь на колебания курса. Что, в свою очередь, существенно упростит работу рынка и позволит исключить ничем не обоснованный рост гривневых цен при девальвации национальной валюты.

Тотальная зависимость первичного рынка

Несмотря на то, что застройщиков уже давно обязали указывать цены в гривне, их зависимость от курса доллара объективно куда больше, чем на вторичном рынке.

Здесь есть сразу несколько факторов. Во-первых, зависимость от стройматериалов, стоимость которых - не важно, импортные они или отечественные — растет пропорционально курсу. Во-вторых, рост транспортных расходов: поскольку собственных горюче-смазочных материалов в Украине почти нет, цены на них тоже растут вместе с курсом.

Это очевидные факторы. Но стоимость строительных материалов и перевозок составляет лишь часть себестоимость строительства. Потому мы и наблюдаем ситуацию, когда одни компании повышают цены на 10%, окупая таким образом рост цен на стройматериалы, а другие — в соответствии с ростом курса.

К последним относятся компании с иностранными инвестициями. С одной стороны, зарубежные инвестиции являются дополнительным фактором надежности строительства, но в другой — инвестируют западные компании в украинский бизнес в долларах или евро, и прибыль рассчитывают получить в них же. Потому компаниям-застройщикам с западными инвестициями ничего не остается кроме жесткой привязки в курсу.

Автор:   Наталия Рева , © domik.ua, 2014