Доступное жилье: проблемы с перспективами
В предыдущем материале <a href="http://www.domik.net/mod/main/articles/dcx80/cat12288/id12923825/">«Молодежное жилье: проблемы с доступом»</a> DOMIK.NET уже подымал вопросы преодоления проблемы дороговизны квадратных метров. Актуальность темы очередной раз подтвердил Президент Украины Виктор Ющенко. Глава государства своим Указом создал специальную комиссию по вопросам строительства доступного жилья. При этом было отмечено, что своей очереди на «улучшение условий» дожидаются 1,3 млн. украинцев, тогда как за год в стране строится 87 тыс. квартир, очередникам же достается только около 20 тыс. Этого очень мало: даже если рост очереди прекратится, последний очередник получит ключи лет через 50.
В своем выступлении Виктор Ющенко обнародовал результаты эксперимента в Полтаве: цена строительства квадратного метра может составлять менее $500, что вдвое «доступнее» среднеполтавского метра. Эксперимент решено продолжить еще в 10 областях Украины.
Таким образом, в поле зрения политиков надежно закрепился третий, самый массовый способ решения жилищной проблемы в стране. До последнего времени государство не слишком заботилось об основной массе очередников и прочих желающих, считая достаточным изменить порядок формирования квартирной очереди. Из всех претендентов попросту выделяли две наиболее «срочных» категории: внеочередников и лиц, имеющих право на социальное жилье.
К первой категории относили граждан, имеющих согласно закону внеочередное право на улучшение жилищных условий. Это, как правило, люди небедные: чиновники, ветераны силовых структур, выписанные из-за рубежа специалисты, кавалеры звания «Герой Украины» и прочие, обеспечиваемые жильем за счет специальных правительственных или коммунальных фондов. И жильем, нужно сказать, отнюдь не «социальных стандартов». Однако в год таких претендентов, по нашим данным, возникает не более полутора тысяч. Их потребности сразу же удовлетворяются.
Малоимущих граждан с катастрофическими жилищными условиями (вторая категория) сегодня гораздо больше – около 600 тысяч. Это многодетные семьи, инвалиды, сироты, чернобыльцы, погорельцы, беженцы, а также несправедливо осужденные и реабилитированные граждане Украины. Их «особая» очередь также сравнительно быстро тает: бесплатно или за символическую плату таковые обеспечиваются дешевым социальным жильем из специально сформированного государственного жилого фонда. Владельцами квартир они, как правило, не становятся: социальное жилье не подлежит обмену, продаже и наследованию.
Остальные очередники и молодые семьи как раз и составят многочисленную социальную базу проекта "Доступное жильё". Глава государства заявил, что реализация программы возможна только при согласованных действиях госаппарата, местной власти, коммерческих банков и самих заказчиков.
Схема проста и идиллична: строители строят по контролируемым «сверху» невысоким расценкам, местные власти бесплатно предоставляют землю и обеспечивают подвод инженерных коммуникаций, банки же под госгарантии выделяют недорогие кредиты (по разным данным – от 4 до 8% годовых). Таким образом, земля и коммуникации составят до 1/3 необходимых средств, остальные 2/3 – льготные кредиты от банковской системы.
Проект Юлии Тимошенко ещё заманчивее: для получения жилищного кредита не нужно будет платить первый взнос, и это при 4-6% годовых!
Скептикам пани Премьер ответила: "Я привыкла воплощать фантастические вещи".
На развитие этой системы из госбюджета 2008 года уже выделены 2,7 млрд. грн. из расчетных 4,5 млрд.
Критика с обеих сторон
Независимые эксперты называют программу началом президентской избирательной кампании и говорят о нереальности столь грандиозных планов.
В разговоре с нашим корреспондентом заместитель директора одной из киевских строительных компаний Виталий Гришутин выразил встревоженность известием об усилении госконтроля за расценками. «Кроме того, - заявил он, - возникает сомнение, выдержат ли местные бюджеты, за счёт которых планируется подведение коммуникаций и землеотвод».
Экономисты и представители парламентской оппозиции приводят другие возражения: учел ли Президент, на сколько возрастает при этом база для коррупционных схем? И сколько граждан сможет реально воспользоваться такой сказочной льготой при всей сложности административной увязки государственной комиссии, местной власти и банковской системы, учитывая прямое противодействие со стороны строительных организаций, чьи мощности в Украине и без того недостаточны? Сколько таких счастливчиков тут же выставят свою квартиру на продажу за реальную, конечно же, цену? И наконец, какой заслон нужно ставить недобросовестным инвесторам, вложившим в строительство собственные, хоть и не столь крупные средства. Очевидно, выкупать у владельцев такие квартиры сможет лишь второй соинвестор – государство. А это еще одна не рыночная система – база для коррупции, а главное, значительное препятствие на пути создания цивилизованной системы налогообложения недвижимости.
Подвергается критике программа и из рядов пропрезидентской фракции. Как заявил народный депутат от "Нашей Украины " Владимир Поляченко: «Лишь семьи с душевым доходом от 2,5 тыс. грн смогут взять кредит в коммерческом банке для приобретения жилья по президентской программе. Лишь семьи с таким доходом и выше смогут выплачивать кредит коммерческому банку. Прежде всего, потому что стоимость работ слишком высока. Ведь не связанные со строительством расходы достигают 42% от себестоимости».
По его словам, "накрутки" возникают у строителей, т. к. они вынуждены платить разнообразные отчисления в местные бюджеты, которые устанавливает местная власть. Себестоимость жилья может значительно снизиться только в том случае, если отчисления на строительство коммуникаций и развитие социальной инфраструктуры будут возложены на местный бюджет.
Как оно на практике
В то же время Виктор Ющенко обратился к представителям местных органов самоуправления с призывом «осознать свою ответственность по реализации программы» и создать соответствующие рабочие группы на местах. Ответ на этот призыв последовал тут же, до утверждения программы парламентом и выхода подзаконных разъясняющих актов. Так, мэр Запорожья Евгений Карташов на свой страх и риск предпринял реальные шаги к ее реализации «в одном отдельно взятом» городе, где в квартирной очереди числятся 40 тыс. человек. Его распоряжением под строительство доступного жилья зарезервировано около 100 га земли.
Инициировал Городской голова и ревизию очереди, постановив определить среди особо нуждающихся в жилье лиц, способных взять банковский кредит и внести до 70% их стоимости. Таковых, по нашим данным, на сегодняшний день не нашлось.
Второе разочарование ждало предприимчивого мэра на специальной встрече с представителями Запорожского домостроительного комбината, Александровской строительной корпорации, строительных компаний "Арсенал" и "Константа". По их единогласному определению, цена доступного жилья в Запорожье не будет ниже $800 за кв. метр без отделочных работ. Имея в виду подорожание стройматериалов в конце текущего года, цена метра приблизится к $1000. А это – практически сегодняшняя стоимость среднекачественной квартиры в городе.
Похоже, без прямой законодательной директивы строителям и банкам, разница между стоимостью «доступного» и обычного квадратного метра стремится к нулю.
Мысли вслух
Итак, реальна ли программа «Доступное жилье» и будет ли оно дешевым? С таким вопросом мы обратились к нескольким экспертам.
Евгений Атаманенко, ведущий специалист по продаже недвижимости ГК "Планета Оболонь":
- Во-первых, не будет никакого удешевления жилья, потому что реально речь идет только о дешевых кредитах. А это совсем не значит, что будет дешевым покупаемое жилье. Уменьшение себестоимости тоже возможно, но это не быстрый процесс, потому что коснется это начинающегося строительства, доля которого на рынке в ближайшие годы останется мизерной.
Константин Новицкий, президент Ассоциации риэлтеров Одессы и Одесской области:
- При наличии определённых средств всё выполнимо. Но на сегодняшний день недостаточно финансов, которые действительно массово обеспечили бы страну доступным жильём.
Юрий Мирошниченко, народный депутат (ПР):
- Это вызов для украинской власти. Нам нужно уменьшить себестоимость жилья, тогда можно будет требовать и от застройщиков снижения цен. А Президент и Премьер сосредоточились на экономических механизмах, просто позволяющих оплачивать существующие счета застройщиков.
Андрей Ермолаев, президент Центра социальных исследований "София":
- Это хороший бизнес-проект под прикрытием популистской риторики и с расчётом на государственные деньги. Чтобы общество это скушало, его называют "Доступным жильём".
Эксперты единодушны: удешевить квадратный метр жилья до указанных 600 долларов можно. Но для реального сдвига в этом направлении нужно создать многочисленные государственные строительные организации и государственные банки, работающие без прибыли. Иными словами, около половины строительной отрасли нужно вывести из рыночной сферы, вновь поставив ее на «социалистические рельсы».
Со стороны это очень напоминает хрущевские компании начала 60-х. В то время, как Украина рассматривает проекты сноса старых хрущеб, политики, похоже, предлагают на их месте выстроить новые.
