Государственная регистрация договоров

Понятие государственной регистрации
С 1 января 2004 года целый ряд сделок (договоров) подлежит обязательной государственной регистрации, что является новшеством для нашего государства. Введение этого правила вызвано в значительной степени тем, что государство стремится таким образом контролировать законность содержания наиболее существенных сделок и упорядочить их заключение, поскольку требования о государственной регистрации касаются именно сделок в сфере недвижимого имущества.
Следует отметить, что до вступления в силу нового Гражданского кодекса Украины в нашем законодательстве существовало понятие «государственная регистрация прав собственности». Это понятие по-прежнему имеется в правовом поле, однако его нельзя подменять термином «государственная регистрация сделки». Это два разных правовых института, которые не могут быть взаимозаменяемыми. Порядок государственной регистрации прав собственности (на объекты недвижимого имущества) установлен Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 7 февраля 2002 г. № 7/5 (далее – Временное положение). В соответствии с пунктом 1.1 Временного положения этот документ определяет порядок регистрации таких прав и направлен на обеспечение признания и их защиты, создание условий для функционирования рынка недвижимого имущества, активизацию инвестиционной деятельности. Как указано в пункте 1.3 Временного положения, государственную регистрацию прав собственности осуществляют предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ).
Однако положение о возложении на предприятия БТИ обязанностей по регистрации прав собственности изменилось с принятием Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 г. № 1952-IV (далее – Закон № 1952). В соответствии с этим Законом государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений осуществляется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и их ограничений в составе органов государственного земельного кадастра. Поскольку Закон № 1952 в ближайшее время полноценно функционировать не будет, в его Заключительных положенияхустановлено, что до создания единой системы органов регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в составе госземкадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ.
В отличие от государственной регистрации прав собственности, предусмотренной Законом № 1952, необходимость государственной регистрации сделок установлена ГКУ. Согласно части 1 статьи 210 ГКУ сделка (договор) подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Так как перечень случаев, в которых должна осуществляться государственная регистрация сделок, не определен в какой-либо одной статье ГКУ, а содержится в разных главах и статьях кодекса, считаем необходимым перечислить такие случаи в данной публикации.
Согласно положениям ГКУ к договорам, подлежащим государственной регистрации, относятся:
• договор залога недвижимого имущества (ч. 2 ст. 577);
• договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (ч. 1 ст. 657);
• договор мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (ч. 1 ст. 716);
• договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты (ч. 2 ст. 732);
• договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество (ч. 2 ст. 745);
• договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на срок не менее одного года (ч. 1 ст. 794);,br> • договор управления недвижимым имуществом (ч. 2 ст. 1031);
• договор о замене кредитора в обязательстве, которое возникло на основании договора, подлежащего государственной регистрации (ч. 1 ст. 513);
• договор о замене должника в обязательстве, которое возникло на основании договора, подлежащего государственной регистрации (ч. 1 ст. 521).
В соответствии с действующим законодательством любой из вышеперечисленных договоров будет считаться совершенным только с момента его государственной регистрации. Статья 640 ГКУ устанавливает, что договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации – с момента государственной регистрации. На основании этой нормы можно сделать вывод о том, что до момента государственной регистрации у сторон договора не возникает каких-либо прав и обязанностей.
Таким образом, для возникновения договора необходимо соблюдение норм статьи 638 ГКУ, согласно которой договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям, и требований статьи 210 этого Кодекса, предусматривающей государственную регистрацию отдельных договоров.
Порядок государственной регистрации договоров
В соответствии с частью 2 статьи 210 ГКУ перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров, устанавливается законом. На сегодняшний день во исполнение требований этой статьи такой закон не принят. Чтобы хоть как-то вывести ситуацию с государственной регистрацией из коллапса, правительство Украины взяло на себя инициативу и приняло нормативный документ, регламентирующий государственную регистрацию сделок. Это Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный постановлением КМУ от 26 мая 2004 г. № 671 (далее – Временный порядок).
Однако, строго следуя букве закона (ч. 2 ст. 210 ГКУ), можно говорить о том, что государственная регистрация сделок должна определяться именно законом, а не постановлением КМУ. Кстати, о намерении законодателей принять соответствующий закон свидетельствует тот факт, что в постановлении КМУ определен временный характер действия этого документа. В преамбуле указывается, что утверждение Временного порядка ставит целью обеспечение реализации физическими и юридическими лицами права на признание государством сделок, в отношении которых предусмотрена государственная регистрация, до принятия Верховной Радой Украины согласно статье 210 ГКУ соответствующего закона.
Временный порядок устанавливает, что государственная регистрация сделок проводится согласно требованиям ГКУ путем внесения соответствующей информации в Государственный реестр сделок (далее – Реестр), которым является единая компьютерная база данных, содержащая информацию о сделках, подлежащих государственной регистрации. Держателем Реестра определено Министерство юстиции, обеспечивающее его ведение, администратором Реестра – государственное предприятие «Информационный центр» Минюста, отвечающее за техническое, технологическое и программное обеспечение Реестра, предоставление регистраторам доступа к нему. Регистраторами Реестра считаются государственные нотариальные конторы и частные нотариусы, которые согласно договорам, заключенным с администраторами Реестра, проводят государственную регистрацию сделок, изменений, внесенных в них, сведений об их прекращении.
Согласно Временному порядку процедура государственной регистрации сделок заключается в следующем:
• нотариус, который является регистратором Реестра, одновременно с нотариальным удостоверением договора вносит запись о государственной регистрации сделки в Реестр 1. Запись в Реестре содержит сведения о наименовании (виде) сделки, наименованиях сторон (для юридических лиц указываются наименование, местонахождение и идентификационный код согласно ЕГРПОУ, для физических лиц – фамилия, имя, отчество, постоянное место жительства и идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей), описание недвижимого имущества, в отношении которого осуществляется сделка, срок действия сделки (договора), сведения о нотариальном удостоверении сделки (информация о нотариусе, удостоверившем сделку, дата удостоверения и номер в реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка нотариальных документов), порядковый номер и дата государственной регистрации сделки в Реестре, сведения о регистраторе;
• после внесения записи в Реестр регистратор выдает сторонам договора или уполномоченным ими лицам экземпляр извлечения о внесении записи в Реестр. В таком извлечении указываются порядковый номер записи и дата государственной регистрации, сведения о сторонах сделки, описание недвижимого имущества и/или его регистрационные данные, срок действия сделки, сведения о нотариальном удостоверении сделки и о нотариусе.
Процедура государственной регистрации сделки осуществляется на платной основе. Размеры платы за внесение записи в Реестр, а также изменений в записи и выдачу извлечений установлены Приложением к Временному порядку. Согласно этому Приложению за внесение записи в Реестр, изменений в запись взимается плата в размере 17 грн. (с учетом НДС). Такая же сумма вносится лицом за выдачу ему извлечения из Реестра. При этом такие размеры оплаты установлены для регистраторов, т. е. это та плата, которую администратор Реестра взимает с нотариусов, проводящих государственную регистрацию сделок. Для сторон государственная регистрация договора обходится несколько дороже, поскольку дополнительную плату для них назначает нотариус за свои услуги и с целью компенсации собственных расходов на услуги связи.
Если плата за проведение государственной регистрации сторонами договора не внесена или внесена не полностью, нотариус отказывает в государственной регистрации сделки. Отказ о внесении записи в Реестр оформляется письменно в течение двух рабочих дней с указанием причины отказа. Если стороны договора считают отказ регистратора в государственной регистрации сделки неправомерным, они имеют право обжаловать его в судебном порядке.
Поскольку нотариус при внесении записи в Реестр не застрахован от ошибок, может случиться, что в выданном нотариусом извлечении из Реестра будет обнаружена ошибка. В таком случае стороне договора (или уполномоченному ею лицу) следует в пятидневный срок уведомить о найденной ошибке нотариуса-регистратора. Нотариус должен проверить соответствие сведений в Реестре той информации, которая указана в удостоверенном договоре. Если подтвердится факт несоответствия, нотариус бесплатно исправляет допущенную ошибку в день поступления уведомления.
Как уже упоминалось, государственной регистрации подлежат также изменения, вносимые в договор, и сведения о прекращении действия договора. Порядок государственной регистрации изменений и прекращения условий договора особо не отличается от порядка государственной регистрации самого договора. Изменения в запись в Реестре вносятся нотариусом одновременно с нотариальным удостоверением сделки, на основе которой вносятся изменения и сведения о прекращении действия сделки. Датой государственной регистрации изменений, вносимых в сделку, или сведений о прекращении ее действия считается дата и время внесения изменений в запись в Реестр.
Факт государственной регистрации сделки (договора) подтверждается извлечением из Реестра. Выдача такого извлечения происходит либо по запросу сторон договора (уполномоченных ими лиц), либо по запросу суда, органов прокуратуры, внутренних дел, государственной налоговой службы, службы безопасности и других органов государственной власти в случае, если такой запрос сделан в связи с выполнением ими полномочий, определенных законодательством. При этом предоставление извлечения сторонам договора осуществляется на платной основе, органам государственной власти – бесплатно. Извлечение выдается на специальном защищенном бланке установленной формы, заверяется подписью нотариуса и скрепляется печатью. Согласно Временному порядку регистратор может отказать в выдаче извлечения только при наличии одной из двух причин:
• в запросе отсутствуют, не полностью, нечетко или неразборчиво указаны номер записи в Реестре, сведения о сторонах сделки, описание недвижимого имущества, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;
• отсутствует документ о внесении платы за предоставление извлечения или плата внесена в неполном объеме.
Отказ в выдаче извлечения оформляется в письменном виде в течение двух рабочих дней с указанием причины отказа. Однако отказ нотариуса в предоставлении информации о регистрации сделки (в выдаче извлечения) не по указанным выше основаниям может быть успешно обжалован в суде.
Согласно пункту 4 Временного порядка порядок ведения Реестра определяется Министерством юстиции Украины. Во исполнение этого требования приказом Минюста от 18 августа 2004 г. № 86/5 была утверждена Инструкция о ведении Государственного реестра сделок (далее – Инструкция). Таким образом, со дня принятия Временного порядка до вступления в силу Инструкции отсутствовали правовые механизмы осуществления государственной регистрации, поэтому регистрация соответствующих договоров в указанный промежуток времени не проводилась. Дальше рассмотрим, с какими последствиями связано неосуществление государственной регистрации сделок.
Последствия нарушения требования о госрегистрации
Требование о государственной регистрации сделок существует с 1 января 2004 года, однако, как уже было отмечено, его реализация стала возможной только со дня вступления в силу Временного порядка и Инструкции.
Таким образом, последствия нарушения требования о государственной регистрации сделки можно дифференцировать так:
• последствия нарушения нормы о государственной регистрации договора, заключенного до вступления в силу указанных нормативно-правовых актов (январь – август 2004 г.);
• последствия нарушения нормы о государственной регистрации договора, заключенного после вступления в силу Инструкции (сентябрь 2004 г.).
В первом случае говорить о существовании каких-либо серьезных последствий не приходится. Нормы ГКУ, предусматривающие государственную регистрацию определенных договоров, по сути, были невыполнимыми: отсутствовал механизм их реализации, в связи с чем проведение государственной регистрации договора было невозможным. А наказывать стороны договора по причине отсутствия норм, которые должны развивать общие, декларативные предписания законодательства, по мнению автора, несправедливо и неправомерно. К тому же на основании отсутствия специальных норм можно утверждать, что действия сторон договора соответствовали требованиям законодательства, действующего в момент их совершения.
Во втором случае последствия несоблюдения нормативного требования о государственной регистрации оказываются очень серьезными. Было бы неправильно утверждать, что договор, заключенный без государственной регистрации, считается недействительным. Статьей 203 ГКУ установлены шесть общих требований, соблюдение которых необходимо для действительности сделки:
• содержание сделки не может противоречить нормам ГКУ, других актов гражданского законодательства, а также моральным основам общества;
• лицо, совершившее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности;
• волеизъявление участника сделки должно быть свободным и соответствовать его внутренней воле;
• сделка должна совершаться в форме, установленной законом;
• сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею;
• сделка, совершающаяся родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.
Статьей 215 ГКУ предусмотрены основания для недействительности сделки в случае нарушения любого из вышеуказанных требований (кроме требования о несоблюдении формы сделки). Нарушение предписания о государственной регистрации сделки не является нарушением содержания сделки и не подходит ни к одному из других нарушений общих требований, соблюдение которых необходимо для действительности сделки. Поэтому не усматривается оснований для признания сделки (договора) недействительной.
Из анализа положений ГКУ (ст. 210, 640) следует, что договор, подлежащий государственной регистрации и не внесенный в Реестр, считается незаключенным. В отличие от ситуации признания договора недействительным, действующее законодательство четко не определяет правовые последствия признания договора незаключенным. Судебная практика показывает, что одним из последствий незаключенности договора является невозможность судебной защиты сторонами своих прав, вытекающих из договора, признанного незаключенным. Например, признание договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным означает отсутствие не только предмета договора, но и соответствующих прав и обязанностей сторон.
Однако судебная перспектива защиты своих прав у сторон договора все же имеется. Например, продавец может обратиться в суд на основании статьи 1212 ГКУ, в соответствии с которой лицо, приобретшее имущество или хранящее его у себя за счет другого лица без достаточного правового основания (безосновательно приобретенное имущество), обязано вернуть это имущество.
О неприятных последствиях, установленных для сторон незаключенного договора, можно также говорить, анализируя часть 4 статьи 334 ГКУ. Согласно данной статье, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Так как с фактом государственной регистрации договора об отчуждении недвижимого имущества ГКУ связывает момент приобретения права собственности на него, то договоры об отчуждении не могут считаться заключенными, поскольку и право собственности на недвижимость не считается таким, что перешло к новому собственнику.
Уделим внимание и правовым последствиям нарушения нормы о государственной регистрации права собственности.
Согласно статье 3 Закона № 1952 сделки с недвижимостью совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с этим Законом. При этом право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, приобретенные согласно действующим нормативно-правовым актам до вступления в силу Закона № 1952, государством признаются. Таким образом, неосуществление государственной регистрации права собственности делает невозможным заключение и исполнение последующих договоров в отношении этого недвижимого имущества.
Алексей Домашенко