Институциональный инвестор уйдет в регионы
Общая стоимость заключенных в 2007 г. инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости, по оценке операторов, составила около $1 млрд. 70% из них пришлось на Киев. В 2008 г. в столице объем сделок будет значительно ниже, а институциональные инвесторы уйдут в регионы. Потому что, как говорят эксперты, покупать в Киеве уже нечего.
Пришли иностранцы
Действующий бизнес на объектах недвижимости покупают не спекулянты, а те, кто зарабатывает на владении большим количеством недвижимости. Заключением инвестиционных сделок, как правило, занимаются институциональные инвесторы — международные инвестиционные, страховые и пенсионные фонды. Они покупают готовые торговые или офисные центры с высоким уровнем заполняемости и заключенными с арендаторами долгосрочными арендными договорами. Такие объекты приносят их владельцам гарантированный поток арендных платежей.
По словам генерального директора компании «Concord Development» Валерия Кирилко, в 2007 г. большинство объектов проданы по достаточно высокой цене — с уровнем доходности 9%, при среднерыночной по Украине — 10-12%. «Это говорит о том, что у иностранцев деньги дешевле, чем у украинских инвесторов, и о том, что они это покупали не для перепродажи, а для того, чтобы достичь стратегической цели, — владеть объектами в Украине»,— говорит господин Кирилко.
Директор КУА «Финком эссет менеджмент» Павел Ружицкий отмечает, что интерес иностранных инвесторов к коммерческой недвижимости Украины основан на общем снижении экономических рисков и нивелировании влияния на бизнес рисков политических. В таких условиях инвесторы готовы дольше ждать окупаемости вложений: «Если раньше инвестиции окупались в течение 7 лет, то сегодня — в течение 9-10 лет. Риски снизились, поэтому инвесторы готовы получать меньшую доходность».
Заполнение новых объектов качественными арендаторами — солидными компаниями, которые гарантируют стабильные арендные платежи, — вызвало интерес институциональных инвесторов. В результате владельцам зданий начали поступать такие предложения, от которых сложно отказаться, и объекты начали активно продаваться. Некоторые объекты были проданы по несколько раз.
Удивительные сделки
Пик инвестиционных сделок в Украине пришелся на 2007 г., когда были полностью завершены или близки к этому транзакции крупных качественных объектов коммерческой недвижимости. В 2005-2006 гг. многие из таких объектов еще не были готовы к продаже. Кроме того, к продаже не были готовы и их владельцы — украинские финансовые и девелоперские структуры, которые рассчитывали самостоятельно вести бизнес в построенном здании.
Как отмечают эксперты компании Colliers International, большинство сделок совершалось на рынке офисных помещений со средней ставкой доходности около 10%. Активность инвесторов в других сегментах рынка была не такой высокой, главным образом из-за недостатка объектов и высоких рисков, которыми сопровождается украинский бизнес в сфере недвижимости. По оценке Валерия Кирилко, все сделки в 2007 г. «были интересными и даже знаковыми», но особенно это касалось продажи ТЦ «Глобус», бизнес-центров «Айсберг» и «Подол-Плаза».
Изюминка транзакции ТЦ «Глобус» заключалась не в высокой цене — $200 млн., а в том, что его купили. «Это как купить Кремль. Никто даже не подозревал, что «Глобус» кто-то выставит на продажу»,— говорит господин Кирилко. Информация о готовящейся сделке тщательно скрывалась, а ее участники всячески от нее открещивались. Тем не менее, по информации участников рынка, под контроль нового собственника «Глобуса» — британского фонда London & Regional Properties — перешли БЦ «Подол Плаза», ТЦ «Магеллан» и складские помещения «Андакта» под Киевом.
Продажа БЦ «Подол Плаза» тоже заинтересовала рынок тем, что она состоялась. По словам операторов рынка, продать объект было трудно: он построен несколько лет назад, и его характеристики по ряду параметров уже не отвечают присвоенному ему тогда классу «А». Но хорошая управляющая компания и правильная концепция бизнес-центра позволили продать центр по хорошей цене — около $50 млн.
В сегменте гостиничной недвижимости приход иностранцев осуществляется несколько иначе: иностранные гостиничные сети входят в проект на стадии проектирования и следят за тем, чтобы построенный объект отвечал требованиям именно этой сети. «Говорить о классических инвестиционных сделках в сегменте гостиничной недвижимости нельзя»,— считает руководитель отдела аналитики компании DEOL Partners Олесь Романишин.
Тем не менее в этом сегменте также были сделки, которые удивили рынок. Особенно отличилась гостиница «Ривьера», скандальное строительство которой на Подоле в свое время запрещали практически все государственные органы. Гостиница была продана дважды: в первый раз за $40 млн., во второй раз — за $60 млн.
Национальные особенности инвестора
Некоторые аналитики считают, что на украинском рынке недвижимости инвестиция — это неудавшаяся спекуляция. Поэтому основные украинские ФПГ пока не становятся институциональными инвесторами. Украинский бизнес не боится заключать сделки по покупке строящихся проектов, земельных участков и строить самостоятельно. Девелоперские проекты позволяют заработать гораздо больше, чем покупка готового бизнеса: проект можно купить на $5 млн., а продать за $50 млн. Правда, риски при этом довольно высокие — проект может так и остаться проектом. Классический пример: ТРЦ «Троицкий» на площади перед НСК «Олимпийский», в который вложено более $100 млн.
Украинские девелоперы становятся хорошими поставщиками проектов для инвестиционных фондов и иностранных инвесторов. Спекулятивные сделки украинских девелоперов позволяют при вложении в проект $500 за 1 кв. м получить уже по $2 тыс. за 1 кв. м.
Практика показала, что компании рано или поздно определяют свою стратегию: заниматься девелопментом или долгосрочно владеть объектом. Как правило, точка выхода или смены владельца — это около 5 лет после ввода объекта в эксплуатацию. Объекты выставляются на продажу в тот момент, когда они показывают стабильную прибыль, арендные ставки достигают максимума, а все кредитные деньги возвращены. Иногда рыночная ситуация складывается так, что спекулятивную сделку с хорошей выгодой можно провести раньше: на этапе ввода объекта в эксплуатацию или сразу после его сдачи в аренду. Такая стратегия характерна для рынков, где существует дефицит объектов.
Дефицит толкает институциональных инвесторов на покупку объектов по завышенным ценам. Позволить себе такое могут, главным образом, только иностранцы, которые привлекают более дешевые, чем в Украине, финансовые ресурсы. В то же время более низкие вложения на этапе проекта, участка, или фазы незавершенного строительства, характерные для украинских девелоперов, требуют от них собственных денег: банки не хотят кредитовать проекты.
Директор КУА «Финком эссет менеджмент» Павел Ружицкий говорит, что украинские инвесторы, как правило, при покупке земли используют принцип расчёта определённым количеством площадей объекта недвижимости, который будет построен на этом участке, а иностранные инвесторы расплачиваются живыми деньгами — им не интересно в будущем владеть только частью объекта. Кроме того украинские инвесторы не хотят передавать управление объектом в руки управляющей компании, что чаще всего делают иностранные институциональные инвесторы: «Украинские ФПГ не хотят терять контроль над объектом»,— говорит господин Ружицкий.
Наблюдатели прогнозируют, что инвестиционные сделки будут все больше заключаться в регионах. В частности, среди пионеров региональных инвестиций называют австрийскую компанию ECO Business-Immobilien AG и итальянскую King Cross Group. Среди возможных сделок, которые произойдут в ближайшее время, называют возможную покупку Fozzy Group сети «Буми-маркет» и продажу сети супермаркетов «Наш край», к которой уже сейчас проявляет интерес ряд украинских ритейлеров.
Мнения экспертов
Сергей Король,
начальник коммерческого управления ОАО «НЕСТ»:
— Во всем мире девелоперский бизнес развивается по пути продажи. Продажи готовых объектов — офисных и торговых центров — говорят о том, что рынок становится более профессиональным и что продукты востребованы крупными западными инвесторами. Если речь идет о покупке готового БЦ, то мне сегодня не известны случаи, когда цены завышались необоснованно. Условия, которые связаны с продажей бизнеса, а не квадратных метров, все взвешены. Сегодня ставка капитализации, по которой продают торговые центры,— 9-9,5%. Это подтверждается всеми экспертами, в том числе — международными. Если западный инвестор принял решение о вхождении на рынок и имеет определенные сроки освоения денег, ему придется заниматься девелоперскими проектами. Если нет продукта, его нужно создавать. Западному инвестору сложно самостоятельно заходить на рынок, он не знаком с трудностями, связанными с бюрократией и проволочками. Сегодня многие иностранцы предпочитают заходить на рынок с украинскими компаниями. Существует очень много таких тандемов.
Леся Чепега,
заместитель директора по стратегическому развитию компании UDG:
— Несмотря на динамику инвестиционных сделок, большинство покупок вследствие все еще небольшой альтернативы происходит по завышенной цене. Оценить многие инвестиционные сделки в денежном эквиваленте, к сожалению, не представляется возможным, так как для достоверной оценки, пусть даже с большим ценовым диапазоном, нет всех исходных данных, и такая работа связана со значительными затратами на сбор и обработку информации. Фактором активности рынка инвестиционных продаж является существенное увеличение новых качественных проектов коммерческой недвижимости. Ранее инвесторы неохотно соглашались на приобретение целостных объектов из-за отсутствия успешных и продуманных проектов, не имеющих препятствий с юридической точки зрения. Относительно сделки по ТЦ «Магеллан», по сообщениям наших аналитиков, она могла быть проведена, однако ряд источников опровергает такую продажу, информация является конфиденциальной, и этот факт могут подтвердить исключительно участники самой сделки.
Павел Ружицкий,
директор КУА «Финком Эссет Менеджмент»:
— В Украине существует большой дефицит качественного предложения, а новые объекты практически не конкурируют между собой. Вместе с тем готовых к продаже новых офисных высококачественных площадей очень мало, а иностранных инвесторов не интересуют помещения ниже класса В. Спросом у институциональных инвесторов пользуются качественные офисные центры.
Украинские финансово-промышленные группы могут заработать больше не на эксплуатации готового объекта, а на девелопменте проектов. У готового бизнеса доходность для украинских ФПГ низкая, но иностранцев такая доходность вполне устраивает, так как она гарантирует минимальные риски.
Иностранцы часто не понимают принципов формирования стоимости земельных участков, поскольку тенденции формирования цен в условиях ограниченного предложения обуславливают значительную переоценку реальной стоимости любого актива. И в процессе банального торга цена может снизиться даже на 10-15%. Аргументом, который приводят покупатели при торге, является основополагающий принцип определения стоимости земли — размер возможной доходности, которая будет получена при строительстве конкретного объекта на этом участке.
Олесь Романишин,
руководитель отдела аналитики и исследования компании DEOL Partners:
— Новые инвесторы, которые пришли в Украину, пришли в регионы. Ряд компаний уже заявили, что будут развивать крупные торговые центры в регионах. Иностранные компании, покупая участок или проект, привлекают иностранных архитекторов, разрабатывают грамотную концепцию. В результате улучшается качество объектов, развивается формат многофункциональных комплексов.
Действующий бизнес на объектах недвижимости покупают не спекулянты, а те, кто зарабатывает на владении большим количеством недвижимости. Заключением инвестиционных сделок, как правило, занимаются институциональные инвесторы — международные инвестиционные, страховые и пенсионные фонды. Они покупают готовые торговые или офисные центры с высоким уровнем заполняемости и заключенными с арендаторами долгосрочными арендными договорами. Такие объекты приносят их владельцам гарантированный поток арендных платежей.
По словам генерального директора компании «Concord Development» Валерия Кирилко, в 2007 г. большинство объектов проданы по достаточно высокой цене — с уровнем доходности 9%, при среднерыночной по Украине — 10-12%. «Это говорит о том, что у иностранцев деньги дешевле, чем у украинских инвесторов, и о том, что они это покупали не для перепродажи, а для того, чтобы достичь стратегической цели, — владеть объектами в Украине»,— говорит господин Кирилко.
Директор КУА «Финком эссет менеджмент» Павел Ружицкий отмечает, что интерес иностранных инвесторов к коммерческой недвижимости Украины основан на общем снижении экономических рисков и нивелировании влияния на бизнес рисков политических. В таких условиях инвесторы готовы дольше ждать окупаемости вложений: «Если раньше инвестиции окупались в течение 7 лет, то сегодня — в течение 9-10 лет. Риски снизились, поэтому инвесторы готовы получать меньшую доходность».
Заполнение новых объектов качественными арендаторами — солидными компаниями, которые гарантируют стабильные арендные платежи, — вызвало интерес институциональных инвесторов. В результате владельцам зданий начали поступать такие предложения, от которых сложно отказаться, и объекты начали активно продаваться. Некоторые объекты были проданы по несколько раз.
Удивительные сделки
Пик инвестиционных сделок в Украине пришелся на 2007 г., когда были полностью завершены или близки к этому транзакции крупных качественных объектов коммерческой недвижимости. В 2005-2006 гг. многие из таких объектов еще не были готовы к продаже. Кроме того, к продаже не были готовы и их владельцы — украинские финансовые и девелоперские структуры, которые рассчитывали самостоятельно вести бизнес в построенном здании.
Как отмечают эксперты компании Colliers International, большинство сделок совершалось на рынке офисных помещений со средней ставкой доходности около 10%. Активность инвесторов в других сегментах рынка была не такой высокой, главным образом из-за недостатка объектов и высоких рисков, которыми сопровождается украинский бизнес в сфере недвижимости. По оценке Валерия Кирилко, все сделки в 2007 г. «были интересными и даже знаковыми», но особенно это касалось продажи ТЦ «Глобус», бизнес-центров «Айсберг» и «Подол-Плаза».
Изюминка транзакции ТЦ «Глобус» заключалась не в высокой цене — $200 млн., а в том, что его купили. «Это как купить Кремль. Никто даже не подозревал, что «Глобус» кто-то выставит на продажу»,— говорит господин Кирилко. Информация о готовящейся сделке тщательно скрывалась, а ее участники всячески от нее открещивались. Тем не менее, по информации участников рынка, под контроль нового собственника «Глобуса» — британского фонда London & Regional Properties — перешли БЦ «Подол Плаза», ТЦ «Магеллан» и складские помещения «Андакта» под Киевом.
Продажа БЦ «Подол Плаза» тоже заинтересовала рынок тем, что она состоялась. По словам операторов рынка, продать объект было трудно: он построен несколько лет назад, и его характеристики по ряду параметров уже не отвечают присвоенному ему тогда классу «А». Но хорошая управляющая компания и правильная концепция бизнес-центра позволили продать центр по хорошей цене — около $50 млн.
В сегменте гостиничной недвижимости приход иностранцев осуществляется несколько иначе: иностранные гостиничные сети входят в проект на стадии проектирования и следят за тем, чтобы построенный объект отвечал требованиям именно этой сети. «Говорить о классических инвестиционных сделках в сегменте гостиничной недвижимости нельзя»,— считает руководитель отдела аналитики компании DEOL Partners Олесь Романишин.
Тем не менее в этом сегменте также были сделки, которые удивили рынок. Особенно отличилась гостиница «Ривьера», скандальное строительство которой на Подоле в свое время запрещали практически все государственные органы. Гостиница была продана дважды: в первый раз за $40 млн., во второй раз — за $60 млн.
Национальные особенности инвестора
Некоторые аналитики считают, что на украинском рынке недвижимости инвестиция — это неудавшаяся спекуляция. Поэтому основные украинские ФПГ пока не становятся институциональными инвесторами. Украинский бизнес не боится заключать сделки по покупке строящихся проектов, земельных участков и строить самостоятельно. Девелоперские проекты позволяют заработать гораздо больше, чем покупка готового бизнеса: проект можно купить на $5 млн., а продать за $50 млн. Правда, риски при этом довольно высокие — проект может так и остаться проектом. Классический пример: ТРЦ «Троицкий» на площади перед НСК «Олимпийский», в который вложено более $100 млн.
Украинские девелоперы становятся хорошими поставщиками проектов для инвестиционных фондов и иностранных инвесторов. Спекулятивные сделки украинских девелоперов позволяют при вложении в проект $500 за 1 кв. м получить уже по $2 тыс. за 1 кв. м.
Практика показала, что компании рано или поздно определяют свою стратегию: заниматься девелопментом или долгосрочно владеть объектом. Как правило, точка выхода или смены владельца — это около 5 лет после ввода объекта в эксплуатацию. Объекты выставляются на продажу в тот момент, когда они показывают стабильную прибыль, арендные ставки достигают максимума, а все кредитные деньги возвращены. Иногда рыночная ситуация складывается так, что спекулятивную сделку с хорошей выгодой можно провести раньше: на этапе ввода объекта в эксплуатацию или сразу после его сдачи в аренду. Такая стратегия характерна для рынков, где существует дефицит объектов.
Дефицит толкает институциональных инвесторов на покупку объектов по завышенным ценам. Позволить себе такое могут, главным образом, только иностранцы, которые привлекают более дешевые, чем в Украине, финансовые ресурсы. В то же время более низкие вложения на этапе проекта, участка, или фазы незавершенного строительства, характерные для украинских девелоперов, требуют от них собственных денег: банки не хотят кредитовать проекты.
Директор КУА «Финком эссет менеджмент» Павел Ружицкий говорит, что украинские инвесторы, как правило, при покупке земли используют принцип расчёта определённым количеством площадей объекта недвижимости, который будет построен на этом участке, а иностранные инвесторы расплачиваются живыми деньгами — им не интересно в будущем владеть только частью объекта. Кроме того украинские инвесторы не хотят передавать управление объектом в руки управляющей компании, что чаще всего делают иностранные институциональные инвесторы: «Украинские ФПГ не хотят терять контроль над объектом»,— говорит господин Ружицкий.
Наблюдатели прогнозируют, что инвестиционные сделки будут все больше заключаться в регионах. В частности, среди пионеров региональных инвестиций называют австрийскую компанию ECO Business-Immobilien AG и итальянскую King Cross Group. Среди возможных сделок, которые произойдут в ближайшее время, называют возможную покупку Fozzy Group сети «Буми-маркет» и продажу сети супермаркетов «Наш край», к которой уже сейчас проявляет интерес ряд украинских ритейлеров.
Мнения экспертов
Сергей Король,
начальник коммерческого управления ОАО «НЕСТ»:
— Во всем мире девелоперский бизнес развивается по пути продажи. Продажи готовых объектов — офисных и торговых центров — говорят о том, что рынок становится более профессиональным и что продукты востребованы крупными западными инвесторами. Если речь идет о покупке готового БЦ, то мне сегодня не известны случаи, когда цены завышались необоснованно. Условия, которые связаны с продажей бизнеса, а не квадратных метров, все взвешены. Сегодня ставка капитализации, по которой продают торговые центры,— 9-9,5%. Это подтверждается всеми экспертами, в том числе — международными. Если западный инвестор принял решение о вхождении на рынок и имеет определенные сроки освоения денег, ему придется заниматься девелоперскими проектами. Если нет продукта, его нужно создавать. Западному инвестору сложно самостоятельно заходить на рынок, он не знаком с трудностями, связанными с бюрократией и проволочками. Сегодня многие иностранцы предпочитают заходить на рынок с украинскими компаниями. Существует очень много таких тандемов.
Леся Чепега,
заместитель директора по стратегическому развитию компании UDG:
— Несмотря на динамику инвестиционных сделок, большинство покупок вследствие все еще небольшой альтернативы происходит по завышенной цене. Оценить многие инвестиционные сделки в денежном эквиваленте, к сожалению, не представляется возможным, так как для достоверной оценки, пусть даже с большим ценовым диапазоном, нет всех исходных данных, и такая работа связана со значительными затратами на сбор и обработку информации. Фактором активности рынка инвестиционных продаж является существенное увеличение новых качественных проектов коммерческой недвижимости. Ранее инвесторы неохотно соглашались на приобретение целостных объектов из-за отсутствия успешных и продуманных проектов, не имеющих препятствий с юридической точки зрения. Относительно сделки по ТЦ «Магеллан», по сообщениям наших аналитиков, она могла быть проведена, однако ряд источников опровергает такую продажу, информация является конфиденциальной, и этот факт могут подтвердить исключительно участники самой сделки.
Павел Ружицкий,
директор КУА «Финком Эссет Менеджмент»:
— В Украине существует большой дефицит качественного предложения, а новые объекты практически не конкурируют между собой. Вместе с тем готовых к продаже новых офисных высококачественных площадей очень мало, а иностранных инвесторов не интересуют помещения ниже класса В. Спросом у институциональных инвесторов пользуются качественные офисные центры.
Украинские финансово-промышленные группы могут заработать больше не на эксплуатации готового объекта, а на девелопменте проектов. У готового бизнеса доходность для украинских ФПГ низкая, но иностранцев такая доходность вполне устраивает, так как она гарантирует минимальные риски.
Иностранцы часто не понимают принципов формирования стоимости земельных участков, поскольку тенденции формирования цен в условиях ограниченного предложения обуславливают значительную переоценку реальной стоимости любого актива. И в процессе банального торга цена может снизиться даже на 10-15%. Аргументом, который приводят покупатели при торге, является основополагающий принцип определения стоимости земли — размер возможной доходности, которая будет получена при строительстве конкретного объекта на этом участке.
Олесь Романишин,
руководитель отдела аналитики и исследования компании DEOL Partners:
— Новые инвесторы, которые пришли в Украину, пришли в регионы. Ряд компаний уже заявили, что будут развивать крупные торговые центры в регионах. Иностранные компании, покупая участок или проект, привлекают иностранных архитекторов, разрабатывают грамотную концепцию. В результате улучшается качество объектов, развивается формат многофункциональных комплексов.
Доходность инвестиций в Украине вдвое выше, чем в Европе. Но у каждой инвесткомпании своя стратегия — управлять самим или продавать. Иностранцы опасаются проблем с собственностью, поэтому покупают готовые объекты с заключенными арендными договорами.
Анна Левченко
