Инвестирование нерезидентом (Часть 2)

Процедура получения права собственности на недвижимое имущество
После того как объект инвестирования достроен (закончен строительством) и подготовлен к эксплуатации, он принимается в эксплуатацию приемной комиссией, которая назначается соответствующим органом, утвердившим проектно-сметную документацию на строительство этого объекта. В состав приемной комиссии включаются ответственные представители эксплуатационной организации владельца объекта – глава комиссии, заказчика, генподрядчика, проектной организации. В состав комиссии могут включаться также представители других организаций, которые имеют непосредственное отношение к строительству и эксплуатации объекта.
Приемная комиссия, на основании предоставленных заказчиком и подрядчиком документов, результатов обследования выполненных строительно-монтажных работ, отраслевых нормативных документов принимает решение о принятии объекта в эксплуатацию и оформляет акт принятия в эксплуатацию объекта.
Заказчик предъявляет подписанные приемными комиссиями акты с соответствующими дополнениями в управление Государственного строительно-архитектурного контроля г. Киева для регистрации. После того, как объект принят в эксплуатацию, необходимо провести его техническую инвентаризацию.
В Киеве техническая инвентаризация нововыстроенных объектов выполняется за счет заказчика коммунальным предприятием – «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества» (далее – БТИ). На основании материалов технической инвентаризации составляется инвентаризационное дело и технический паспорт.
Срок выполнения работ по технической инвентаризации составляет один месяц. В отдельных случаях он может быть продлен приказом руководителя БТИ.
После того как БТИ подготовлены материалы технической инвентаризации и составлен технический паспорт, необходимо оформить права собственности на построенный объект и получить Свидетельство о праве собственности (далее – Свидетельство).
Согласно Положению о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, полномочия по оформлению права собственности на здания либо их части (помещения), построенные в результате инвестиционной деятельности, возложены на Главное управление коммунальной собственности г. Киева.
Для оформления права собственности и получения Свидетельства, в Главное управление коммунальной собственности г. Киева подается заявление, материалы технической инвентаризации объекта недвижимости, подготовленные БТИ, а также необходимые документы. Полные перечни необходимых документов даны в «Положении о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества».
В случае необходимости орган, который осуществляет оформление права собственности и выдачу Свидетельства, может запросить у заказчика дополнительные документы относительно объекта недвижимого имущества или его владельца.
Документы, на основании которых оформляются Свидетельства, предоставляются в оригиналах или нотариально удостоверенных копиях либо копиях, соответствие которых оригиналу проверяют и удостоверяют работники органа, который оформляет право собственности. Также документы должны быть легализированы в установленном законом порядке.
Поданные документы рассматриваются в срок не более 20 календарных дней. В случае если в процессе рассмотрения документов к заявителю возникают дополнительные вопросы, которые необходимо выяснить, ему сообщают об этом лично или в письменной форме, а срок рассмотрения документов соответственно продолжается до 45 дней.
По результатам рассмотрения предоставленных заказчиком документов орган, который осуществляет оформление права собственности, выдает приказ (распоряжение) об оформлении права собственности и выдаче свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества или направляет обоснованное письменное извещение заявителю об отказе в оформлении права собственности, в случае:
• предоставления ненадлежащим образом оформленного комплекта документов;
• наличия информации относительно наложения ареста, других ограничений на объект недвижимого имущества или спора, относительно данного объекта, в том числе судебного;
• не предоставления заявителем, на протяжении установленного для рассмотрения документов срока, объяснений (документов), запрошенных дополнительно в установленном законом порядке.
Отказ в оформлении права собственности может быть обжалован в судебном порядке.
Распоряжение недвижимым имуществом
Порядок уплаты налогов для физических лиц – нерезидентов. Физическое лицо – нерезидент не ограничено действующим законодательством Украины в распоряжении принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Он может продать такое имущество, сдать в аренду, заложить, внести в уставный фонд предприятия. Для этого ему нет необходимости регистрироваться на территории Украины субъектом предпринимательской деятельности, однако в некоторых случаях, законодательством установлены определенные требования к физическому лицу – нерезиденту, о которых будет написано ниже.
Продажа недвижимого имущества. Согласно Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц» физические лица – нерезиденты являются плательщиками налога на территории Украины в случае получения дохода с источником из Украины. Критериям дохода с источником из Украины соответствует также доход от продажи недвижимого имущества, расположенного на территории Украины. Указанный Закон содержит специальные правила определения налогооблагаемого дохода в данном случае.
Если недвижимое имущество было приобретено физическим лицом – нерезидентом после 1 января 2004 г., то налогообложение такого лица при продаже недвижимости будет следующим.
Налогообложению по ставке 26% (с 1 января 2007 г. – 30%) подлежит прибыль от продажи недвижимого имущества, которая определяется путем уменьшения дохода, полученного в результате продажи объекта недвижимости, который не может быть ниже оценочной стоимости БТИ, на сумму, уплаченную при покупке недвижимости, которая должна подтверждаться нотариально удостоверенным договором. В случае строительства недвижимости указанный доход уменьшается на оценочную стоимость такой недвижимости, рассчитанную БТИ.
В некоторых случаях сумму прибыли можно уменьшить на 10 % за каждый год владения такой недвижимостью (квартиры, дома, комнаты), начиная со второго календарного года владения имуществом.
Обратим внимание, что налог на такие доходы не может быть меньше минимальной заработной платы, установленной на 1 января года, в котором отчуждена недвижимость (на данный момент – 237 грн).
Сумма налога подлежит самостоятельной уплате перед нотариальным удостоверением договора или удерживается нотариусом, удостоверяющим сделку.
При продаже недвижимого имущества по договоренности сторон уплачивается также государственная пошлина в размере 1% от суммы договора, но не меньше 17 грн, покупатель также уплачивает пенсионный сбор в размере 1% от стоимости имущества, указанного в договоре купли-продажи.
Сдача недвижимого имущества в аренду. Закон «О налоге с доходов физических лиц» устанавливает некоторые особенности сдачи недвижимого имущества в аренду физическим лицом – нерезидентом, а именно: они имеют право сдавать принадлежащее им недвижимое имущество в аренду исключительно через учрежденное ими постоянное представительство на территории Украины или юридическое лицо – резидента, выполняющее представительские функции в отношении такого нерезидента на основании письменного договора, а если нерезидент является физическим лицом – выступает также его налоговым агентом.
Таким образом, учитывая, что физическое лицо – нерезидент не может иметь постоянного представительства на территории Украины, так как не является юридическим лицом, сдавать принадлежащее ему на территории Украины недвижимое имущество возможно исключительно через юридическое лицо – резидента (украинскую компанию). Такая компания будет являться уполномоченным лицом нерезидента, и осуществлять от его имени необходимые действия для предоставления недвижимого имущества в аренду (объем предоставленных компании полномочий определяется в заключенном с нерезидентом договоре).
Арендная плата, которую будет получать физическое лицо – нерезидент, от сдачи недвижимости в аренду является доходом с источником из Украины, который подлежит налогообложения по правилам, установленным Законом «О налоге с доходов физических лиц». Ставка налога, которая применяется к данному виду доходов нерезидентов, составляет 26% (30% с 1 января 2007 г.).
Удержание и перечисление налога в бюджет в данном случае осуществляет украинской компанией, действующей по поручению физического лица – нерезидента. Сам нерезидент не обязан осуществлять каких бы то ни было действий для уплаты налога на территории Украины.
Внесение в уставный фонд предприятия.
Физическое лицо – нерезидент имеет право внести принадлежащее ему недвижимое имущество в уставный фонд украинского предприятия. Что касается инвестирования в иностранную компанию, не зарегистрированную на территории Украины, данный вариант является возможным, однако порядок внесения недвижимости, принадлежащей физическому лицу – нерезиденту, в уставный фонд украинской компании четко не расписан, в связи с чем при его практической реализации могут возникнуть сложности.
Статья подготовлена по материалам доклада компании «Коннов и Созановский» на ІІІ Международной конференции «Недвижимость в Украине»
Продолжение в следующей части