Ипотека по-европейски

При оценке кредитоспособности российского заемщика западные банки требуют стандартный набор атрибутов: рекомендации российских банков, справки о доходах и НДФЛ за последние годы, наличие недвижимости в России. Так же, как и в России, необходимо, чтобы от зарплаты заемщика после всех трат на нужды семьи свободными оставались не менее 40% от дохода. В усредненном варианте - кредит предоставляется в размере 60% стоимости объекта под 4-6% годовых на 10-25 лет. Теоретически шансы получить кредит на покупку недвижимости имеет каждый россиянин, способный подтвердить свой достаточно высокий доход.

 

Проще всего получить кредит в Испании, на Кипре и во Франции. В Финляндии кредит на покупку дома получить сложнее, нежели на квартиру. В Португалии банки часто просят поручительство местного гражданина. В Австрии банки напрямую с иностранцами работают редко, обычно у них есть уполномоченные организации, которые проверяют кандидата и берут на себя риски. В Турции и Болгарии выдача кредитов россиянам началась совсем недавно, процедура отработана слабо, но уже есть первые прецеденты. Правда, ставки местных банков близки к российским. В Черногории ипотечный кредит непросто получить даже гражданину страны, а иностранцам он вообще не выдается. Институт отчуждения недвижимости в чьюлибо пользу по каким бы то ни было причинам здесь еще не сформировался. В странах, где кредит недоступен или его получение затруднено, застройщики нередко предлагают свои схемы рассрочки.

 

Ипотека по-болгарски

 

Сегодня на территории Болгарии ипотечные кредиты выдают МКБ Юнионбанк, СИБАНК, Банк ДСК, ОББ и Первый инвестиционный банк. Размер кредитов для иностранцев - от €5000 в Райффайзенбанке до €100 000 в МКБ Юнионбанк и €300 000 - в СИБАНКе. Если клиент имеет положительную кредитную историю, он может претендовать на 80% от суммы сделки, если нет - до 70%. Валюта кредита, как правило, евро. Для подачи заявки в банк клиенту необходимо перевести и легализовать все документы о доходах.

 

Правда, процентная ставка по кредиту в Болгарии будет примерно в полтора раза выше среднеевропейской. Собственные средства заемщика должны составлять 30% от цены сделки. Если кредитополучатель имеет положительную кредитную историю, взнос может быть уменьшен до 20% от цены сделки.

 

Кредит выдается на покупку как полностью готовых объектов, так и на этапе строительства. Освоение кредита возможно однократно или поэтапно. Льготный период - 12 месяцев. При желании кредитополучателя, в этот период оплачиваются только проценты. Возраст кредитополучателей - от 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита. Максимальный срок кредита - 20 лет, при наличии положительной истории - до 25 лет. За рассмотрение документов и оценку болгарский банк, как правило, берет €100. «Заемщику необходимо доказать минимум €10 000 чистого годового дохода, для живущих и работающих в Москве эта сумма составляет €20 000», - рассказывает Байчева Елица, представитель компании NEW ADDRESS (София). Необходимо предоставить выписку со счета, на который поступает доход, за последние 6 месяцев, заверенную банком, желательно иметь справку 2-НДФЛ или справку от работодателя, заверенную бухгалтером. Предпринимателям необходимо представить налоговую декларацию за предыдущие два года.

Ипотека по-испански

 

«Требования к документам для получения кредита в Испании очень мягкие, отказы в выдаче - редкость и в этом случае можно спокойно обратиться в другой банк», - говорит Алина Якушева, директор петербургского представительства EstateService.

 

Ставка по кредиту - одна из наименьших в Европе. Кредит берут даже те покупатели, которые располагают полной суммой для покупки объекта: в российском банке можно разместить средства под 12% годовых, а выплаты по ипотеке - 5%. Да и кредитная история в европейском банке станет положительным фактором при желании в будущем получить вид на жительство.

 

«Если средства, которыми располагает покупатель, могут быть размещены с доходностью, которая покроет все проценты по банковскому кредиту, то кредит брать выгодно. Кроме того, если покупатель имеет стабильный высокий доход, то стоит воспользоваться ипотекой», - отмечает Людмила Васильева, специалист по инвестициям компании CCR SPb. Например, покупатель с доходом от €2000 в месяц легко «потянет» кредит с фиксированной ставкой в 7% на приобретение недвижимости стоимостью в €250 000 (о том, что можно приобрести на сумму €250 000, см. «Ваш дом за рубежом» № 1 (3), февраль 2008).

 

Плавающая ставка формируется как Euribor + (0…0,75)% и пересматривается в зависимости от Euribor. Прогнозировать Европейскую меж- банковскую ставку предложения на длительный срок не представляется возможным. С 2005 года она возросла более чем в 2 раза. При этом за 2007 год практически не изменилась и даже немного понизилась. Фиксированная ставка действует в течение всего срока кредитования и, как показывает практика, устанавливается в размере до 7% годовых.

 

«Сумма кредита варьируется от 50 до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Срок кредитования от 5 до 40 лет. Выплаты по ипотеке должны быть завершены до достижения клиентом 75-летнего возраста», - рассказывает Наталья Семенова, региональный представитель MASA INTERNATIONAL. В данный момент Euribor составляет 4,6%, минимальный годовой процент по ипотеке - 5,3%. Согласно испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от ежемесячного дохода. Расходы на оформление ипотеки составляют около 3% от стоимости недвижимости. Обязательно оформление страхового полиса на приобретаемый объект, имущество и гражданскую ответственность владельца. Сумма взноса зависит от стоимости недвижимости и выбранного объема страховой ответственности.

 

Например:

- стоимость недвижимости - €150 000;

- стоимость имущества - €20 000.

- Взнос при постоянном проживании (более 9 ме- сяцев) - €280, при периодическом проживании - €350.

Ипотека на Кипре

 

Процедура покупки недвижимости в кредит на Кипре отработана, и кредитные сделки с участием российских покупателей достаточно часты - подчеркивают операторы. Правда, их данные относительно размера первоначального взноса для получения ипотеки расходятся. Очевидно, это можно объяснить тем, что многие застройщики и девелоперы предлагают комбинированные формы оплаты, сочетающие и рассрочку платежа «от фирмы», и ипотечный кредит. Чаще всего операто- ры рекомендуют обращаться в BANK OF CYPRUS и LAIKI GROUP.

 

«Если клиент покупает недвижимость через представительство компании по работе с зарубежной недвижимостью в России, то у таких компаний часто заключены договоры с кипрскими банками», - говорит Юлия Мещерякова, аналитик компании «Монвиль - Леместия Груп».

 

По словам Нины Колотовой, представителя Cybarco dlc в Санкт-Петербурге, при наличии 40-процентного начального взноса вероятность получения кредита выше. «Срок рассмотрения заявки в банке составляет 1-1,5 месяца. Кредит выдается на сумму, не превышающую 70% (чаще 60%) от цены срочной продажи недвижимости, причем эту сумму определяет независимый государственный чиновник, - говорит Нина Колотова. - Сумма кредита обычно оказывается тем выше, чем более надежны представленные банку подтверждения платежеспособности. Обычно максимальный срок ипотечного кредита - 30 лет».

 

Девелоперская компания Europe Real Estate предлагает кредит до 85% от стоимости объекта. «В нашей практике обычно бывает так. После подписания договора купли-продажи клиент оплачивает первоначальный взнос - 15% от стоимости строящейся недвижимости и 20%, если речь идет о готовом объекте. Далее юрист, уполномоченный покупателем, открывает на его имя счет в банке, регистрирует договор в Департаменте земельных угодий, подает документы на получение ипотечного кредита», - рассказывает Дмитрий Толасов, директор компании «Europe Real Estate». При условии получения кредита в швейцарских франках, ставка кредитования составит около 4% годовых.

 

Алина Якушева, директор петербургского представительства EstateService:

 

– Недвижимость в Европе чаще всего покупают все же со специализированными агентствами, которые умеют оформлять сделки именно с иностранцами и желательно именно с россиянами. Такие агентства часто имеют опыт и связи в банках, чтобы не учиться на примере клиента оформлению нужных бумаг, а идти по накатанной дороге, зная подводные камни по опыту. Тем не менее, не стоит доверять утверждениям, что, используя особые личные связи, агентство может помочь получить кредит с фантастически низкими ставками или что только с данным агентством вам предоставят кредит в той стране, где он невозможен. Агентства никогда не будут ручаться в банке за клиента и гарантировать его порядочность своими ресурсами.

 

Андрюс Буткус, директор DRJ Real Estate:

 

– С недавнего времени болгарские банки предоставляют кредиты под залог приобретаемой недвижимости не только местным жителям и гражданам стран ЕС, но и россиянам. Процентные ставки по ипотечным кредитам для иностран- ных граждан слегка завышены по сравнению со стандартными – от 8,5 до 9,5%. Болгарская ипотека востребована ирландцами, испанцами, русскими, англичанами, как правило приобретающими достаточно дорогостоящие объекты. Они рассчитывают на высокие доходы от сдачи в аренду или прибыль от последующей перепродажи, так как в целом цены на болгарском рынке еще не достигли западноевропейских цен.

 

Людмила Васильева, специалист по инвестициям компании CCR SPb:

 

- В условиях мирового банковского кризиса система ипотечного кредитования Испании сохраняет стабильность. В банках действуют без ограничений как фиксированная, так и плавающая ставки размером от 5% годовых от суммы займа. Кредит под залог приобретаемого недвижимого имущества предоставляется на сумму до 70% от оценочной стоимости недвижимости с рассрочкой погашения до 30 лет. Требования к подтверждению платежеспособности нерезидента не ужесточились. По-прежнему для получения кредита обязательным является предоставление двух документов - загранпаспорта (копии) и справки с места работы о занимаемой должности и доходе за последний год в евро на испанском языке. Условия ипотечного кредитования в Испании остаются весьма благоприятными.

 

Дмитрий Толасов, директор компании Europe Real Estate:

 

– Восемь из десяти покупателей приобретают недвижимость в кредит. Получить ипотеку в банке на Кипре может как резидент, так и нерезидент страны. Процент одобрения российских заемщиков на Кипре – до 100%. Для сравнения: в Италии – 20%, в Финляндии – 10%. Главное условие – необходимо, чтобы от зарплаты заемщика после всех трат на нужды семьи оставалось не менее 40% дохода. Первоначальный взнос составляет 15% от стоимости строящейся недвижимости, срок строительства определен для каждого объекта индивидуально. По окончании строительства вносится еще 5% от цены. Если вы приобретаете готовую недвижимость, первоначальный взнос составляет 20%.

 

Татьяна Велликок, консультант компании «Biport Realty Oy LKV» (Хельсинки):

 

– В Финляндии покупка новых квартир от застройщика с низким первым взносом – это один из возможных вариантов кредитования покупателей из России. В данном случае кредит получает не частное лицо, а кооператив, которому акционеры выплачивают свою долю. Гражданам Финляндии финские банки при покупке квартиры, как правило, дают кредит до 80% и даже до 100% стоимости, при покупке же дома или тем более дачи – максимум до 70% стоимости. В случае с российскими заемщиками все индивидуально: кредитные сделки проходят, но случаются и отказы. Если же вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то шансы стать заемщиком кооператива значительно выше, чем при обращении в банк.

 

Галина Лукина, генеральный директор АН «Санкт-Петербург»:

 

– Получить кредит на покупку недвижимости за рубежом может любой российский гражданин, не имеющий проблем с законом у себя на родине и способный предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность. В одних странах (Испания, Кипр) потребуют лишь ваш паспорт, и даже не всегда справку о заработной плате. В других сбор документов может растянуться на несколько месяцев. В Англии и Германии банки могут потребовать «кредитную историю» из российских банков, подтверждение наличия недвижимости на территории России и/или в других странах, объяснение «происхождения» денег клиента, диплом о высшем образовании и т. д. С другой стороны, это не такие уж большие препятствия в сравнении с перспективой стать обладателем недвижимости в выбранной стране за ее же деньги.