Ипотека: равнение на север

И в 2008-2009 гг. специалисты прогнозируют их существенное увеличение — решающую роль сыграет подготовка страны к Евро-2012, а также дефицит торговых площадей, который, по мнению экспертов, наблюдается в Киеве, Чернигове и близлежащих городах.

 

Как и прогнозировали специалисты год назад, главной движущей силой на рынке коммерческой недвижимости в минувшем году стал столичный регион. «Общие объемы финансирования строительства коммерческой недвижимости в 2007 г. выросли в среднем на 40%. В Киеве и области этот показатель по различным направлениям кредитования составил от 37 до 75%», — сообщил директор казначейства ВАТ КБ «Хрещатик» Алексей Козырев. На второе место после столицы эксперты ставят Чернигов с приростом по общим объемам финансирования в 35%, третье — Ровно (28%). За ними идет Житомир (22%), Сумы (15%) и Нежин (12%). Львиная доля кредитных вложений пришлась на гостиничные центры (35%) и складские помещения (40%), за ними следуют предоставление заемных средств на возведение многофункциональных центров (10%), а также торгово-развлекательных и офисных центров (15%).

 

У «малышей» шансов больше

 

Острая конкуренция на банковском рынке в северном регионе (здесь сосредоточено около 120 банков), позволяла застройщикам выбирать кредитную программу, в рамках которой будет финансироваться строительство. Настоящей модой стала работа в рамках программ, рассчитанных на малый и средний бизнес. «Исходя из нашей специфики проектов по финансированию МСБ, для нас наиболее привлекательными являются офисные центры, гостиницы и складские помещения. Менее интересны торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы, так как эти проекты предполагают большие бюджеты и, как правило, требуют привлечения различных источников финансирования», — рассказала руководитель отдела развития кредитования бизнес клиентов «ПроКредит Банка» Наталья Антонив. В прошлом году многие банки развернули широкомасштабные программы под проекты среднего уровня, так что застройщики этого формата не оказались обойденными вниманием. Главным их достоинством стало рекордное снижение ставок: гривневые займы подешевели на 3-4% годовых (до 14-15%), долларовые — на 1-2% годовых (до 12-12,5%), евро на 0,3-0,4% годовых (до 11,6%). Существенно была увеличена и длина кредитов.

 

«Например, максимальный срок для займов на приобретение недвижимости у нас вырос с 10 до 15 лет, а для кредитования основных средств — достиг 7 лет, а в некоторых случаях и 10 (средний срок по рынку в 2006 г. — 3-5 лет)», — рассказала г-жа Антонив.

 

Постепенно банкиры стали брать на себя большую долю финансирования проекта. «Размер минимального первоначального взноса, скажем, для кредитов был уменьшен с 15 до 10% стоимости проекта. Также мы оптимизировали параметры кредитных продуктов под конкретные нужды малых и средних предприятий», — отметил начальник управления корпоративного бизнеса одного из банков. Финучреждения даже занялись пакетированием услуг под разного рода бизнесы. «Например, наш банк предлагает представителям малого и среднего бизнеса более 15 кредитных продуктов, среди которых каждый может найти оптимальное для себя предложение», — поведал директор департамента продаж малому и среднему бизнесу банка «Надра» Валентина Волошко. При этом, по словам экспертов, на рынке не происходило сколько-нибудь существенного ужесточения финансовых требований к заемщикам. И — что очень важно — банки наконец-то научились в короткие сроки рассматривать кредитные заявки: 3-7 дней в зависимости от проекта.

 

Крупнокалиберная классика

 

Если при финансировании небольших построек упор делался на программы, рассчитанные на малый и средний бизнес, то для кредитования многофункциональных и торгово-развлекательных центров нередко приходилось задействовать сразу несколько банков. Ведь случалось так, что одно отдельно взятое финучреждение просто не могло себе позволить масшатабное кредитование, хотя сами проекты и представляли большой интерес. «В Киеве наиболее привлекательным сегментом коммерческой недвижимости являются торговые объекты. Спрос на качественные торговые площади по-прежнему растет, как и растет покупательская способность населения. Объекты торговой недвижимости по сравнению с остальными коммерческими быстрее окупаются: достаточно 4 года (в лучшем случае) и 7 лет (в худшем), что и делает этот сегмент еще более привлекательным после жилого строительства. А если учесть, что на рынке Киева в 2007 году введено всего 4 качественных больших торговых центра общей площадью около 420 тыс. кв. м. (КОМОD, «Материк», «Одиссей», «О`кей»), то привлекательность как для инвесторов, так и для банков еще больше повысится», — рассказал президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский.

 

При реализации объемных программ к застройщикам предъявлялись уже ставшие классикой условия. «Минимальный первоначальный взнос собственными средствами должен был составлять не менее 15% стоимости объекта, а срок кредитования достигал 15 лет. При этом процентная ставка по займам в долларах находится на уровне 12-14,5%, в гривне — 14,5-18,5%, в евро — 10-12,5%», — сообщил Алексей Козырев. От застройщика при этом требовалось иметь прибыльный баланс и купленную земельную площадку, а также хорошую репутацию на рынке.

 

Недостижимая длина

 

Несколько ухудшиться условия классического банковского кредитования могут во второй половине 2008 года. Переполох на кредитном рынке начался еще в феврале, с появлением постановления Нацбанка №458, которое тот начал вынашивать еще осенью прошлого года. Регулятор подошел издалека и пересмотрел расчет одного из основных финансовых нормативов подопечных — адекватности капитала. Он является основным индикатором для банка в кредитовании: рассчитывается делением капитала на активы (показатель не может падать ниже 10%) и выстраивает четкую зависимость: чем больше кредитует финучреждение, тем в больших объемах акционерам приходится вкладывать средства в свое «детище». Как только владельцы перестают это делать, банку приходится сворачивать предоставление займов. Нарушать это правило мало кто решится — за проступки такого рода Нацбанк может не просто наложить крупный штраф (до 1% уставного капитала), но и вовсе отозвать лицензию, которую впоследствии будет очень сложно вернуть.

 

Новая методика расчета пресловутого норматива напрямую привязывается к выдаче финансистами долгосрочных кредитов. Если банк не может подтвердить регулятору, что он имеет надежные источники привлечения длинных средств, то ему приходится засчитывать в адекватность капитала не 100% выданного займа, а 150% — и, по сути, на существующий капитал он сможет выдать наполовину меньше кредитов и значительно меньше заработать на этом. «Банки сегодня берут на себя неоправданно большие риски. Они привлекают депозиты от населения, как правило, сроком до одного года и, не имея долгосрочной ресурсной базы, выдают кредиты на 20-25 лет. При этом регулярно, что называется, перехватывают — постоянно перекредитовываются (как только пойдут невозвраты, у банков возникнут серьезны финансовые проблемы). У нас не может не вызывать опасения данная ситуация, и мы с ней боремся», — пояснил жесткие меры первый заместитель председателя Нацбанка Анатолий Шаповалов.

 

Главными же пострадавшими, как водится, станут, потребители финансовых услуг, у которых вскоре начнут появляться проблемы с получением долгосрочных кредитов (свыше 1-2 лет). «В корпоративном секторе пострадают компании, претендующие на займы, связанные с обновлением основных фондов, модернизацией предприятий и капитальным строительством. Обычно такого рода кредиты предоставляются сроком на 3-10 лет», — отметил Алексей Козырев. Эксперты сегодня допускают едва ли не двукратное уменьшение кредитных сроков до конца 2008 г.

 

Ценные бумаги в моде

 

Очень популярными в северном регионе в 2007 г. были так называемые ценнобумажные схемы финансирования строительства. На сегодняшний день специалисты выделяют два вида инвестфондов, инвестирующих средства в отечественную недвижимость. «Наиболее популярный метод работы на строительном рынке состоит в том, что фонды скупают целевые облигации (их выпускают для конкретной цели — возведения того либо иного объекта) у застройщика и тем самым обеспечивают финансирование строительства на первоначальном этапе, — рассказал советник председателя правления ОАО АБ «Укргазбанк» Александр Охрименко. — Это позволяет строителям решить проблему первичных инвестиций в объект, а венчурные фонды одновременно с тем получают инструмент для проведения финансовых операций. По мере завершения строительства инвестфонды продают целевые облигации и тем самым компенсируют свои затраты и получают спекулятивную прибыль. По оценочным данным на рынке финансирования строительства недвижимости сегодня активно работают порядка 30 венчурных фондов». Они управляются компаниями по управлению активов (КУА). Второе направление работы фондов —непосредственное финансирование строительства посредством прямого кредитования застройщика. В этом случае инвестфонд выкупает часть доли застройщика и осуществляет его кредитование по конкретным строительным объектам. После завершения строительства застройщик реализует недвижимость, рассчитывается за полученные кредиты и выплачивает проценты за их использование.

 

Специалисты утверждают, что до сих пор на отечественном рынке существует крайне мало капитализированных фондов со сколько-нибудь значимыми активами. Многие приписывают недостаток зачаточному состоянию этого бизнеса в нашей стране. «По моей информации, реально работающих инвестфондов, вкладывающих средства в украинский рынок недвижимости в объемах, которые можно назвать инвестициями (вложения до $3 млн для нашего рынка — несущественны) чуть более десятка. Большинство из них либо созданы при крупных структурах или банках, специализирующихся на работе с ценными бумагами, как с украинским капиталом, так и имеющих значительные вливания со стороны западных инвесторов (например «УкрСиббанк», «Сократ», «Драгон Капитал»)», — рассказали в одном из столичных КУА.

 

Фонды могут черпать средства из двух основных источников. Первоначальный — от создателей в виде уставных капиталов, а уже затем — от инвесторов. В последнее время финансисты стараются не ограничиваться лишь приобщением клиентов-юридических лиц, а потому все чаще в ряды пайщиков привлекаются и рядовые граждане. Инвестфонд может работать как исключительно с «узким кругом», например работниками отдельно взятой финансово-промышленной группы, так может и не делать никаких исключений — и быть публичным. Дальше все зависит от политики фонда по части вливаний — чем меньшим он установит размер минимального взноса, тем шире будет круг частных инвесторов, которые смогут стать потенциальными вкладчиками. Взносы инвесторов могут быть оформлены по-разному: инвестфонды могут выпускать и размещать среди них сертификаты, облигации либо акции. Главное преимущество таких вложений — это их доходность.

 

Технически застройщику не так уж сложно привлечь средства инвестфонда. Для этого достаточно выйти на публичный рынок с выпуском, скажем облигаций (или сертификатов). Их выпускают на сумму средств, в которых нуждается девелопер. По этим ценным бумагам должна предлагаться пристойная доходность — не меньше того, чтобы фонды могут заработать на рынке государственных либо корпоративных облигаций, но в то же время не больше спекулятивных заработков на торгах акциями. На сегодняшний день этот коридор укладывается в 9-17% годовых. По большому счету, цена зависит от того, насколько раскручено имя застройщика и его репутации на рынке. Значительно проще привлекать средства девелоперам, имеющим связи в финансовых кругах. Они могут быть партнерами либо «родственной» структурой (иметь общих владельцев). Одна из схем работы — это создание фондов, которые специально создаются для определенных инвесторов и подразумевают частное размещение инвестиционных сертификатов среди заранее определенных юридических лиц. Поскольку инвестиционный фонд—очень удобный и гибкий механизм, цели его использования могут быть самые различные: от распределения прибыли среди инвесторов до использования фонда в качестве структуры, в которой концентрируются и распределяются финансовые потоки всех предприятий одного владельца.

 

Привлечение фонда в данном случае позволяет эффективно использовать финансовые ресурсы всей группы предприятий для получения максимальной прибыли. При продаже своих ценных бумаг на рынке застройщик берет на себя риск неразмещения либо размещения ЦБ не в полном объеме. В таком случае ему может попросту не хватить средств на свой проект. Правда, и в этом случае ему ничего не помешает добрать необходимые деньги в виде банковского кредита. Чтобы не попасть впросак, девелоперу следует очень хорошо рассчитать свой выход: его необходимо проводить лишь в условиях ликвидного финансового рынка. Достаточно ему выйти во время денежного дефицита, который обычно случается в нашей стране в декабре-январе и во время значительных политических либо экономических потрясений, и он уже не сможет привлечь необходимую ему сумму либо серьезно переплатить за этот денежный ресурс. Процентные ставки могут расти в 2-2,5 раза.

 

Гостиничный пробел

 

По разным оценкам, применение всех вышеперечисленных схем позволит северному региону в этом году существенно нарастить объемы финансирования коммерческой недвижимости. «Пик роста придется на апрель-октябрь 2008 г, при оптимистичном развитии событий рост кредитования может составить до 50-60%, пессимистическом — до 25%», — отметил Алексей Козырев. Предполагается, что в этом году, как и прежде, будут доминировать финансирование строительства гостиниц и складских помещений, хотя их доля и начнет постепенно уменьшаться — остановится на уровне 60%; второе место займут многофункциональные комплексы, офисные центры – 25%, третье — торгово-развлекательные комплексы.

 

Главной причиной активного гостиничного строительства станет предстоящий футбольный турнир Евро-2012, который предполагает полноценную кампанию по возведению новых отелей. Как известно, их катастрофически не хватает в столичном регионе. По данным экспертов компании Castle Development, в последние годы этот рынок был отмечен лишь тремя знаковыми событиями. Это завершение реконструкции второй очереди отеля «Премьер Палац», введение в эксплуатацию первого в Украине отеля международной сети Radisson — Radisson SAS Hotel Kyiv, а самое последнее — открытие в столице гостиницы сети Hayatt («Hayatt Regensy Святая София Киев»). Кроме них, Киев пополнился 11 малыми отелями вместительностью на 200 мест. Таким образом, сегодня в нем функционирует 117 отелей (в Украине — 1192, три из которых пятизвездочные). И лишь шесть из них можно отнести к высококачественным (имеющие категорию 4-5 звезд): это вышеупомянутые «Премьер Палац» и Radisson SAS Hotel Kyiv, «Hayatt Regensy Святая София Киев», а также «Днепр», «Национальный» и «Президент-отель «Киевский».

 

Безусловно, это капля в море, ведь в часто сравниваемой с Киевом Москве сегодня насчитывается 12 пятизвездочных отелей при общем количестве 170, что все равно в 2 раза меньше, чем в западноевропейских столицах. По сравнению с 8,3 тыс. киевских номеров, Москва предлагает гостям около 35 тыс. номеров, Прага — 21 тыс., еще солиднее выглядят показатели Лондона и Парижа — там предложение превышает 60 тыс. номеров. «Причем в мире наблюдается тенденция по увеличению количества номеров в гостиницах, если раньше это был формат в 150-250 номеров, то сейчас — 300-400, а иногда и по 600-800 номеров. Пересматриваются как форматы, так и размеры номеров», — отметил Денис Костржевский. В Украине же сегодня наблюдается просто парадоксальная ситуация. «Общий уровень загруженности гостиниц по стране у нас сегодня составляет 31%, в Киеве — 56%. Как это ни парадоксально, но при этом чиновники в один голос утверждают, что «жить в Украине иностранцам негде». Еще бы, ведь из всех номеров столичных гостиниц только 3% отвечает международным стандартам (при этом стоимость гостиничных услуг составляет от 300-500 до 1,5-2 тыс. грн в сутки и постоянно растет). Другими словами, при наличии в Киеве 117 зарегистрированных и еще около 100 «полулегальных» гостиничных объектов город нуждается еще в 12 тыс. гостиничных номеров», — дал оценку нынешнего состояния рынка генеральный директор Concorde Development Валерий Кирилко.

 

Причина все еще вялого инвестирования в отельную отрасль на поверхности. «Гостиничный сектор в Украине долгое время оставался в тени более востребованных офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости. Инвесторов и девелоперов останавливали достаточно длительная окупаемость проектов (она начинается от семи лет) и незнание специфики гостиничного бизнеса. Но сегодня, когда «гостиничная лихорадка» по всему миру набирает обороты, перспективная Украина не может оставаться в стороне», — считает г-н Костржевский. Согласно нынешним прогнозам, бум гостиничного строительства придется на 2009-2012 гг.