Ипотека второго уровня

Кабмин создает «атипичное» ипотечное учреждение второго уровня, не имеющее аналогов в мире.
В скором времени в реестре финансовых учреждений появится новичок — Государственное ипотечное учреждение второго уровня. Примечательность учреждения не только в том, что оно станет столь долгожданным звеном для едва работающего ипотечного механизма, но и в его кардинальных отличиях от зарубежных аналогов. Так, в отличие от общепринятой в мире практики, рефинансируемые учреждением ипотечные кредиты будут оставаться на балансе банков, а облигации ГИУ будут не ипотечными, а обычными корпоративными. Такие, на первый взгляд, технические тонкости означают, что учреждение не станет панацеей от дороговизны и рисковости ипотечных кредитов. Как отмечают эксперты рынка, собравшиеся во Всемирном банке на круглом столе «Основы создания и функционирования Государственного учреждения второго уровня в Украине», ГИУ станет переходной моделью на пути к полноценному ипотечному рынку.
Не так, как у всех
Большинство экономических нововведений в Украине осуществляются стандартно: изучается западный опыт, критикуется российский, привлекаются западные эксперты и делается все по-своему, причем с надеждой, что понимание того, как нужно было делать появится со временем. По этому же принципу в Украине строится и переходная модель ипотеки, центральным звеном которой является Государственное ипотечное учреждение (ГИУ).
Ипотечные компании второго уровня призваны уменьшать риски ликвидности банков, возникающие по причине того, что депозиты банков краткосрочные, а выдаваемые ипотечные кредиты — долгосрочные. К слову, если в Украине только решают, кто и как будет создавать ипотечное учреждение, успешная ипотечная компания есть даже в Тринидад и Тобаго и Иордании. Впрочем, утверждают эксперты, спешка в создании такой компании неуместна. Так, Россия создала Агентство по ипотечному жилищному кредитованию еще в 1997 году. Но агентство взялось кредитовать население наряду с банками, и его создание не отразилось на снижении стоимости ипотечного кредитования.
Российские ошибки разработчики ГИУ учли и предположили, как следует из концепции учреждения, что новоявленная структура в отличие от АИЖК не будет работать на первичном рынке, а сосредоточится лишь на рефинансировании банков. Причем, в отличие от большинства аналогичных учреждений, украинская компания вместо покупки закладных по ипотечным кредитам, будет брать их в залог. При этом залогом смогут быть только качественные или, иными словами, стандартные кредиты. То есть учреждение возьмет на себя риски ликвидности банков, но ни в коем случае не их кредитные риски.
Поскольку учреждение не будет выкупать ипотечные кредиты, оно не сможет выпускать и ипотечные облигации (обеспеченные закладными по кредитам). Таким образом, если раньше инициаторы создания ГИУ настаивали на необходимости принятия закона «Об ипотечных облигациях», то ныне предпочитают верить, что на первых порах учреждению достаточно будет выпускать корпоративные облигации. Здесь не обошлось и без юридических казусов — ГКЦБФР пришлось обратиться в Минюст с просьбой разъяснить, может ли государственное учреждение выпускать корпоративные ценные бумаги.
Привилегированный эмитент
Стоит отметить, если для обывателя разница между ипотечными и корпоративными облигациями не существенна, то для потенциальных инвесторов она огромна — корпоративные облигации не имеют конкретного обеспечения, а значит, более рисковые и требуют более высокого дохода.
По мнению международного эксперта по вопросам ипотечного финансирования, советника Минфина Дугласа Даймонда, через несколько лет ГИУ сможет ежегодно эмитировать облигации на сумму порядка 300 млн грн. Рассчитывают создатели ГИУ и на то, что оно сможет использовать международные кредитные линии или выпускать еврооблигации.
Тем не менее, текущая конъюнктура рынка корпоративных облигаций свидетельствует о том, что востребованными являются гривневые корпоративные облигации с доходностью не меньше чем 14-16%. Претендовать на меньшую доходность облигации ГИУ смогут лишь обладая государственными гарантиями или рядом других преференций. В числе таковых, по словам исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Сергея Волкова, должны быть льготное рефинансирование Нацбанком под залог бумаг ГИУ и льготные условия по этим бумагам при расчете норматива текущей ликвидности и адекватности капитала. Сам Нацбанк не против приравнять ценные бумаги учреждения по классу рисковости к государственным ценным бумагам.
Однако даже и в этом случае непонятно, как рынок будет поглощать столь масштабные эмиссии облигаций компании. Так, негосударственные пенсионные фонды смогут вкладывать в корпоративные облигации одного эмитента до 5% активов, если эти облигации не будут гарантированы правительством. Таким образом, похоже, что основное бремя покупки дешевых и низколиквидных облигаций ГИУ ляжет на банки, заинтересованные в рефинансировании ипотечных кредитов.
В любом случае, привлекать дешевые займы ГИУ будет непросто, а значит рефинансирование для банков дешевым не будет. Создатели учреждения в этой связи не исключают, что его услугами не заинтересуются наиболее крупные и мощные банки, уже сейчас кредитующие покупку жилья под 18-19%.
Зато можно рассчитывать, что финансирование сроком на 2-5 лет под фиксированную или плавающую ставку облегчит жизнь банкам-середнячкам, предлагающим гривневые кредиты под 22-23%. Иными словами, с ГИУ на первых порах связывают надежды не на удешевление ипотечных кредитов, а на увеличение их объемов.
Под регуляторным прицелом
Особенность учреждения и в наличии семи нянек, то есть регуляторов. ГИУ как небанковское учреждение попадает под надзор Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг, а как эмитент облигаций — под надзор Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку. При этом основная деятельность учреждения связана с подопечными Нацбанка, а учредителем выступит Минфин. Таким образом, для начала работы учреждения нужно, чтобы Кабмин и Минфин разработали устав, который бы не противоречил нормативным документам двух Госкомиссий и НБУ. Такой расклад вряд ли поспособствует скорейшему началу работы учреждения.
Как отмечает директор департамента надзора за кредитными учреждениями Госфинуслуг Андрей Оленчик, с учетом того, что банки относятся к юрисдикции НБУ, а ГИУ — к юрисдикции Госфинуслуг, стандартные инструменты регулирования и надзора в данном случае неприемлемы. По словам Оленчика, комиссия надеется, что основные аспекты деятельности ГИУ будут урегулированы учредительными документами. Принимать дополнительные нормативные акты комиссии доведется лишь в том случае, если отчетность, которая будет генерироваться для внутренних целей, будет неудовлетворительной. Член ГКЦБФР Сергей Бирюк находит позитив и в отсутствии закона «Об ипотечных ценных бумагах». По словам Бирюка, закон лучше принять тогда, когда учреждение заработает и уже будет опыт его регулирования.
Даймонд уверен, что основным регулятором должен быть Нацбанк, поскольку ГИУ, прежде всего основной посредник между банками и инвесторами. В этой связи эксперт предостерегает Кабмин от чрезмерного вмешательства, подчеркивая, что жилищная политика государства должна внедряться другими рычагами. Кроме того, эффективность учреждения будет зависеть от квалификации кадров и политической независимости. Так, чрезмерная политизация привела к банкротству подобного учреждения на Филиппинах. Поэтому, говорит Даймонд, регуляторы должны делегировать в учреждение не больших боссов, а хороших специалистов. По его мнению, в будущем, лучшим сценарием развития учреждения должна стать его приватизация
Справка
Постановлением от 8 октября Кабмин принял решение создать Государственное ипотечное учреждение с уставным капиталом 50 млн грн. Основной целью деятельности ГИУ является рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг. Основным органом управления ГИУ будет Наблюдательный совет, утверждаемый Кабмином. В состав Наблюдательного совета войдут по одному представителю от Минфина, Нацбанка, ГКЦБФР, Госфинуслуг и УНИА.
Наталья ЗАДЕРЕЙ