К чему приведет массовое создание ОСМД

О том, как развиваются украинские объединения совладельцев многоквартирных домов, нам рассказали   председатель правления ОО «ОЖСК, СМД «Виктория», Член Национального совета по ОСМД при Кабмине Людмила Шанц, директор Ассоциации поддержки ЖК, ЖСК и ОСМД Олег Новиков и руководитель организации «Ресурсный центр для ОСМД» Михаил Васюта.

О ЧЕМ ИДЕТ РЕЧЬ

Объединение совладельцев многоквартирного дома — это юридическое лицо, которое сообща создают жильцы дома, или, точнее, владельцы имеющихся в этом доме квартир и нежилых помещений. Для внешнего мира — властей и поставщиков коммунальных услуг — ОСМД выступает в роли представителя всего дома и распорядителя совместной недвижимой собственности жильцов (коридоров, подвалов и т. д.).

«Высший орган» такого объединения — собрание членов, на котором решаются стратегические вопросы вроде утверждения поставщиков коммунальных услуг и их объема. Там же выбираются правление и председатель. Теоретически создание такого объединения должно позволять жильцам лучше защищать свои права и добиваться более качественного обслуживания дома. Кроме того, ОСМД, особенно в домах старой постройки, помогло бы снять с местных бюджетов нагрузку на дотирование вечно убыточного коммунального хозяйства.

Официальная биография ОСМД в нашей стране началась в 2002 году после публикации Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», который действует и сейчас, хотя и с рядом поправок и дополнений. Упомянуты ОСМД и в Законе Украины «Об Общегосударственной программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009—2014 годы», одним из направлений которой обозначено усиление влияния жителей домов на условия проживания и качество обслуживания путем создания таких объединений. В программе предусмотрена господдержка для реализации инвестиционных проектов по техническому переоборудованию и капитальному ремонту жилых домов, в которых создаются или уже созданы ОСМД, а также частичное погашение основной суммы кредитов, процентов по кредитам, лизинговых платежей, которыми обременяют себя такие объединения. В Программе экономических реформ Януковича было прямо указано: «Внедрение ОСМД на обязательной основе к 1 января 2014 года». Но реализовать эту норму пока не получилось.

ОБЕРУТСЯ  ДЕНЬГИ

На то, чтобы жизнь в доме стала комфортней, нужны деньги. Основные источники финансирования ОСМД — кошельки его членов. Жильцы скидываются на расходы, связанные с организацией и функционированием ОСМД (на ту же зарплату председателю правления и бухгалтеру); оплачивают регулярные платежи для погашения эксплуатационных расходов, текущего ремонта и т.п. Скидываться приходится и на разовые крупные траты вроде капитального ремонта.

С другой стороны, ОСМД может и зарабатывать. Так, по словам Михаила Васюты, во Львове каждое третье объединение сдает в аренду части стен (под рекламу) или конструктивных элементов (например, для установки антенн или ящиков телекоммуникационных компаний). Можно получать деньги за аренду нежилых помещений и от прочих видов деятельности — на что хватит фантазии и предпринимательской жилки.

РАДИ ЧЕГО ВСЕ ЗАТЕВАЕТСЯ

Основные преимущества ОСМД таятся в тех отличиях к отношению к любому делу, которые демонстрирует заинтересованный собственник и никак не мотивированный «бюджетный» работник. Как правило, наши отношения с жилищными конторами складываются по не очень радостной схеме: мы платим, сколько с нас требуют, а получаем (или не получаем) те услуги и в том качестве, какие и в котором нам их соблаговолят предоставить. Длительное отсутствие горячей воды, а то и нормального отопления зимой, неотремонтированные подъезды, неубранный двор и невывезенный мусор — да мало ли с чем приходится сталкиваться среднему обитателю многоквартирного дома. И попробуй найти того, кто за это отвечает, а потом добиться, чтобы он выполнял свою работу.

А вот ОСМД как юридическое лицо может само выбирать поставщиков коммунальных услуг на конкурентной основе. Так что можно покончить с типовой бесхозяйственностью наших коммунальных служб, когда огромные суммы, уплаченные жильцами, исчезают, вытекая через дырявые трубы и выдуваясь из холодных подъездов. В ОСМД жильцы полностью контролируют то, куда расходуются их средства, и могут платить только за те услуги, которые реально получают. При хорошей организации дела и при том же качестве услуг можно платить меньше, или при той же плате получать услуги более высокого уровня. Кроме того, жильцы дома могут модернизировать свое общее жилище — утеплять, устанавливать счетчики тепловой энергии, более энергоэффективное оборудование и тому подобное. В результате платить за свет, тепло и воду нужно еще меньше.

УБЫТКИ ПЕРВЫХ ЛЕТ.  Впрочем, как говорит Михаил Васюта, в первые год-два или даже три, после образования ОСМД, плата, взимаемая с жильцов, может быть несколько выше, чем в домах, обслуживаемых жэком. Это происходит потому, что за многие годы в домах накопилось множество проблем, требующих решения и дополнительного финансирования. Но при хорошей организации работы в ОСМД суммы в счетах постепенно уменьшаются. Среди объединений, работающих уже несколько лет, много примеров таких, где жильцы платят раза в два меньше, чем в жэковских домах, зато качество получаемых услуг при этом куда выше.

ПЛАНЫ И ЦИФРЫ В Госпрограмме реформирования и развития ЖКХ  указано, что к концу 2013 г. в Украине должно действовать без малого 33 тыс. ОСМД. Это количество охватывало бы почти треть всех многоквартирных жилых домов в стране. Если сложить все утвержденные региональные программы создания ОСМД, то, по данным Минрегиона, на начало этого года мы должны были бы иметь почти 51 тыс. таких объединений.

Получилось, однако, несколько иначе: на начало 2014-го в стране работало всего 16 917 ОСМД (за 2013-й их создали 1214).

Рекордсменом в этом деле стала Одесская область, выполнившая план почти на 160% (всего здесь 948 ОСМД). Все остальные регионы до запланированных высот не дотянули. Причем 50%-й рубеж пока перешагнула только треть регионов — 9 из 27. Печальный рекорд принадлежит городу Севастополю — 3,5% от плана. В прошлом году, к примеру, там заработало всего 9 ОСМД.

ПОЧЕМУ ТОРМОЗИТ

Созданию объединений препятствует не до конца проработанная нормативная база. Так, отмечает Людмила Шанц, в законах написано, что при передаче дома с баланса жэка на баланс ОСМД прежний собственник участвует в первом капремонте. Но не уточнено, как именно, а перспектива делать капремонт за свои деньги отпугивает многих жильцов. Во многих регионах до сих пор не решены вопросы взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг. Кроме того, система ЖКХ не получает должного финансирования в полном объеме, в том числе и на нужды ОСМД. По словам Васюты, государство таким объединениям сейчас почти не помогает.

Свою роль играет и пассивность жильцов. «Покричать, покритиковать «жилищку» горазды все, — говорит Олег Новиков. — А вот взять на себя ответственность — единицы». Найти грамотного и предприимчивого руководителя ОСМД — проблема. Так что сейчас все чаще в качестве управителей нанимают профессионалов со стороны или заключают договор с профессиональной управляющей компанией.