Как изменить условия или разорвать договор аренды земли под жилую застройку: правила в 2018 году

Domik.ua выяснил, как действовать сторонам договора аренды земельного участка под застройку в конфликтных ситуациях, чтобы по закону расторгнуть сделку и получить должные компенсации.

В статье 5 Закона Украины №161-14 «Об аренде земли» в редакции от 04.06.2017 указано, что арендаторами земельных участков выступают физические и юридические лица, которым на основе договора аренды принадлежит право владения и пользования участком.

Право аренды земельно участка в Украине возникает в результате таких актов:

- на торгах в ходе аукциона по передаче в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности;

- при бесплатной передаче гражданам в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности в установленных законом случаях;

- на основе договора аренды земли, которая находится в частной собственности у граждан.

В статье 8 Закона Украины №161-14 законодатели прописали правила субаренды — отчуждение арендатором права аренды. Это слово означает передачу арендованного участка в пользование иному арендатору по соответствующему договору. Условия договора субаренды земельного участка ограничены условиями первичного договора аренды. В случае прекращение договора аренды прекращается и договор субаренды.

В статье 8-1 Закона Украины №161-14 законодатели определили право арендатора отчуждать право аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности.

Если такой участок сдан в аренду под строительство жилого дома, право аренды может быть отчуждено арендатором при согласии арендодателя — если такое строительство уже начато. Условия договора отчуждения права аренды должны соответствовать условиям первичного договора. Получатель отчужденного права аренды должен использовать участок без изменения целевого назначения — под жилую застройку.

Для отчуждения права аренды арендатор подает арендодателю соответствующее заявление.

Арендодатель должен одобрить или отклонить заявление в течение месяца с момента его получения.

Особенности договора аренды земельного участка

По правилам статьи 15 Закона Украины №161-14 стороны составляют договор аренды земельного участка в письменной форме. Договор может быть заверен нотариально по желанию одной из сторон.

При составлении договора аренды земельного участка под застройку стороны должны определить такие условия:

1. Описание объект аренды:

- кадастровый номер;

- место расположения;

- размер земельного участка.

2. Срок действия договора.

3. Размер арендной платы и способы ее выплаты.

Читайте также: Необходимые документы продавца и покупателя при купле-продаже частного дома в 2018 году

Разрыв договора аренды земельного участка

По правилам статьи 30 Закона Украины №161-14, арендатор и арендодатель изменяют условия договора аренды по договоренности. Спор сторон об изменении условий договора аренды решает суд.

В статье 32 данного закона приведены такие способы разрыва договора аренды земельного участка:

1. Решением суда по иску одной из сторон. Причины иска таковы:

- арендатор использует участок не по назначению;

- используя участок, арендатор нарушает природоохранные и санитарно-эпидемиологические нормы;

- арендатор нарушает график выплаты арендной платы;

- арендодатель передал арендатору участок в состоянии, которое не соответствует условиям договора;

- действия арендодателя мешают арендатору использовать участок по условиям договора;

- арендатор не сообщил арендодателю об особенностях участка, которые в ходе использования могут нанести вред окружающей среде и ухудшить условия жизни и деятельности арендатора.

Читайте также: Перевод квартиры в нежилой фонд: правила в 2018 году

Правовые последствия разрыва договора аренды участка

В случае расторжения договора аренды земли по согласованию, каждая сторона имеет право требовать возмещения понесенных убытков в соответствии с законом.

В случае разрыва договора аренды земельного участка по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы. В зависимости от назначения участка сумма компенсационных выплат рассчитывается так:

- для земельных участков не сельскохозяйственного назначения — 1 за год;

- для земельных участков сельскохозяйственного назначения — 1 за шесть месяцев.

Эти правила действуют, если в указанные сроки арендодатель не получил новые предложения аренды данного участка на тех же условиях.

Законодатели отдельно прописали возмещение убытков при разрыве договора аренды, право на которую арендодатель получил в результате торгов на аукционе. В этом случае арендатор возмещает арендатору затраты на участие в аукционе.

При расторжении договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю. За не возврат участка после разрыва договора арендатор возмещает арендодателю причиненные убытки. Обстоятельства невозврата и размер возмещения определяет суд.

Выяснить правила оформления договора аренды земли и обсудить особенности его расторжения можно  на форуме юридическая консультация.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2018