Как правильно оценить свою недвижимость
Портал Domik.ua публикует перечень советов от украинской риэлторской компании KDU Realty Group, которые помогут провести грамотное оценивание недвижимости перед проведением операций с ней. На своей странице в Facebook компания KDU Realty Group поделилась профессиональным мнением в сфере оценивания недвижимости.
«Каждый день мы сталкиваемся с таким понятием как «оценивание».
В основе оценивания всегда лежит принцип сравнения. Так ведь? Все так думают. И это главное препятствие на пути оценивания собственной недвижимости.
Потому что сколько бы вы не сравнивали с аналогичными квартирами – вашего соседа со второго подъезда, подруги или рекламы в интернете, ваше подсознание вам все равно будет нашептывать «моя лучше!»
Экспертов-оценщиков учат оценивать недвижимость тремя способами:
1. Доходным — когда рассчитываете стоимость, исходя из цены аренды по данному сегменту и доходности в единицу времени.
2. Затратный метод – сколько вы потратили средств на покупку, улучшения и с дисконтированием на амортизацию.
3. Аналоговый – когда вы берете ряд аналогичных объектов, и, исходя из цен на эти объекты, путем сравнения вычисляете цену.
А теперь скажите, какой из этих методов работает на сегодняшнем рынке недвижимости в украинских реалиях?
Затратный можно забыть. Наши потраченные гривны, евро или доллары можно посчитать и заплакать – так мы их разбрасывали направо и налево, покупая хрущевскую однушку по цене стометровой квартиры с видом на Тихий океан.
Доходным мы бы рады были пользоваться, но та цена, которую сегодня предлагают за аренду недвижимости, окупится лет через 30. И этот метод, которым до сих пор пользуется большинство инвесторов, можно использовать с очень большим приближением.
И, наконец, аналоговый.
Вот где собака порылась! На нашем непрозрачном, дремучем, диком и загаженном «закидухами» рынке, цена предложений может отличаться от цен реальных продаж до 50%. Вы не ослышались – до 50%.
Читайте также: От чего зависит цена киевской недвижимости
Не так давно к нам обратилась клиентка, которая продавала свою квартиру по цене $72000. При анализе ситуации стало понятно, что реалии лежат в пределах $45000-48000. К сожалению, клиентка нам не поверила, схватилась за сердце и буквально умолила поставить стартовую цену в $59000. Агент, которому была поручена продажа, поставил $59000 ровно на неделю. После чего предоставил в отчете сплошные нули. Ноль звонков, ноль показов.
В общем, стартовали с $55000, против чего клиентка всячески возражала. Единственное предложение в $45000 собственница отклонила. Еще месяц длился процесс, в результате которого клиентка просто сняла квартиру с продажи.
К сожалению, в нашей инклюзивной базе реальных продаж аналогичной квартиры не было, а выставленные цены были далеки от реальности.
Сегодня с грустью наблюдаем, как отвесно снижают цены риэлторы и собственники в этой локации.
Что же делать в такой непростой ситуации?
Понимать, что самостоятельно правильно оценить недвижимость не удастся.
Обратиться к профессионалу, который, кроме инклюзивной инсайдерской информации имеет еще и интуицию, помноженную на опыт множества сделок в разные периоды нашей непростой истории.
Читайте также: 13 роковых ошибок при покупке квартиры
И, конечно, помнить, что на стоимость кроме всего прочего, влияют следующие параметры:
1. Локация. То есть место расположения дома по отношению к центру города, метро, транспортным магистралям, пр.
2. Местоположение дома относительно шумных трасс, аэропортов, ж/д путей, пр. Например, дом может находиться во дворе или имеет выход на проезжую часть.
3. Материал дома.
4. Год постройки дома, его качественная характеристика по классификаторам, сериям. Например, «хрущевка», «Брежневка» и др.
5. Состояние парадного, наличие- отсутствие запахов, чистота и степень ремонта.
6. Наличие охраны, консьержа.
7. Вопросы безопасности (можно добавить в п.6), например, закрытый внутренний дворик под охраной.
Читайте также: Что может снизить стоимость дома в Киеве во время продажи
8. Наличие (отсутствие балкона, лоджии).
9. Планировка.
10. Возможность планирования, увеличения площади, например.
11. Высота помещений. Этот параметр особенно актуален для людей высокого роста и с проблемами дыхательной системы.
12. Принадлежность дома. Кооператив, ОСББ, ЖЭК.
Читайте также: Как сэкономить, покупая жилье
13. Соседство. Например, наличие «богатого» соседа, за свои средства сделавший ремонт крыши, парадного. Также как и соседство на площадке или в парадном соседа, занятого самогоноварением может повлиять на цену квартиры.
14. Этаж.
15. Этажность.
16. Наличие техэтажа.
17. Размер и состояние лестничных пролётов и площадок.
18. Количество и состояние лифтов или их отсутствие.
19. Наличие или отсутствие ремонта в квартире.
20. Уровень ремонта.
21. Наличие встроенной мебели и техники. Год и качество мебели и техники.
Читайте также: Сколько стоит оценка недвижимости в Украине в 2017 году
22. Наличие другой мебели. Если уровень ремонта и его состояние подходит под категорию «Вселяйся и живи», или можно сразу же сдавать в аренду - также влияет на цену.
23. Наличие рядом с домом промышленных предприятий, очистных сооружений и пр.
24. Экологическая и эпидемиологическая обстановка в районе или микрорайоне, где расположен дом», - говорится в сообщении компании.
Подсчитать цену квартиры, исходя из ее характеристик, и посмотреть ее аналоги можно по ссылке .
Узнать больше информации о правилах оценивания недвижимого имущества и осведомиться о многих других вопросах, связанных с недвижимостью, можно на форуме юридической консультации портала Domik.ua.
