Как правильно выбрать квартиру под сдачу в аренду?

Если первое – рискованно и хлопотно, второе и третье – не требует временных затрат и усилий, но при существующей ситуации в стране есть немалый риск лишиться сбережений, то покупка столичной квартиры под сдачу в аренду всегда обеспечит ее собственнику стабильный, хоть и не заоблачно высокий доход.

Если Вы решили остановиться на этом варианте вложения средств, обратите внимание на несколько нюансов, отличающих покупку недвижимости для сдачи в аренду от приобретения жилья для себя лично. Некоторые характеристики, важные для вас, могут оказаться излишне затратными и не окупятся при сдаче в аренду. Каждая квартира вне зависимости от размеров, месторасположения и состояния найдет своего арендатора. Вопрос лишь в цене и, собственно, в том, насколько интересной будет эта цена для хозяина квартиры. Проект должен быть максимально рентабелен и при этом сохранять высокую ликвидность.

Рассмотрим критерии квартиры сдающейся в аренду.

Что покупать?

Наиболее популярными у арендаторов являются однокомнатные квартиры. Потребность в них составляет львиную долю совокупного спроса на долгосрочную аренду квартир в Киеве . Конечно, квартиры с двумя, тремя и более комнатами тоже найдут своего арендатора, но из-за относительно невысокого спроса их рентабельность по сравнению с однокомнатной квартирой будет ниже. Дело в том, что стоимость, скажем, двухкомнатной квартиры в продаже на 20-30% выше аналогичной однокомнатной. В то же время, при сдаче в аренду ее цена превысит стоимость «однушки» в этом же доме лишь в среднем на 10%. Рентабельность трехкомнатной квартиры будет еще ниже.

Часто потенциальному арендодателю приходится делать выбор между покупкой квартиры в новом доме или домах более старой постройки. Здесь стоит вспомнить различия между покупкой «для себя» и под аренду. Съем квартиры – дело, как правило, временное, поэтому арендатор редко согласится переплачивать ежемесячно более 5-15% за новострой при прочих равных (месторасположение, количество комнат, соразмерный метраж). В то же время, покупая жилье в новом доме, вы заплатите в зависимости от района на 20-100% больше, чем за квартиру в старом жилом фонде, т.е. окупаемость такого вложения будет значительно ниже. То же самое можно сказать и про площадь сдаваемой квартиры. Если на цену покупки метраж влияет существенно, то арендатор почти наверняка не будет доплачивать за «лишние метры», при условии, конечно, что речь не идет о дополнительной комнате. Считается, что идеальный метраж квартиры, покупаемой для сдачи в аренду, - от 30 до 35 метров. Впрочем, в хорошем районе 22-метровая «гостинка» сдается лучше, чем в прочих – 45-метровая полнометражная квартира. При этом в покупке она вдвое дешевле. Не зря американские маклеры говорят, что у недвижимости есть только три характеристики – локация, локация, локация. Учтите это при покупке.

Есть и еще один важный момент – на цену сдаваемого жилья практически не влияет такая характеристика дома, как материал стен. В отличие от покупки, арендуя квартиру на год-два, человек точно не согласится доплачивать вам за толстые красно-кирпичные стены. Гораздо правильнее при выборе квартиры под аренду обратить внимание на ухоженность подъезда, придомовой территории и лифтов.

Где покупать?

Как выше упоминалось, расположение жилья будет иметь решающее значение при формировании спроса на него, и, соответственно, цены аренды и длительности простоев. Квартира в «удачном» районе сдается и быстрее, и дороже – это понятно всем. Кроме того, месторасположение влияет и на ликвидность квартиры, т.е. насколько быстро ее при необходимости можно будет продать. Какую же локацию стоит считать оптимальной?

Традиционно пользуются спросом квартиры в центре Киева и прицентральных районах – исторический центр Киева, Печерск, Подол, частично Лукьяновка, Соломенка, Демеевка, район ст. м. Политехнической институт. Вряд ли потому, что здесь комфортно жить - это как раз момент спорный. Причина в другом – именно в этих районах чаще всего сосредоточена деловая активность горожан, а значит, жилье в центре существенно экономит время и деньги на дорогу от дома до рабочего места. Это очень важный момент, который определяет спрос на «центральную» недвижимость. По этой же причине стоит обратить внимание на жилой фонд вблизи крупных офисных центров и вузов. Также популярна у арендаторов недвижимость в спальных районах с развитой инфраструктурой и в пешей доступности до метро: Оболонь, Позняки-Осокорки, Голосеево, Нивки.

Естественно, за адекватную цену сдастся любая недвижимость в любом районе, но покупая квартиру под сдачу в отдаленных районах города без метро и развитых транспортных коммуникаций, вы существенно снизите доходность инвестиции и создадите себе лишние проблемы при поиске арендатора.

В каком состоянии?

Есть мнение, что сдавать квартиру в аренду нужно в состоянии «чем хуже, тем лучше», все равно квартиранты «убьют» любой ремонт. Это не совсем так. Лучше всего сдаются квартиры с относительно свежим ремонтом , в чистом, аккуратном состоянии, современной, хоть и недорогой, мебелью. Если вы покупаете под сдачу жилье в сегменте «эконом», не стоит делать шикарный ремонт, лучше бюджетный вариант, так сказать, «скромно и со вкусом». Если же вы планируете сдавать квартиру в сегменте бизнес-класса или элит, ее выгоднее покупать уже отремонтированной и меблированной, так как разница квартиры «под ремонт» и с готовым высококлассным ремонтом будет минимальна, как правило, в разы ниже стоимости ремонтных работ, дизайна и мебели.

Таким образом, если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду, идеальной инвестицией будет однокомнатная квартира с метражом в пределах 40 м, в пешей доступности до метро на расстоянии не более 5 станций до делового центра города, со свежим ремонтом, стоимость которого не заложена в цену квартиры или влияет на нее минимально.

Автор: Людмила Чайковская, журналист domik.ua

© domik.ua, 2014