"Киеввысотстрой" в "Элиту" не попал
Новая квартирная афера в Киеве до масштабов "Элиты-центра" не дотянет: частные инвесторы ООО "Киеввысотстрой" и "Агростройпереработка" получат свои квартиры. Это обещают назначенные судом ликвидаторы двух финансово несостоятельных предприятий. Реестр кредиторов "Агростроя…" уже сформирован, претензии инвесторов "Высотстроя…" будут оформлены до конца года. Всего обманутыми себя считают около полутора тысяч человек.
Напомним, в сентябре 2007 прокуратура Соломенского района возбудила против "Киеввысотстроя" несколько уголовных дел. Покупатели и банкиры заявили, что квартиры продавались дважды, значительная часть денег шла не на строительство. Ни один из 9-ти домов, чье завершение планировалось в конце 2006-го, не закончен, работы на всех объектах в декабре 2006-го остановлены.
Что с них взять…
Нет, на сегодняшний день там отнюдь не чистое поле. Начатые еще в 2004-м объекты по ул. Семьи Сосниных, 4-д и Старонаводницкой 4-а, да еще две многоэтажки в Чубинском и Борисполе - вполне радуют глаз. А главное, что и "нецелевые" средства, более 100 млн. грн, на этот раз "в тумане не растворились". На балансе "Киеввысотстроя" все еще числятся несколько неосвоенных земельных участков, выделенных ему в свое время Киевсоветом. Значительная часть инвестиций тоже известно, куда ушла: руководство кампаний приобрело много строительной техники, ныне попавшей в залог основному их кредитору - банку "Киев". Так что, по мнению судебных исполнителей, названные компании все еще инвестиционно привлекательны.
Переполошившее кредиторов известие о ликвидации "Киеввысотстроя" и "Агростройпереработки" отнюдь не смертный приговор их вложениям. По мнению юристов, процедура банкротства в данном случае приведет лишь к отстранению от управления предприятиями прежнего руководства, не вызывающего более доверия кредиторов. Сами же инвесторы получат возможность реанимировать обе фирмы, пригласив к участию новых предпринимателей, заинтересованных в получении не освоенных земельных участков "Киеввысотстроя". Если новый кредитор примет решение выделить средства, например, на достройку домов на ул. Семьи Сосниных и Старонаводницкой, он получит право построить и новый, собственный проект на одном из участков. Таким образом, предприятие будет спасено, банку вернут кредит, люди получат жилье.
Санатор подает надежды
На сегодняшний день уже нашлось немало желающих записаться в санаторы обоих банкротов. Таким образом, суммы, необходимые для завершения проектов, уже найдены. Для успешного финиша теперь нужно только одно - понимание ситуации со стороны бывшего руководства компаний, всячески тормозящих процедуру ликвидации и последующую санацию. Это может привести к тому, что останется один выход - ликвидировать предприятия и вернуть кредиторам вложенные средства. Понятно, что $40 тыс., инвестированные в 2004-м, на сегодняшний день совсем уже "не те деньги". Кстати, такая схема квартирных махинаций хорошо апробирована в Москве.
Но юристы уверены: до этого, конечно же, не дойдет. Представитель уполномоченной юридической компании "Алексеев, Боярчуков и партнеры" считает, что дело это сложное, но имеет хорошие перспективы. Даже если бывшее руководство фирм и далее будет ставить палки в колеса ликвидаторам, все равно, как только суд утвердит план санации и реестр кредиторов, в руках у ликвидаторов окажутся все бразды правления, и они предоставят людям обещанное жилье без доплаты за очень подорожавшие метры.
Осталось добавить, что никто из руководителей новой "Элиты" пока не задержан и даже не находится на подписке о невыезде. Так что юристы предостерегают потенциальных партнеров бывшего руководства "Киеввысотстроя": не исключены новые махинации.
Проблема, казалось бы, решена…
…недобросовестные застройщики лишились бизнеса, вкладчики со временем получат долгожданные квартиры, город пополнится еще несколькими современными, уютными жилыми комплексами.
Однако остается вопрос: как такое вообще могло случиться и что предпринять «во избежание…»?
За ответами DOMIK.NET обратился к исполнительному директору группы компаний «Планета Оболонь», председателю комитета по анализу рынка Ассоциации риэлтеров Украины Алексею КОТЕНКО.
DOMIK.NET: Алексей Юрьевич, коммерческие отделы, создаваемые в последнее время при строительных компаниях, это всегда «наживка» для покупателя (инвестора), ведь понятно: «цены от производителя», «прямые контакты с застройщиком», «моментальное решение всех вопросов, вплоть до смены объекта инвестиции» и прочее, и прочее. Им что, действительно, нет конкурентов? Будущее рынка первичной недвижимости – за ними?
Алексей КОТЕНКО: Отделы продаж в строительных компаниях создаются для сокращения затрат при реализации объектов.
Однако, по моему мнению, будущее за специализированными компаниями – риэлтерскими фирмами. Именно они могут в достаточной мере сосредоточиться на разработке брэнда, на стратегии его продвижения. Сегодня покупатель имеет дело с отделом продаж застройщика исключительно благодаря состоянию рынка недвижимости. Профессиональных шагов для продвижения таких объектов мало кто предпринимает. Просто дают рекламу в "АВИЗО", в специализированные издания, и таким образом находят покупателей.
Можно говорить, что отдел продаж, занимающийся учетом и подписанием договоров, конечно, обходится дешевле серьезного маркетингового исследования, поскольку за специализированные мероприятия исполнители берут немалые деньги (до 3-5% от стоимости объекта).
В будущем, когда покупатель уже не будет торопиться покупать все, что попало и за любые деньги, на первое место опять выйдут специалисты-реэлтеры, понимающие и способные преподнести клиенту достоинства именно этого объекта, сделать акцент на визуальные образы, на преимущества объекта в насыщенной конкурентной среде.
DOMIK.NET: Как, по-вашему, афера "Киеввысотстроя" это чье упущение?
Алексей КОТЕНКО: Прежде всего, я бы отметил непрофессиональное управление финансами со стороны "Киеввысотстроя". Проблема была заложена еще до начала регулирования этой отрасли, до 15 декабря 2005 года, когда ступил в силу Закон Украины "О фонде финансирования строительства". С его принятием у нас появились возможности финансировать проекты посредством создания фонда строительства – посредника между заказчиком и подрядчиком, занятого получением денег и поэтапным распределением их на строительство что существенно снижает подобные риски.
DOMIK.NET: Кто сегодня контролирует застройщика со стороны государства, какие общественные структуры призваны защитить инвестора, и достаточен ли такой контроль?
Алексей КОТЕНКО: Понятно, что государство всего не проконтролирует, сегодня его забота – стандарты строительства и соблюдение техники безопасности. На повестке дня – контроль юридической части, хода строительства и процесса продаж.
Так, в Российской Федерации существует единый реестр инвестиционных договоров, не позволяющий продать одну квартиру дважды. Такой же реестр должен быть и у нас при Минстрое или Минюсте. Но полной гарантией от ошибок и афер может стать только европейская практика. Там строят дома на собственные или ипотечные средства, а затем продают готовое жилье.
Если же говорить об общественных структурах, нужно вспомнить Строительную палату Украины, Украинскую строительную ассоциацию. Эти органы могли бы взять на себя небольшую часть контрольных функций, в частности выдачу разрешений на получение строительных лицензий. Ведь в эту сферу приходят предприниматели без репутации, а часто и без достаточных средств и ресурсов. Кто, как не профессиональная среда знает своих участников. Общественные структуры могли бы создать и резервный страховой фонд для компенсации возможного вреда со стороны тех, за кого поручились. Хотя на сегодняшний день и не все компании готовы к этому.
Еще одним механизмом, способным повысить доверие между инвестором и застройщиком, могла бы стать система страхования финансовых рисков при инвестировании объектов. Не помешает и дополнительный контроль со стороны страховых компаний. Однако такие рычаги существенно повышают себестоимость объектов, к тому же они недостаточно развиты в Украине.
