Коммерческая ипотека: прорыв с востока

 

Главной движущей силой востока страны в прошлом году, а также в первом квартале 2008 г. являлись крупные города. «На Харьков пришлось 50% всего финансирования коммерческой недвижимости в регионе, за ним шло Запорожье — 25% общих объемов, Днепропетровск — 15% и Донецк — 10%», — сообщила руководитель отдела развития кредитования бизнес-клиентов «ПроКредит Банк» Наталья Антонив. По разным оценкам, за прошлый год в этот сегмент было вложено порядка $1,2-1,5 млрд, то есть на 95-100% больше по сравнению с 2006 годом. «Львиная доля средств пошла на финансирование строительства гостиничных центров и складских помещений — около 65% всего прироста и только 35% — на возведение торгово-развлекательных и многофункциональных комплексов, а также офисных центров», — рассказал директор казначейства ВАТ КБ «Хрещатик» Алексей Козырев.

 

Кредитование дорожает

 

По словам экспертов, в 2007-2008 гг. чаще всего строительные проекты финансировались по классической схеме — кредитование юридических лиц. «Большинство таких кредитов получали структуры, занимающиеся строительным бизнесом уже не первый год и входящие как отдельные подразделения финансово-промышленных групп восточного региона. Кредитование осуществлялось под залог земельных участков и самих строящихся объектов. Наряду с этим применялось и дополнительное обеспечение — поручительства и гарантии отдельных с юридической точки зрения подразделений ФПГ», — пояснил ситуацию г-н Козырев.

 

На протяжении прошлого года средняя стоимость гривневых займов по кредитованию таких проектов находилась в коридоре 15-17,5% (в зависимости от банка и проекта), в долларах — 11,5-13%, в евро — 10,5-12% годовых. В первом квартале 2008 г. по мере удорожания денежных ресурсов стоимость кредитов поднялась в среднем на 1-2,5% годовых по всем займам. Были пересмотрены и другие условия: так, банки стали требовательнее относиться к стоимости обеспечения при финансировании коммерческой недвижимости. Если раньше чаще всего стоимость объекта должна была достигать 200-250% размера кредита, то к началу апреля планка была поднята до 300%, а в некоторых случаях и до 350%. При всем этом банки постепенно шли на уменьшение сроков кредитования — с разрекламированных 10-15 лет они все чаще склоняли заемщиков к 7-9 годам.

 

Справедливости ради стоит признать, что несмотря на общее ужесточение требований и условий кредитования коммерческой недвижимости в целом, девелоперы нередко могли рассчитывать на скидки. Особенно это коснулось небольших проектов, финансируемых банками в рамках специализированных программ, рассчитанных на малый и средний бизнес. В таких случаях строители даже могли рассчитывать на спецпродукты. «Оформив кредит, например, по программе «ПроБизнес Ипотека», в качестве обеспечения которого выступает приобретаемая недвижимость, клиент получает дополнительное финансирование для развития своего бизнеса при помощи долгосрочного кредита сроком до 15 лет со сниженной процентной ставкой и минимумом комиссий. При минимальных расходах, связанных с получением кредита (предоставляемая в залог недвижимость не оценивается независимым экспертом и страхуется только в исключительных случаях), клиенту предлагаются максимально удобные сроки погашения кредита, а также гибкий график с учетом сезонности бизнеса. Максимальный размер займа не ограничен», — рассказала Наталья Антонив. Примечательно, что при этом банки шли также на предоставление заемщикам так называемых кредитных каникул — отсрочки погашения кредита сроком до полугода, а также на кредитование без минимального первоначального взноса, обязанного в обычной ситуации. Правда, в таких случаях от девелопера требовалось предоставление дополнительного недвижимого имущества в залог.

 

Консорциумы заработают осенью

 

Распространенным явлением в прошлом году было консорциумное кредитование — командное финансирование сразу несколькими банками одного проекта. Как правило, в случае таких объединений банки выдавали займы в среднем по 50-80 млн грн. Максимальное количество банков, участвовавших в одном кредитном консорциуме, достигало 8-10, хотя, как правило, финансисты объединяли усилия с зажиточными коллегами, сокращая состав групп. «Рост консорциумного кредитования поясняется желанием финучреждений поделить риски по кредитным проектам. Не менее важный фактор — увеличение размеров займов, которые далеко не всегда может профинансировать один банк», — пояснил заместитель председателя правления банка «Контракт» Павел Крапивин.

 

В начале 2008 г. у консорциумного кредитования появились новые стимулы. «Введенные в феврале 2008 г. требования к расчету норматива адекватности капитала существенно ограничили возможности части банков по выдаче долгосрочных кредитов. Они не могут обеспечить клиентов крупными займами на длинные сроки, а потому просто вынуждены привлекать к проектам коллег», — рассказал заместитель председателя правления одного из киевских банков. Как правило, в консорциумном кредитовании сегодня пытаются поучаствовать банки с иностранным капиталом, которым проще, чем всем остальным, разжиться дефицитным ресурсом у материнских структур. Однако новые объединения пока формируются со скрипом, а потому ухудшаются общие результаты. «За январь-март общая сумма кредитования консорциумами не превысила 40% объемов аналогичного периода 2007 г.», — сообщил советник председателя правления «Укргазбанка» Александр Охрименко.

 

Сейчас крупным застройщикам крайне сложно рассчитывать на обширное кредитование. А потому банкиры дают один универсальный совет: отсрочить запуск крупных проектов, требующих объемного финансирования. Предполагается, что активизация группового кредитования произойдет не раньше второй половины мая, пик же придется на конец сентября-октябрь. Хотя в случае подорожания ресурса будут пересматриваться и цены на консорциумные проекты. «В 2008 году произойдет существенная переоценка рисков со стороны кредиторов и инвесторов: кредиты подорожают сразу на 2-3% годовых», — спрогнозировал директор казначейства «Дельта Банка» Виталий Масюра.

 

В 2007 г. стоимость объемных кредитов в гривне, выдаваемых консорциумами банков, находилась в коридоре 15,5-17%, в долларах — 11,5-13,5% годовых. Такие займы предоставлялись на срок от 9 месяцев до 2 лет. В то же время по мере обострения ситуации на мировых рынках и появления там информации о новых невозвратах по кредитам украинские банкиры будут пристальнее всматриваться в своих партнеров по консорциумному кредитованию, а также тщательнее проверять проекты, под которые организовываются групповые кредиты.

 

По прогнозам финансистов, даже в случае затихания к концу этого года мирового финансового кризиса и появления на рынке свободных ресурсов, банки вряд ли смогут повторить прошлогодний результат по консорциумному кредитованию, объемы которого на 1 января 2009 г. снизятся на 20-25%. А потому застройщикам придется еще побегать по рынку, прежде чем им удастся подобрать адекватных кредиторов с соответствующими условиями и заинтересовать их своим проектом.

 

Бум грядет

 

Ожидается, что главным источником финансирования строительных проектов во время «мертвого сезона» на банковском рынке станут иностранные инвестиции. Западные инвесторы не скрывают своего интереса к украинскому рынку и еще в прошлом году начали делать серьезные шаги. Так, австрийская компания ECO Eastern Europe Real Estate AG (материнская компания ECO Business-Immobilien AG) в декабре 2007 г. купила у двух отечественных застройщиков (Gilyoner и ООО «УкрСтройИнвест») один из крупнейших проектов в центре Запорожья — многофункциональный общественный центр «Байда Бизнес Холл», строительство которого было начало еще в 2006 г., и намерена в него инвестировать 18,1 млн евро. Общая площадь 19-этажного офисно-торгового центра класса А, расположенного рядом со зданием областной администрации, составляет 18,7 тыс. кв. м, окончание строительства запланировано на конец 2008 года. В составе комплекса — офисный центр на 8,1 тыс. кв. м, двухуровневый подземный паркинг на 1,7 тыс. кв. м (105 парковочных мест), а также около 30 магазинов и бутиков площадью 1,6 тыс. кв. м, кафе и рестораны площадью 900 кв. м на первых трех этажах.

 

О своих инвестиционных планах недавно сообщил и другой австрийский игрок — группа компаний DeVision (ее владельцем в декабре 2007 г. стала венская компания Petrochemical Gmbh). Она намерена до 2011 г. вложить в коммерческую недвижимость $1 млрд. Как сообщили в компании, она собирается заняться строительством в Харькове, Днепропетровске и Одессе и уже ведет переговоры относительно приобретения земельных участков в этих городах.

 

По признанию экспертов, хотя мировой финансовый кризис и проблемы на рынках недвижимости в США и Европе несколько охладили пыл заграничных инвесторов, все же они сохраняют интерес к коммерческой недвижимости в Украине. «Они заинтересованы в поиске местного партнера для совместного развития проектов. У них есть опыт, финансы, а у местных игроков — земельные участки и знание отечественного рынка», — конкретизировал президент инвестиционно-девелоперской компании ICD Investments Сергей Касьянов.

 

Наряду с привлечением на востоке иностранных инвестиций специалисты рассчитывают на наращивание вложений и собственных ресурсов местных застройщиков. В ближайшее время в этом сегменте может «высадиться» сразу несколько новичков. Так, ООО «РУШ», владеющее сетью парфюмерно-косметических магазинов «ЕВА», в настоящее время разрабатывает девелоперскую программу. «В течение пяти лет мы планируем построить около 700 тыс. кв. м коммерческой недвижимости», — сообщил генеральный директор днепропетровской компании Руслан Шостак.

 

Не остановятся на достигнутом и действующие игроки. Недавно стало известно о планах киевской компании Real Estate Solutions построить в Донецке к 2010 году торгово-развлекатеный центр площадью 40 тыс. кв. м. По словам президента компании Сергея Карамнова, в проект планируется вложить порядка $40 млн. Эта же компания недавно завершила разработку концепции мультифункционального комплекса в Харькове общей площадью более 43 тыс. кв. м. В его состав войдут четыре многоквартирных дома бизнес-класса общей площадью 38 тыс. кв. м на 450 квартир, торговый центр площадью более 3 тыс. кв. м, офисные помещения площадью 1,9 тыс. кв. м, а также детские площадки, зоны отдыха и пр. Проектом также предусматривается подземный паркинг на 650 машиномест и наземная парковка на 120 машиномест. Начало строительство комплекса запланировано на третий квартал 2008 года, ввод первой очереди — летом 2009 года.

 

О по-настоящему наполеоновских планах недавно сообщила днепропетровская компания Alfa Development Group, которая уже сформировала портфель их 12 строительных проектов по всей стране, в том числе в Днепропетровске, Донецке, Харькове и Запорожье (например, в Днепропетровске собираются построить 70 тыс. кв. м коммерческой недвижимости).

 

Крупнейшей стройкой на востоке Украины станет глобальное строительство в центре Харькова. В центре города на площади Свободы компания «XXI Век Харьков» планирует в этом году приступить к возведению многофункционального комплекса общей площадью около 83 тыс. кв. м. «Данный проект является одним из шагов компании по реализации планов развития проектов коммерческой недвижимости в городе к Евро-2012», — сообщил президент компании Алексей Ярославский. В состав комплекса войдут офисный центр класса А площадью 30 тыс. кв. м, пятизвездочная гостиница общей площадью 22,3 тыс. кв. м, торговый центр — 10 тыс. кв. м, объекты социально-бытовой инфраструктуры и паркинг на 750 машиномест.

 

Отчаянные оптимисты

 

Согласно нынешним прогнозам, реализации лишь озвученных девелоперами планов будет вполне достаточно для роста объемов финансирования коммерческой недвижимости на востоке страны в 2008 г. как минимум на 100-120%. Настоящий же бум в финансировании коммерческой недвижимости предсказывают на 2009-2011 гг., когда полным ходом будут идти подготовительные мероприятия по подготовке к футбольному чемпионату Евро-2012. Тогда объемы финансирования могут прирастать по 150-200% в год.

 

Как и прежде, доминировать будут крупные города, хотя постепенно о себе начнут давать знать и более мелкие населенные пункты. «Полагаю, на Донецк и область придется 35% всего финансирования, Харьков и область — до 30%, Днепропетровск с областью — около 20%. Порядка 10% финансирования получат Луганск, Запорожье и область, а также Мариуполь, 5% — небольшие города на границе с Россией и районы стратегических транспортных развязок», — рассказал Алексей Козырев. По оценкам специалистов, до 30% вложений девелоперов будет осуществляться в возведение гостиниц, по 25% — в офисные центры и многофункциональные комплексы, а также в складские помещения, 20% — в торгово-развлекательные центры.

 

Эксперты считают, что незначительно и на непродолжительный срок на рост объемов финансирования девелоперов будет влиять уменьшение кредитной способности украинских банков, наблюдаемое в последнее время. «Исходя из ситуации на мировом рынке, есть все основания предположить, что банки будут снижать возможные сроки кредитов, увеличивать процентные ставки, а также ужесточать условия относительно первого взноса», — спрогнозировала Наталья Антонив. Специалисты рассчитывают на либерализацию условий осенью 2008 года.