Конкуренция между строительными компаниями "переселилась" со столичного рынка в регионы

Заметную роль в укрупнении этого бизнеса сыграли регионы. Помимо локальных застройщиков возможности регионального жилищного спроса активно проверяют крупнейшие национальные и российские строительные компании.
Регионы догоняют столицу
"Региональный прорыв" риелторы объясняют в первую очередь увеличением спроса. По их словам, в нынешнем году на рынок выплеснулись сбережения большого количества покупателей, несколько лет копивших деньги и наконец-то решившихся приобрести жилье.
Наблюдая новую тенденцию, застройщики сразу же бросились заполнять пустующую пишу качественного жилищного предложения в городах-миллионниках. Конечно, объемы рынков столичной и региональной недвижимости пока несопоставимы. Если в Киеве жилой фонд ежегодно увеличивается на 1,1 млн. м, то в Днепропетровске, Харькове или Донецке примерно на 100 тыс. м. Однако динамика роста впечатляет, поскольку в прошлом году населению городов-миллионников предлагали всего 35 тыс. м- нового жилья.
Рост спроса и активизация операторов повлекли за собой повышение цен на жилую недвижимость в регионах. Если в течение прошлого года квартиры в Киеве подорожали примерно на 45%, то в крупных городах Восточной Украины, где уровень жизни выше, чем в среднем по стране, цены поднялись в 2 раза. По данным агентств недвижимости "Арбат" (г. Днепропетровск) и "Фемида-Сервис" (г. Донецк), с начала текущего года жилье в новостройках здесь подорожало на 30-50%.
В Донецке сейчас 1 м такой жилплощади стоит от $400. А в Одессе, Харькове и Днепропетровске - от $300-350.
Подорожание жилья в новостройках в пределах 10-15% по всей территории Украины обусловлено грядущим введением НДС при продаже квартир. Но если в Киеве после ажиотажного спроса, спровоцированного изменением законодательного поля, цены перестали подниматься, то стоимость региональной недвижимости продолжает расти, стимулируя развитие локальных строительных рынков.
По словам Михаила Жоголева, директора АН "Эдва" (г. Киев), в конце прошлого года некоторые крупные столичные застройщики необоснованно резко подняли цены, ссылаясь на введение НДС. Опасаясь дальнейшего их повышения, покупатели решили поторопиться и приобрести квартиры еще до конца 2003 года. Такая реакция стала причиной последовавшего в ноябре пика продаж вместо традиционного апреля, причем предложение явно не успевало покрыть все запросы рынка. Из-за этого впервые за годы независимости спрос на жилье в столице перестал набирать обороты.
В регионах ажиотажный спрос и повышение цен, предшествующие введению налога на продажу недвижимости, не были столь ярко выражены, как в столице. Цены подскочили еще в самом начале года, и продиктовано это было скорее ростом спроса в целом, чем изменениями законодательства. Несмотря на то, что летом недвижимость традиционно покупают мало, в августе количество сделок в Донецкой области, как показали данные Минюста, колебалось в пределах полутора тысяч в неделю, что на 25% больше, чем в Киеве.
На будущее эксперты прогнозируют подорожание жилья в крупнейших городах страны и стабильность (если не снижение) цен у столичных застройщиков. Таким образом, складываются все предпосылки для дальнейшего "выравнивания" цен первичной киевской и региональной недвижимости. В крупнейших областных центрах и на ЮБК стоимость 1 м- жилплощади улучшенной планировки в спальных районах начинается с $300-400. В то же время региональные застройщики постепенно переориентируются на жилье повышенной комфортности вблизи от центра города стоимостью $550-850 за 1 м.
Южный акцент
На региональных строительных рынках весьма прочно обосновались местные компании. Они изначально создавались с учетом "территориальной" специфики и готовы наращивать темпы своей деятельности.
По части строительства Крым можно назвать полуостровом контрастов. С одной стороны, в 2003 году по объемам жилищного строительства Севастополь стал вторым после Киева (на 1 тыс. населения в эксплуатацию сдали 159 м- жилья, в столице - 194,5 м). Столь высокий спрос па севастопольскую недвижимость сформировали россияне, предпочитающие крымский отдых заграничному.
"До недавнего времени здешние цены существенно уступали ялтинским, а по сравнению с московскими они просто сметные", - говорит Михаил Жоголев.
Лидирующие позиции в Севастополе занимает крымская строительная компания "Консоль". Весьма активно принялся развивать здесь свой бизнес и "Союзстрой".
Но в целом крымский рынок недвижимости не ограничивается только этим городом. Хотя в Евпатории, Керчи, Большой Ялте и Большой Алуште строительство, конечно, развито меньше. В Ялте, например, сейчас возводят около десятка домов. Не так много, учитывая курортную привлекательность города. По словам Виктора Мазурина, директора агентства недвижимости "СТД-Центр" (г. Ялта), наиболее активно работают компании "Консоль" и "Профессионал", а также игроки помельче - "Аэробуд" и "Рось".
Как сообщил Дмитрий Грабин, директор агентства недвижимости "Первая риелторская компания" (г. Одесса), до конца текущего года порядка 130- 150 тыс. м жилья будет построено в Одессе. По мнению Михаила Жоголева, основная привлекательность Одессы для проявивших рвение строителей, среди которых риелторы особо выделяют "Стикон", "Прогресс-Строй" и "Монолит", заключается в большом товарообороте города, что способствует росту покупательской способности его жителей. Кстати, па сегодня Одесса единственный областной центр, где, как и в Киеве, застройка города производится не точечно, а небольшими микрорайонами.
Оживление в миллиончиках
С конца 90-х и до недавнего времени па донецком строительном рынке действовали "Гражданстрой" и "Герц-Ипко". Причем объемы выполняемых ими работ были мизерными. В течение последних лет здесь появились еще два игрока: ООО "Городское строительство" и "Донбассжилстрой".
По словам Сергея Тюрина, директора агентства недвижимости "Фемида-Сервис", "Гражданстрой" был монополистом вплоть до предыдущего года, когда на рынок поступили предложения трех остальных компаний. "Герц-Инко", "Гражданстрои" и "Городское строительство" планируют сдать по 30 тыс. м- жилья до конца года, "Донбассжилстрой" - через год-два.
Весьма активны в Донецком регионе и такие компании, как "Молодежное строительство", "Газбудинвест", "Социальная инициатива" и новый местный оператор "Альфа-Спорт". Всего к концу года здешний рынок недвижимости пополнится на 100 тыс. м-, что в три раза больше, чем в 2003-ем.
Меньше, чем в Крыму и шахтерской столице, проявляется жилищный бум в Днепропетровске. Специалисты Управления строительства и стройиндустрии госпредприятия "ПО ЮМЗ им. Макарова" оценивают объемы местного рынка в 60 тыс. м до конца текущего года. Основные игроки на этой территории - "Созидатель", "Славутич", ГП "ПО ЮМЗ им. Макарова", трест "Реконструкция-развитие", "Консоль", "Перспектива" и другие.
Около 50 тыс. м нового жилья к концу года появится в Харькове. Первенство па городском рынке строительства давно удерживают "Жилстрой-1" (жилье для среднего класса) и "Жилстрой-2" (выше среднего класса). Обе компании сдают в этом году по 2 дома по 9-12 этажей. Вскоре также сдадут дома в эксплуатацию "Агро Сервис Украина" и "Инвестор Элит Строй".
К 2005 году планирует закончить строительные работы на двух объектах элитной недвижимости (комплекс "Павлово поле") компания "Макрокап девелопмент Украина". В свою очередь "Авантаж" готов выставить па рынок один из шести возводимых объектов комплекса "Олимп".
Для города эти новостройки являются новыми решениями в сегменте жилья выше среднего класса. Масштабные архитектурные формы зданий в 17 и 25 этажей для киевлян давно не в диковинку, и уже построены в Днепропетровске, а теперь будут в Харькове.
Новые конкурентные площадки
Ужесточение конкуренции на киевском рынке и растущий спрос на жилье в регионах подталкивают столичных застройщиков к активному изучению возможностей украинских областных и курортных центров.
"Киевгорстрой" ведет переговоры с местными горадминистрациями и уже возводит жилые дома в Одессе. Московская "Социальная инициатива" (жилье среднего класса и выше) и киевский "Познякижилстрой" (выше среднего и элитный класс) нацелились на Донецк и Крым. 16 регионов осваивает "Газбудинвест".
Интересно, что компании-конкуренты, работающие в одном ценовом сегменте, весьма активно налаживают партнерские отношения. "Социальная инициатива" и "Газбудинвест" сообща строят дом в Донецке (жилье выше среднего класса). Причем эксперты не относят этот пример сотрудничества конкурентов к исключениям, отмечая, что строители вообще довольно успешно договариваются между собой при переделе рынка. Впрочем, скорее всего, это временное явление, обусловленное недостаточно жесткой конкуренцией в регионах.
Столичная экспансия
О перспективности рынка регионального строительства говорит и состав его участников. Крупнейшая в СНГ строительно-инвестиционная компания "Социальная инициатива" войти на территорию Украины решила с Донецка и Евпатории. Причем вовсе не собирается на этом останавливаться. Она намерена построить около 4,3 млн. м2 жилья по стране в целом (1,2 тыс. домов площадью
3,7 тыс. MJ каждый) и заработать на местных контрактах порядка $90 млн. Объем инвестиций компании в регионы составит около $2 млрд, (из них 0,5 млрд. - деньги вкладчиков). Тем не менее констатировать серьезную региональную экспансию национальных операторов еще рановато. Строители пока разведывают ситуацию с тем. чтобы быть готовыми к расширению своего "кругозора".
"Для начала мы построим по одному дому в Донецке и Ялте, чтобы проанализировать целесообразность и методику дальнейшего вхождения на региональные рынки", - обрисовывает планы Александр Довгань, начальник отдела маркетинга СК "Познякижилстрой". Подобной стратегии придерживаются и другие операторы. "Киевгорстрой" возводит дом в Одессе и поглядывает в сторону Днепропетровска. "Газбудинвест" делает 2 объекта в Донецке и по одному - в Ирпене и Житомире. В Харькове пока не обосновалась ни одна из киевских фирм. Тем не менее "иногородние" вовсю исследуют локальные рынки. Как утверждают специалисты харьковских агентств недвижимости, наибольшую любознательность в этом отношении проявляют две компании из Киева и Донецка.
Владимир Константинов, президент строительной компании "Консоль", прогнозирует обострение конкуренции на строительном рынке Крыма через 3-4 года. По мнению эксперта, оно будет вызвано приходом крупных отечественных компаний с большими финансовыми возможностями. Имеются в виду "Киевгорстрой", "Житло-Инвест", "Познякижилстрой".
Параллельно с активизацией столичных операторов на локальных рынках наблюдается и обратная тенденция: региональные застройщики рвутся в Киев и города-миллионники. Например, крымская "Консоль" активно работает за пределами родной автономной республики. Хотя объемы строительства компании в каждом отдельном городе не очень велики, однако в 2003 году она ввела в эксплуатацию внушительное число жилых объектов общей площадью 84,5 тыс. м.
На киевском рынке есть случаи точечной застройки, производимой другими региональными компаниями. Например, харьковской "ТММ" или донецкой "Киев Донбасс".
Дефицит земли
Составляя прогнозы дальнейшего развития регионального строительства, эксперты учитывают факторы, которые мешают компаниям развернуть свой бизнес. Прежде всего это дефицит источников финансирования, вопросы землеотвода, документарные несогласованности и прочее.
Если в Киеве насчитывается около 300 неосвоенных участков, то в Донецке, по заверению Игоря Поберия, директора компании "Альфа-Спорт", их всего 40. Поэтому если в столице вторичный резерв территорий ("хрущевки" и земли сельхозназначения) начнут использовать еще не скоро, то в Донецке старое жилье примутся сносить в ближайший год-два. И земля в некоторых региональных центрах станет практически "золотой".
В Харькове и Днепропетровске ситуация с площадками для застроек не столь критична. "Гуляющих" объектов здесь гораздо больше, чем в столице Донбасса. А в "упакованной" малоэтажными зданиями Ялте российские и донецкие строительные компании уже сейчас осваивают территории промышленных предприятий. Многие предприятия, говорит Александр Несвит, директор ООО "Социальная инициатива: Москва-Донецк", заинтересованы в том, чтобы избавиться от "лишних" земельных участков, поскольку за них приходится платить непомерно высокую для их кармана арендную плачу.
Впрочем, Михаил Жоголев считает, что дефицит земельных участков в Киеве намного существенней. "Конкуренция среди столичных компаний в условиях дефицита земли еще больше ужесточится, - полагает риэлтер. - А значит, они будут укреплять свои позиции в регионах".
Еще более серьезным критерием "естественного отбора" участников регионального строительства станет соответствие предложения локальному спросу. Самыми вескими конкурентными преимуществами сегодня становятся класс квартир, их близость к центру города наряду с такими благами цивилизации, как паркинг, тепло- и звукоизоляция и прочес.
Мнение
НИКОЛАЙ КАРАСЕВ, президент финансовой корпорации "Социальная инициатива" (г. Москва)
В качестве партнеров строительных проектов мы рассматриваем рядовых украинцев, желающих приобрести квартиру по привлекательной цене и готовых инвестировать ее строительство. Пока дом не сдан в эксплуатацию, предлагаем цены от $360 за м2. Ведь если нет товара, нет и рыночной стоимости. Когда же дом сдадут, квартиры будут продаваться согласно рыночным расценкам. Наша философия: качество жилья должно соответствовать всем техническим нормам и при этом быть настолько высоким, чтобы средний класс мог себе позволить такую покупку.
Мнения
Главная проблема региональных строителей Анатолий ШИЩЕНКО, генеральный директор ООО "Газбудинвест"
Основные проблемы региональных компаний связаны с трудностями получения кредитов под строительство. Банки не I проявляют никакой активности к кредитованию подобных проектов. Мелкие инвесторы, особенно в регионах, появляются, как правило, когда строительство уже активно ведется. С введением в действие в январе текущего года Закона "О финансово-кредитных механизмах" для небольших и средних компаний ситуация еще больше усложнилась. Система ипотечного кредитования под строящиеся объекты пока находится на начальной стадии развития.
Для небольших и средних компаний большой проблемой также является получение участков под застройку и связанных с этим разрешительных документов. Введение простого и прозрачного законодательного механизма в данной сфере могло бы во многом упорядочить процесс.