Купить или арендовать – вот в чем вопрос?

Кроме того, следует четко понимать, для чего и на какой срок вам нужна земля. Ведь собираясь вложить в покупку участка кругленькую сумму, надо знать, как потом вернуть эти деньги. Если у вас нестабильный бизнес и покупка земли пока не по карману, оптимальным вариантом может стать аренда. Вместе с тем многие из хозяйствующих субъектов, приватизировавших земельные участки, сейчас имеют возможность воочию убедиться в том, что владеть собственным земельным участком гораздо надежнее, чем одалживать его у кого-либо. Взяв землю на время, неважно у кого – у государства или у частника, волей-неволей приходится задумываться о том, что ее придется возвращать хозяину.
Конечно, после приватизации земли не всем сразу удается ее выгодно использовать. После заключения сделки положительный результат, как правило, виден лишь для продавца. Ведь он получает деньги, которые можно направить на решение многих проблем. Покупатель же, прежде чем увидит отдачу от покупки, должен вкладывать инвестиции в освоение земельного участка, который должен использовать лишь по целевому назначению. Однако, несмотря на это, главное преимущество собственника земельного участка состоит в возможности распоряжаться им по личному усмотрению, соблюдая при этом требования законодательства.
Собственник может продать или передать участок в аренду вместе со зданиями, которые на нем находятся. В конце концов, он может подарить, передать по наследству, обменять, продать или сдать в аренду не весь участок, а лишь его часть. Кроме того, приватизированный участок может выступать гарантом получения кредитов под залог земли. Все зависит от целей, которые ставит перед собой землевладелец.
Со вступлением в силу с 2002 года нового у субъектов предпринимательской деятельности расширились правовые возможности для свободного приобретения земельных участков. В настоящее время действующее законодательство позволяет приобретать участки несельскохозяйственного назначения из земель государственной и коммунальной собственности не только в аренду, но и в собственность юридическим и физическим лицам – субъектам предпринимательской деятельности.
Как купить землю?
Порядок приобретения земли в собственность регулируется следующими нормативными актами:
– Земельным кодексом Украины(далее – ЗКУ);
– Указом Президента Украины от 19.01.99 г. № 32/99 «О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения», с изменениями и дополнениями;
– постановлением КМУ от 24.03.99 г. № 440 «О Порядке подачи заявления (ходатайства) о продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения и форме государственного акта на право собственности на землю», с изменениями и дополнениями и др.
Существенным моментом в вопросе приобретения земли является наличие на предполагаемом к продаже земельном участке недвижимости, принадлежащей покупателю.
Согласно положениям ст. 127 ЗКУ продажа свободных земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентной основе (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащей покупателям этих участков.
В этом отношении фактические землепользователи – собственники недвижимости имеют явное преимущество перед теми, кто только желает стать таковыми.
Отказ в продаже земли может иметь место лишь в трех случаях:
– непредоставления документов, необходимых для принятия решения относительно продажи земельного участка;
– выявления недостоверных сведений в предоставленных документах;
– в связи с возбуждением в отношении покупателя процесса о банкротстве или прекращении его деятельности.
Решение об отказе должно быть доведено до заявителя в письменной форме в установленном законодательством порядке. Это решение может быть обжаловано заявителем в судебных органах.
Согласно требованиям ст. 128 ЗКУлицо, пожелавшее приобрести землю, подает в орган исполнительной власти или местный совет письменное заявление с просьбой о продаже ему земельного участка. В заявлении следует указать фамилию, имя, отчество, паспортные данные (серию, номер, кем и когда выдан), адрес местожительства, а также идентификационный номер физического лица – плательщика налогов и других обязательных платежей, месторасположение земельного участка, а также его размер и целевое назначение.
К заявлению прилагаются следующие документы:
– копия свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности;
– государственный акт о праве постоянного пользования землей или договор на право временного пользования земельным участком (в том числе и на условиях аренды).
Местный орган самоуправления (сельский, поселковый или городской совет) либо орган исполнительной власти в установленный законодательством срок, который составляет один месяц, должен принять решение о продаже земельного участка несельскохозяйственного назначения или отказать заявителю в этом.
В случае если решение о продаже земли принято положительное, оно является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Покупателю следует иметь в виду, что при продаже земельного участка в целях определения его стоимости проводится экспертная денежная оценка, которая выполняется организациями, имеющими соответствующие лицензии, по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины. Сумма оценки фигурирует в договоре купли-продажи земельного участка и с нее нотариусом будет взиматься государственная пошлина.
Согласно требованиям ст. 132 ЗКУв договоре купли-продажи обязательно должна содержаться следующая информация:
– наименование сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
– вид соглашения;
– предмет соглашения (земельный участок с определением местоположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);
– указание на документ, подтверждающий право собственности продавца на земельный участок. (Следует обратить внимание, что в настоящее время при продаже земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам продавец, как правило, не предоставляет правоустанавливающий документ на продаваемый участок, так как таких документов у него просто нет. Данное обстоятельство объясняется тем, что пока еще не произведен раздел земель на государственные и коммунальные. Сейчас все земли, конечно, кроме тех, что уже приватизированы, относятся к государственным. У них лишь распорядители разные.);
– сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
– сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);
– договорная цена;
– обязательства сторон.
Соглашения о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения.
Следует обратить внимание, что сам факт заключения договора купли-продажи земельного участка не влечет за собой одновременного перехода права собственности на землю от продавца к покупателю.
Согласно требованиям п. 7 ст. 128 ЗКУ основанием для выдачи покупателю государственного акта о праве собственности на землю является документ, свидетельствующий о полной оплате стоимости земельного участка. До выплаты всей суммы, указанной в договоре купли-продажи, покупатель продолжает оставаться арендатором (пользователем) земли, а не ее собственником.
Оплата стоимости земельного участка осуществляется путем перечисления покупателем необходимой суммы на расчетный счет продавца на тех условиях, какие закреплены в договоре купли-продажи. Лишь после полной уплаты договорной цены, покупателю вручается государственный акт о праве собственности на землю. С этого момента покупатель становится полноправным собственником земельного участка.
Однако не все земли можно приватизировать (купить). Так, согласно статьям 83–84 ЗКУ не могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц ряд земель государственной и коммунальной собственности. В соответствии со ст. 83 ЗКУ к землям коммунальной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся:
– земли общего пользования населенных пунктов (площади, улицы, проезды, пути, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т. п.);
– земли под железными дорогами, автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта;
– земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особые экологические, оздоровительные, научные, эстетические и историко-культурные ценности, если иное не предусмотрено законом;
– земли лесного фонда, кроме случаев, определенных ЗКУ;
– земли водного фонда, кроме случаев, определенных этим ЗКУ;
– земельные участки, которые используются для обеспечения деятельности органов местного самоуправления.
В соответствии с п. 4 ст. 84 ЗКУ к землям государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся:
– земли атомной энергетики и космической системы;
– земли под государственными железными дорогами, объектами государственной собственности воздушного и трубопроводного транспорта;
– земли обороны;
– земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особые экологические, оздоровительные, научные, эстетические и историко-культурные ценности, если иное не предусмотрено законом;
– земли лесного фонда, кроме случаев, определенных ЗКУ;
– земли водного фонда, кроме случаев, определенных ЗКУ;
– земельные участки, которые используются для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук;
– земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, которые подвергались радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы.
Каков порядок оформления земельных участков?
Как правило, хозяйствующим субъектам приходится оформлять землю либо под существующими объектами недвижимости, либо для строительства (реконструкции с изменением целевого назначения) новых зданий и сооружений.
Рассмотрим порядок нового отвода земли под объекты строительства.
Для удобства изложения процесс оформления земли разобьем на несколько этапов. При этом сразу хотим обратить внимание читателей на одно обстоятельство: описываемый нами порядок может не совпадать с традиционно сложившимися механизмами оформления земли в той или иной области нашего государства. Поэтому предпринимателям, решившим пойти по пути, описанному в этой статье, рекомендуем сопоставить свой план действий с местными условиями и порядками.
Конечно, прежде чем начать оформление, надо подготовиться к этой непростой процедуре. Начальная стадия организации оформления (первый этап) включает в себя не только мечты и планы предпринимателя, но и сбор документов, которые помогут обосновать месторасположение будущего объекта. Для этого, согласно ст. 151 ЗКУ, ст. 26 Закона Украины от 20.04.2000 г. № 1699-III «О планировании и застройке территорий», а также ДБН Б.1.1-4-2002, необходимо обратиться в целый ряд организаций (например, архитектуры, земельных ресурсов и другие), где можно получить документы, которые потребуются в процессе оформления.
К примеру, для того, чтобы начать оформление земельного участка, понадобятся справки из градостроительного и государственного земельного кадастров, выкопировка из генерального плана развития города (поселка, села) и другой градостроительной документации, если таковые имеются в данном населенном пункте.
Собрав все необходимые документы, можно приступать к первому этапу оформления – к выбору земельного участка и подготовке материалов согласования места расположения объекта. Эта фаза «оформительского» процесса значительно регламентирована постановлением КМУ от 31.03.2004 г. № 427 «Об утверждении Порядка выбора земельных участков для размещения объектов» и может занять гораздо больше времени, чем подготовительный этап.
Прежде всего следует подать соответствующее заявление в местный совет, указав в нем фамилию, имя, отчество, адрес местожительства, а также месторасположение земельного участка, его целевое назначение и размер, приложив к заявлению все собранные в подготовительный период документы.
После рассмотрения заявления должна последовать процедура обследования земельного участка, а также составление и согласование акта о его выборе. На этой стадии процесса принимают участие местные советы, органы архитектуры, земельных ресурсов, санэпидемстанции, управления экологии и природных ресурсов, а также органы охраны историко-культурных ценностей.
Далее следует подготовка, согласование и принятие проектов решений исполнительного комитета и местного совета о согласовании выбора земельного участка и места размещения объекта, а также получение согласия (отказа) на разработку проекта отвода земельного участка.
Пожалуй, на этом первый этап оформления можно считать завершенным. Правда, в ряде городов Украины, после принятия решения о согласовании выбора земельного участка и места размещения объекта, а также получения согласия на разработку проекта отвода земельного участка, практикуется заключение договоров между исполкомом местного совета и заявителем о резервировании этого участка, однако данная практика никаким нормативным актом прямо не предусмотрена и регламентируется решениями местных органов власти.
Второй этап оформления включает в себя значительно больше технологических звеньев.
Статьей 124 ЗКУ предусмотрено, что предоставление земельных участков осуществляется на основании решений соответствующих органов власти или органов местного самоуправления путем заключения договоров аренды. Передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения, а также из земель запаса под застройку осуществляется в соответствии со статьями 118, 123 ЗКУ путем составления проектов отвода этих участков.
Исполнителями работ по инвентаризации земель и составлению проектов отводов являются подразделения органов земельных ресурсов или иные организации, которые имеют лицензии на выполнение топографо-геодезических и землеустроительных работ.
В случае обращения в землеустроительные или геодезические организации субъектам хозяйствования придется заключать с ними договор на проведение землеустроительных и топографо-геодезических работ.
Заключая договор, одна сторона берет на себя обязательства осуществить анализ предоставленной документации, выполнить геодезические работы, подготовить техническую документацию, а также составить проект решения органа местного самоуправления о передаче частному предпринимателю земельного участка в аренду.
Заказчик, в свою очередь, обязуется предоставить необходимую для предстоящей работы документацию, оплатить и принять выполненные работы. При этом порядок расчетов между сторонами по договору может быть различным. Довольно часто практикуется предоплата за какую-то часть предстоящих работ или за весь объем работы в целом. Во всяком случае форма, сроки и порядок оплаты определяются сторонами и закрепляются в договоре.
После выполнения всего объема работ, предусмотренных договором, техническая документация отправляется на согласование проекта отвода земельного участка в заинтересованные организации и ведомства. При получении положительных заключений от санитарно-эпидемиологических станций, органов архитектуры и земельных ресурсов, а также вышеуказанных органов охраны окружающей среды и органов, отвечающих за охрану памятников истории и культуры, проект отвода подается на государственную землеустроительную экспертизу.
Далее процедура повторяется. После положительного заключения землеустроительной экспертизы опять следует подготовка, согласование и принятие проектов решений исполнительного комитета и местного совета. Однако на этот раз готовятся решения об утверждении проекта отвода земельного участка и передаче его, например, для строительства.
Принятие решения дает основания предпринимателю для заключения с местным советом договора аренды земли, так как для использования земельного участка арендатор сначала должен получить право владения им, которое подтверждается надлежаще оформленным договором аренды. С этой целью арендодатель обязан передать в пользование земельный участок в состоянии, отвечающем условиям договора аренды, и пригодный для использования по целевому назначению.
Прежде чем арендатор получит право использования земельного участка, договор аренды должен еще пройти государственную регистрацию.
На этом можно поставить точку на процедуре оформления земли под строительство объектов недвижимости.
Нужна ли техническая документация в процессе оформления земли?
Как это ни странно, но и такие вопросы возникают у желающих оформить земельные участки. Несмотря на всю очевидность утвердительного ответа, следует заметить, что в комплексе выполняемых работ технической документации отведена весьма важная роль и ее наличие обязательно в процессе оформления земли.
Зачастую предприниматели полагают, что землю можно оформить без технического отчета о результатах геодезических работ и упорно настаивают на этом. Однако их позиция неверна, хотя вполне понятна: не хочется платить за выполненные работы, нет определенных знаний обо всех условиях и правилах оформления земельных участков. А ведь обязательное наличие технической документации при оформлении земельных участков предусмотрено целым рядом нормативных актов (мы их перечислили выше). Кроме того, необходимость технической документации продиктована просто здравым смыслом, так как без нее невозможно завершение работ по передаче предпринимателю земельного участка.