Курс доллара и рынок недвижимости

Не секрет, что на состоянии рынка недвижимости колебания курсов валюты сказываются самым непосредственным образом. Полгода-год назад мы прогнозировали, что цены на квартиры могут обвалиться в случае девальвации гривны. На сегодняшний день девальвация — уже свершившийся факт, неизвестен только ее окончательный уровень.

Естественно, проседание наличной гривны более чем на 10% в течение последних недель не могло не сказаться на рынке, но пока он замер в ожидании хоть какой-то стабилизации . Что, конечно же, закономерно. Покупатели не спешат скупать недвижимость ни за доллары, ни за гривны по текущему курсу, ожидая, что девальвация таки покачнет анабиотическую стабильность рынка, и цены на квартиры если не обвалятся, то хотя бы просядут. А пока наличные доллары и удобней, и надежней. Продавцы тоже боятся продешевить, стремясь продать за доллары по максимально высокому курсу. И желательно до того, как цены в долларах начнут снижаться.

В итоге, и те, и другие ждут, когда курс хоть как-то стабилизируется. А этого как раз в ближайшее время не предвидится: политическая ситуация накалена (хоть сейчас и наблюдается затишье — это затишье перед очередной бурей), правительства в стране фактически нет, экономика в глубоком пике, а золотовалютные резервы продолжают таять . При этом, до того, как будет сформировано правительство, ни о каких кредитах не приходится даже мечтать, а по счетам платить нужно в срок. Следовательно, стабилизация финансово-экономической ситуации станет возможна только после разрешения политического кризиса.

Все зависит от политики

Вариантов выхода из политического кризиса может быть несколько.

Вариант первый — силовой разгон Майдана, назначение премьер-министром кого-то из пророссийского окружения президента — Андрея Клюева или, того хуже, Виктора Медведчука. В таком случае, мы получим либо стабилизацию по примеру России или Белоруси, либо - полноценную гражданскую войну, многократную девальвацию и экономический коллапс. Не исключены и принудительная конвертация долларовых депозитов в гривну и даже крайняя мера — так называемые «банковские каникулы» с просмотром всех банковских ячеек на предмет хранения в них наличных долларов. Что, в свою очередь, обещает надолго подорвать доверие к банковской системе и откат в «славные 90-е».

Второй вариант — отставка Виктора Януковича, назначение досрочных выборов и формирование технического переходного правительства. Вариант, скажем прямо, крайне маловероятный. Если при этом правительство будет сформировано сегодняшними прозападными оппозиционерами, Украине, скорее всего, будут предоставлены кредиты от МВФ, и может быть, даже без каких-либо дополнительных условий. Гривну при этом, скорее всего, новому правительству все равно придется девальвировать — как минимум, до 10 за доллар, но, вероятнее, до 12. Но экономическую ситуацию, вероятно, удастся выровнять.

Вариант третий можно назвать компромисным. Но не благоприятным. Это федерализация, о которой сейчас так много говорят. В таком случае, возможно, получится достичь некого подобия консенсуса в обществе и кое-как восстановить экономику. Но спустя несколько лет, как только будет подготовлена соответствующая идеологическая и законодательная база — а она уже активно готовится — Украина просто будет разделена на несколько государственных образований.

Четвертый вариант можно назвать оптимальным — это возвращение к конституции 2004 года и, опять же, формирование технического правительства. Но и здесь возможны вариации. Возглавить переходное правительство может как кто-то из пророссийского лобби в окружении президента - тот же Клюев или сегодняшний и.о. премьера Сергей Арбузов — тогда мы возвращаемся к первому сценарию. Либо во главе правительства встанет один из лидеров оппозиции — скорее всего, Петр Порошенко, учитывая, что Арсений Яценюк уже продемонстрировал свою несостоятельность. В этом случае, есть вероятность, что Украину снова накачают кредитами и, возможно, инвестициями, дав возможность «перезагрузить» экономику, но потребовав взамен девальвировать гривну до курса, близкого к реальному — то есть, до тех же 12 — 15 грн за доллар. Впрочем, уже сегодня реальный курс доллара (вычисляется делением денежной базы на объем золотовалютных резервов) составляет 17,3 гривны.

Это, пожалуй, самый оптимистичный сценарий, при котором удастся отделаться, так сказать, «малой кровью».

Исходя из того, что во все вышеприведенные сценарии, кроме первого, предполагают снижение курса гривны, возникает вопрос, как в таком случае поведет себя рынок недвижимости?

Так уже было?

Опыт прошлых лет, в том числе кризисных 2008-2009, показывает, что при резком снижении курса национальной валюты, происходит и коррекция цен на квартиры. При этом, цена в долларах падает, а в гривне — несколько вырастает. На сколько — зависит от многих факторов.

После кризиса 2008 года цены на недвижимость за 9 месяцев упали на 33%. При этом, цена доллара выросла в среднем на 60%, если исходить из курса весной 2008 года. То есть, снижение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте было вдвое меньше, чем проседание курса национальной валюты. Следовательно, в гривнах цены на те же 30% выросли!

Но до августа 2008 года цены на квартиры росли на 50-60% в год, к тому же, существовала относительно доступная ипотека, отмена которой также сказалась на снижении цен. Сегодня ситуация выглядит иначе: ипотеки нет, цены в последние пять лет снижались. А значит, и последующее за девальвацией проседание цен будет происходить несколько иначе, чем в 2008-2009. Больше или меньше, во многом будет зависеть от глубины общего экономического спада.

Рынок недвижимости: чего ждать и что делать?

После беспрецедентного роста и достижения исторического максимума, 10 февраля курс доллара постепенно начал снижаться. Банкиры обещают, что отметки в 9 гривен за доллар курс не достигнет , однако если политический кризис не разрешится тем или иным образом, и Украина не получит кредит хоть откуда-то, дальнейшая девальвация неизбежна.

Мы же предпочитаем исходить из умеренно оптимистического сценария: разрешение политического кризиса путем формирования переходного правительства, получения кредита от МВФ и девальвации гривны в пределах 12 за доллар. То есть, в полтора раза.

Что будет в таком случае с ценами на недвижимость?

На наш взгляд, ц ены на квартиры в долларовом выражении, конечно же, снизятся — процентов так на 20-25. Но не сразу, а месяца через три-четыре — инертность рынка слишком высока, и большинство продавцов не готовы сходу смириться с мыслью, что квартира, стоявшая, условно, 100 000 долларов, теперь стоит 80 000. Тем же, кому нужно продать квартиру срочно, придется либо уступать покупателю на сумму, соответствующую в процентном соотношении уровню девальвации, либо продавать квартиры по курсу на начало 2014 года.

Для покупателей ситуация выглядит двояко. При росте цены квартир в гривнах, те из них, кто хранил сбережения в долларах, не потеряют ничего. Тем же, кто хранил средства в гривнах, например, на депозитах, повезло меньше: в случае покупки квартиры им придется заплатить, в любом случае, больше, чем еще пару месяцев назад.

Или же обратиться на первичный рынок. Но там тоже ситуация неоднозначна.

Все застройщики давно производят расчеты в гривне и посредством безналичных платежей, но у многих по-прежнему существует привязка в курсу доллара. Другое дело, какому курсу: некоторые застройщики , например, ПСГ «Ковальская», исходят из курса Нацбанка, «К.А.Н. Девелопмент», как сообщили нам в отделе продаж ЖК «Комфорт Таун» — из курса межбанка, а в ЖК «Покровский Посад» цену в гривнах на момент подписания договора определяют по курсу отдельного коммерческого банка, обслуживающего комплекс.

Что примечательно, коррекция цен у большинства застройщиков касается также и платежей по договорам рассрочки. То есть, стоимость квартиры в новостройке , если она куплена на условиях рассрочки, возрастает даже в том случае, если была зафиксирована.

Зато в «Киевгорстрое» нам сообщили, что стоимость, указанная в гривнах, у них к курсу доллара не привязана и пока цены там повышать не собираются.

Но это крупные застройщики, квартиры от которых доступны далеко не всем. Мелким застройщикам пригорода Киева в сложившихся условиях придется труднее, а значит, при инвестировании в один из таких комплексов риск недостроя существенно возрастает.

Иными словами, если давешние обещания банкиров оправдаются, и курс доллара таки останется на уровне 8,5-8,7 гривен, рынок недвижимости ожидает лишь незначительная коррекция цен. Если же курс гривны будет падать и дальше, не исключено повторение ситуации 2008-2009 года, когда мы наблюдали коллапс вторичного рынка и массу замороженных объектов на первичном.

Шанс выиграть в данной ситуации есть у гибких, сговорчивых и умеющих быстро просчитывать выгоду продавцов, способных убедить немногочисленного покупателя совершить сделку на выгодных для всех условиях.

Автор:  Наталия Рева , © domik.ua, 2014